“有一個醫學詞彙，叫‘靶向治療’，精準直接封殺漏洞，這次新政用‘靶向治療’的修復策略，將投機漏洞給堵死了，市場會進一步迴歸理性。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心宋丁主任向時代週報記者表示。
深圳再次對調控加碼。
7月31日傍晚，深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規土委”）發佈的《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確自發布之日起，暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房；供應用地上建設的商務公寓一律只租不售，個人、企事業單位新購買的商務公寓5年內限售；居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售。
深圳政府此次新政，表明了對調控樓市的明確態度：抑制投機需求，同時對過去兩年裡出現的一些漏洞作出針對性調整。
近兩年來，深圳樓市出臺了一系列調控措施。根據觀點指數顯示，深圳新房月度均價水平從2017年1月的54931元/平方米，下跌至12月的54256元/平方米，一年內均價下跌675元/平方米。
在此之前，調控升級已經早有跡象。7月26日，一份關於《市規劃國土委關於進一步加強房地產調控 促進房地產市場平穩健康發展的若干措施的請示》（以下簡稱《請示》）的文件在市場流傳，相關措施背後的深圳樓市數據也一一呈現。
“有一個醫學詞彙，叫‘靶向治療’，精準直接封殺漏洞，這次新政用‘靶向治療’的修復策略，將投機漏洞給堵死了，市場會進一步迴歸理性。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心宋丁主任向時代週報記者表示。
投機炒房行為全面杜絕
2018年上半年深圳市場出臺“三價合一”政策，通過增加二手交易的稅費，打擊高評高貸、違規炒房現象，同時使得地產投資行為進一步受到抑制，但同時也造成了目前新房熱二手相對冷的局面。
“市場上的投機客數量已經不多，大約控制在20%以內，甚至更低，且大多都是採取上面一些對策在鑽市場的空子，這次新政能全方位杜絕炒房投資行為。”宋丁向記者說道。
本次調控新政的加強，針對性更為明確、具體，將矛頭直指企業炒房、個人離婚炒房、商務公寓炒房等熱門投機行為。
新政表示，通知發佈之日起，暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房。在繼西安、長沙、杭州、上海後，深圳成為全國又一個宣佈企業不得購房的城市。
上半年新房市場一二手倒掛現象明顯，“三價合一”後部分二手市場客戶轉向新房市場。此舉主要是針對近期深圳住房價格倒掛導致企業投機性購房的行為。
深圳規土委統計數據顯示，在招商雙璽項目中，以公司名義購房的數量佔到了搖號人數的22%。
《請示》文件中也給出一組數據，手握大量資金的買家往往通過註冊多個公司參與搖號，增加購房成功率。2017年，企業購買新建商品住宅785套，佔全市新房總成交量的3.05%，較上年提高0.92%。
此次調控新政中還規定，新購商品房3年限制出售、新購公寓5年限制出售。
“限售的最大‘殺傷力’便是可以影響到短炒投資客。”宋丁表示，從成交方面來看，短期內必然將會減少商務公寓的投資行為，短期投資客可能會轉讓流動性較低的商務公寓。
深圳鏈家一位中介告訴時代週報記者，目前已經有業主比較著急，希望降價求售，特別是擁有多套房的業主拋售意願更加強烈，希望能儘快安排客戶看房談價。
抑制離婚炒房是本輪調控升級中的亮點。根據新規，購房人離婚2年內申請住房貸款，貸款首付款比例不低於七成；但離婚前無房無貸仍按三成執行，僅有一套房按五成執行。
事實上，寄希望通過離婚逃避差別化信貸政策的購房者不在少數。《請示》文件表明，2017年，離婚2年內購買新房的佔離婚購房人數的81.9%，佔全市新房總成交量的10.8%；離婚2年內購買二手住宅的佔離婚購房人數的85.8%，佔全市二手住宅總成交量的4.2%。
深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，離婚買房降首付、增名額也成為投資客常用的手段。而本次差別化的信貸政策，基本遏制了“假離婚、真炒房”的現象。
商務公寓市場降溫
在經歷了30年的城市化和工業化的迅猛發展之後，深圳面臨著土地資源缺乏的問題。
根據深圳中原研究中心數據顯示，2017年深圳土地市場成功出讓42宗土地，佔地面積106.7萬平方米，成交金額754.9億元；成交總面積較去年銳減52%，成交金額同比下滑27%。
而與之相矛盾的是，目前在深圳用地緊張的情況下，舊有的工業用地以及商辦用地仍大量的存在。
根據數據顯示，2017年工業用地和商辦用地作為深圳土地供應的主要部分，全年一共成交98.8萬平方米，佔比超過9成。
根據“工改”政策規定，工業用地項目70%用於產業用房，30%可以用於配套設施,其中包括商務公寓，商辦公寓，產業宿舍等。
工業用地和商辦用地的釋放使得2017年深圳商務公寓市場供應量激增。根據數據顯示，2017年深圳商務公寓成交13973套，成交面積98萬平方米，環比上升58.3%。
從成交數據來看，商務公寓一手市場的成交量佔比表現出不斷增加的趨勢。同市場上成交的商務公寓與住宅相比，成交比率不斷上升，2017年商務公寓成交佔比達到35.1%，環比上升17.1個百分點，達歷年成交佔比的最高水平。
擁有大量的商務公寓的開發商也嚐到了甜頭。據觀點指數統計，萬科深圳區域2017年銷售總額高達524億元，奪得深圳全年銷售冠軍。
充裕的可售公寓成為萬科奪魁的關鍵，在售的公寓項目包括萬科雲城、萬科深南道68號、萬科蛇口公館、萬科廣場。其中南山的萬科雲城以1145套的成交量排名深圳商務公寓市場第二。
“在住宅限購政策下，商務公寓承接了部分住宅外溢的需求，市場行業火爆，萬科蛇口公館從12月14日拿到預售證，僅用10天時間，便實現銷售約10億，去化近300套房源。”肖河向記者表示道。
與此同時，商務公寓的價格也創下歷史新高。而2017年，商務公寓均價達到62120元/平方米，環比增長17.8%。
在深圳 “731”樓市新政中，規定了各類新供應用地（含招拍掛、城市更新、徵地返還用地等）上建設的商務公寓一律只租不售且不得改變用途。企業整體持有年限與土地出讓年限應當一致，對外出租單次租期原則上不超過10年。
“禁售政策的出爐，對於商務公寓市場帶來一定衝擊，部分中小型企業會因為資金回籠的壓力，放棄掉這塊業務。”明源地產研究院總監艾振強向記者表示。
深圳市城市更新開發企業協會相關負責人向時代週報記者表示，此規定對於目前規劃有商務公寓但未簽訂土地使用權出讓合同的城市更新項目影響巨大。
“開發商更新改造的城市更新項目，建成後的住宅大部分需要用於回遷安置，能入市銷售的主要為商務公寓、辦公和集中商業，企業也均按照規劃建設的商務公寓可以出售回籠資金來進行經濟測算。”該人士坦承，如按《通知》要求，不允許企業銷售商務公寓只可自持出租，會對開發商造成一定的經濟損失，還會造成諸多項目爛尾，對於已簽約業主也會造成一定影響。
“協會已經向深圳市規劃和國土資源委員會提出申請，希望對於《通知》出臺前已批立項的項目仍然採用商務公寓允許自由流通銷售的政策執行。”她向時代週報記者表示，目前正在等待回覆。
“目前公寓項目只有1–2個，而且也臨近清盤了，暫無太大影響。”萬科深圳相關負責人向時代週報記者表示，公司之後是否還有公寓入市暫時未知。
被問及此次調控政策是否會影響企業進入深圳市場時，時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄向時代週報記者表示，隨著粵港澳大灣區戰略規劃的落地，深圳城市吸引力依然存在，目前深圳已簽下5箇舊改項目，既有獨立開發，也有合作開發。
開發商深圳佈局策略生變
在商務公寓限售面前，開發商不得不思考未來在深圳的佈局。
“金地集團起步於深圳，一直以來將深圳視為重要的佈局城市，此調控政策不會影響公司在深圳地區的發展，”金地相關人士向時代週報記者表示，未來會根據市場的行情來調整產品佈局以及營銷策略。
基於“房住不炒”的總基調，越來越多的品牌房企進入深圳租賃市場角力。
目前，金地商置的長租公寓品牌“草莓社區”已入駐深圳、上海、杭州、昆明等城市，草莓社區的目標是三年時間內實現管理房源8萬間、租客10萬人，進入行業前十。
萬科也在今年發佈“萬村”計劃，計劃投入到城中村的綜合整治、運營管理中。而深業集團承租改造運營的首個“青年房卡計劃”落地的長租公寓項目也於去年面市。
除了激戰租賃市場之外，商辦市場也將成為房企的不二之選。深圳中原研究報告顯示，住宅被限，商辦市場整售整賣將進一步活躍，未來深圳的商辦市場值得期待。
早在去年，龍湖、首創龍湖地產就選擇先進駐商業市場，紛紛拿下了商業用地項目。總價分別4.82億元和18.45億元。雖然這些土地面積小總價低，但實際上競爭一場激烈，溢價率高，成交樓面價分別高達3.59萬元/平方米和4.23萬元/平方米。
去年世茂以底價239.43億元競得龍崗商用地，未來將承建深圳第一高樓—龍崗600米新地標。
根據深圳中原研究中心統計，2018年上半年全市一手辦公樓總成交面積為31.93萬平方米，與去年同期相比上升27.01%。價格方面，今年上半年均價為52100元/平方米，相比去年上半年下滑0.22%。
2017年深圳市購物中心供應量較2016年激增189%，新增購物中心面積192.1萬平方米。深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，年內多個大型購物中心入市，零售商業供應激增，而辦公方面，在嚴格的樓市調控政策之下，部分投資資金由住宅轉移至辦公物業，共同帶動一手辦公樓，成交回暖。
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