一、问题提出
在民间借贷司法实践中，有的债权人为了避免债务人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订了买卖合同（实践中以房屋买卖合同为主），约定债务人不能偿还借款本息的，则将债务人的房屋出卖给债权人，以履行买卖合同作为双方权利义务的终结。也有的是债权人与债务人在签订民间借贷合同的同时，又签订买卖合同，并将标的物所有权转移。由于买卖合同标的物价值和买方支付的借款金额差距较大，或者由于市场价格严重不符的情况出现，债务人又往往以买卖合同虚假为由，主张买卖合同无效。此类案件的正确处理，不仅关系到当事人切身利益的维护，而且还关系到人民法院裁判的统一，同时对于防范虚假诉讼，促进经济健康发展具有重要意义。
二、基本概念
让与担保，是指为担保债务履行，债务人或第三人将担保标的物之所有权转移至债权人，债务届期债务人履行的，债权人返还标的物，债务人不履行的，债权人得就该标的物受偿的非典型担保方式。
三、法律规定解读
2015年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该条规定对让与担保的处理初步作出了调整与规制，可谓向立法的目标迈出了一大步。根据该司法解释规定，在民间借贷纠纷案件涉及让与担保的认定与处理中，我们应当注意：
1、第24条的规定的适用前提已明确限于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”，因此，24条的适用应当严格限于“让与担保”真意，只有当事人签订买卖合同系出于让与担保之意思表示的情形下，第24条方有适用的空间。实践中当事人签订的合同名称虽为“买卖合同”，但法律关系的性质界定，不应受制于合同的外观，而应当根据当事人的真实意思表示予以认定。但是如何判断当事人签订买卖合同的真实意思，则需结合具体案情具体分析，对当事人的真实意思表示作出恰当认定。
2、根据我国现行法律规定，让与担保不属于我国明文规定的担保物权，24条也未明确承认让与担保的担保物权性质。基于此，法院在对待让与担保时，虽然可以根据案件事实认定双方当事人签订买卖合同是出于为借贷合同进行担保的目的，但是不宜作出双方当事人形成担保物权关系的认定。担保物权效力的取得仍然应当符合物权法有关担保物权的规定即符合物权公式规定。因此，在现阶段，有限度地肯定让与担保的优先性以实现其担保效力，是尊重当事人意思自治、保障交易安全的体现。
3、房屋买卖合同作为担保，并非物权性质的担保，不具有优先性、排他性，第24条也未赋予出借人基于让与担保享有优先受偿权的权利，而是仅规定了债权人可以“申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”，但并未明确规定债权人可以就拍卖所得价款“优先受偿”，其对买卖标的物所享有的只是普通债权，而不是优先受偿权。但是，如果当事人采取了一定的物权公示手段，基于保护物权外观这一基础，最高法院倾向认定让与担保债权人可优先于后手债权人受偿。为了增强房屋买卖合同作为担保的效力，出借人可以要求进行预告登记，以限制借款人对房屋的处分。根据《物权法》第20条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”物权法规定的预告登记限制了权利人的处分权，对于担保权人而言非常有利。值得注意的是，即使双方进行了房屋买卖的预告登记，法院也不能就此认定当事人间存在买卖的合意。毕竟在当事人进行房屋预售备案登记的案例中，法院仍然认定房屋买卖合同作为担保，那么在当事人进行预告登记后，也不能径直否定房屋买卖合同作为担保。
4、根据以上司法解释规定，对于以买卖合同为担保的民间借贷纠纷中，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院应当裁定驳回起诉，司法实践中让与担保债权人要求履行买卖合同之诉请难以得到法院支持。
5、让与担保的实现方式采取处分清算型，课以债权人强制清算义务，以避免出现类似《物权法》第186条规定的禁止流押情形。根据第24条第2款规定， 由债权人将担保物予以拍卖，将价款用于清偿债权，多余部分归属于担保人。让与担保标的物的所有权虽已移转于债权人，但债权人尚未确定地取得标的物的所有权，于债务人不履行债务时，债权人应以标的物拍卖的价金受偿，亦即债权人应当负有清算义务，在标的物的价金超过担保债权额时，就超过部分负有返还担保人的义务，并非当然地取得标的物的所有权。而在流押情形中，债权人当然地取得标的物的所有权，而且不负清算义务。
专业：法学
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