在國內買房，永遠繞不開一個詞：公攤。放眼全球主要經濟體，只有我國大陸和臺灣還在用這種奇葩的計價方式進行房產交易。
和臺灣比起來，大陸可要幸福多了。臺灣的平均得房率，只有區區50%~70%，買一套房子，一半都是公攤，近10年的新房，平均會攤掉35%的建築面積。
對於還沒有開始購房的小夥伴，這幾個概念可一定要弄懂：
使用面積（地毯面積）=各個房間的面積總合
真正可以擺傢俱的的面積，香港叫“地毯面積”，顧名思義就是地面上能鋪地毯的空間（包括廚房和衛生間）。
使用面積不包括：1、突出內牆面的壁柱、管道井、通風道、垃圾道；2、陽臺與一般門洞口、屋頂平臺、吊櫃；3、住宅戶內樓板有挑空部分, 則挑空部分不計入使用面積；4、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
套內面積（實用面積）=使用面積+牆體厚度+陽臺
在使用面積上，加上了牆體的厚度。因為套內面積和使用面積相差不大，經常被混為一談。日本買房就按套內面積計算，但不包括陽臺。
建築面積=套內面積+公攤
所謂的公攤，就是整個大樓的公共區域加起來，分攤到每戶頭上，分別有多少面積。國內每個地區對於公攤具體怎麼算，還有不一樣的規定。像是樓梯、大堂、電梯井，統統都算在公攤裡。
全國除開重慶是計算套內面積之外，都是按照建築面積計價，房產證上標準的也是建築面積。
為什麼我們要大費周章地搞出這些全球其它國家都嫌囉嗦的體系，這還要“感謝”精明的香港地產商。
香港開發商的無限創造力
李嘉誠與他的長江集團因為“首富”的身份，時常無辜中彈。前段時間李嘉誠宣佈退休，一篇《“公攤”發明者都退休了，“公攤”什麼時候才能退休》的網文直接把鍋推到李嘉誠身上，而且還有大量轉載。
實際上，李嘉誠雖然對房地產影響很大，但他並不是“公攤”的發明者。
1952：分層出售
五十年代的中環唐樓，戰後的唐樓多為5層，沒有電梯，每棟樓的佔地面積很小
在此之前，全香港乃至全球的樓房都是整棟出售的，買得起樓的，不是有錢人就是大公司，普通人只租房，輕易買不起房子。
吳多泰博士（1991-2005），生前曾為香港國際鴻星投資集團有限公司董事長、全國政協委員
國際鴻星投資集團的吳多泰覺得長線收租資金回籠太慢，於是在和律師討論之後，率先把樓拆開賣，一棟樓5層，平均拆成5份，分別賣給5個人。
不亞於房產界“小崗村”的尖沙咀山林道56~58號，現址是1982年改建的新大廈
因為這種做法史無前例，在註冊時，由購買了一棟樓的5個人共同簽了共有產權。
這在當時是完全創新的模式，用這種方法，他在1952年把兩棟樓拆分成10套出售，幾天內就賣完了。
可是即使拆開賣，這些每層1000呎（差不多90㎡）的公寓，一套售價2萬港幣，普通香港人一個月工資不過兩三百元，根本不可能一次性拿出那麼多錢來買房。
第二年，在香港這片神奇的彈丸之地上，又產出了另一個革命性的發明。
1953：賣樓花
不亞於房產界“小崗村”的尖沙咀山林道56~58號，現址是1982年改建的新大廈
分層出售雖然把買房的門檻降低了，但是仍然很昂貴，普通大眾還是買不起房，房地產市場也並不火熱。
當時霍氏集團的霍英東拿下了油麻地四方街的地，要建100多棟5層唐屋，也打算按分層出售的方式賣樓。
為了加速資金週轉、減小資金壓力，他在和律師開會後，決定在動工前就向大眾賣期房，並且支持分期付款，隨便付上10%~30%的首付，就可以預定一套公寓。
除此之外，他還發明瞭“售樓說明書”，即我們現在所說的戶型圖，連夜印刷後散發給市民。
香港市民搶購樓花
這種現在我們覺得稀疏平常的做法，恰恰是霍英東的全球首創，在當年造成了轟動。四方街項目開售的第一天，買房的人蜂擁而來，買到名額的人隨便轉手就能加價賣出。100多棟唐樓、超過1200戶公寓很快就售完了。自此，這種賣期房加分期付款的方式，就被香港人稱為“賣樓花”。
現在的香檳大廈已面臨收購拆除的威脅
嚐到了賣樓花的甜頭後，霍英東又建起了8層樓高的香檳大廈，是當時全九龍最高的樓。不但如此，他還打算把每一層樓再一分為二，分開出售。
如此一來，每層樓每戶的面積都不同，之前每層均分的方式行不通了，電梯的維護、修改屋契容易產生糾紛。
霍英東和英國律師一合計，就按照“公共契約”的形式，大樓內的人按土地面積分配，不同的戶數佔不同的比例，共同分擔了整棟樓的產權。
自此，“公攤”的形式就奠定了基礎。因為當年的樓房不能拆分出售，相當於大家合夥湊份子買樓，公共區域自然也需要攤派。房屋買賣按建築面積計算，就成為了香港樓市的傳統。
1980-2010：發水樓
廣東人說“發水”，意思是買兩斤魷魚，一斤都是水。
八十年代香港進入了房地產熱，首付一成就能上車，“發水樓”也開始成為主流。
所謂的“發水樓”，就是房屋面積嚴重注水，買房花了很多冤枉錢。市民叫苦不迭，房地產商卻賺得盆滿缽滿。
與實際縮水57.2呎的發水樓
為什麼會這樣呢？
政府限制了每塊地的建築面積上限，比如佔地1000㎡的地，最多隻能蓋5000㎡的建築。這樣樓不至於建得太高。
但這個規定留下了後門：當時香港停車位緊張、居民活動的公共空間很少，所以每個樓盤裡的停車場、會所就不計算在限額裡了。
不過這些政府的“優待”，被房地產商鑽了空子。他們造了很多大大的停車場、會所，變相增加了能夠賣錢的面積，然後統統計算到公攤面積裡。
末代發水樓海譽，飄窗比房間還大，港媒直呼“賤到死”
不僅如此，香港的設計公司還首創了外挑式窗臺（飄窗）。
窗臺、陽臺全部都不計入房產商的建築限額裡，但都會計入實用面積，相當於香港市民要花錢買窗臺！
最誇張的樓盤，一間房間裡，飄窗的面積比房間面積還大，只能把飄窗當床用。
大陸的學習與創新
中國的房地產改革，包括70年產權，都是從香港學的。
最初考慮到中國的土地都是國有，假使土地租賃到期需要收回時，也會根據每戶的建築面積，把包括所有的公共區域都一同折現進行補償。
因此建築面積計價的模式，就和整個房地產交易制度從香港傳入廣東，再發揚光大，並且還和國情相互結合，發展出中國特色的“偷面積”。
所謂零公攤，並不是真的沒有公攤，而是通過“偷面積”的方式補全。偷面積也不是開發商良心發現，只是他們賺錢的另一種手段。
飄窗作為偷面積的經驗也被帶入國內
偷面積的意思，是鑽法律的空子，做出一些例如飄窗、花架、設備平臺等不計入建築面積的空間，或者增加只計一半面積的陽臺，後期可以封成房間。
這麼做的原因，和香港開發商“發水”的理由如出一轍：在規定的建築面積內，蓋出更多可以賣錢的面積。
而且開發商需要根據建築面積交納各種費用，偷面積實際是開發商在為自己省錢。
對於毛坯房來說，偷面積反而增加了很多裝修成本。
另外，每個地方的公攤算法也不一樣：比如有的城市，只需要攤所在樓棟的公共區域就好；但在有的城市，連門衛崗亭都要算入公攤裡。
每個地區的相同建面戶型是完全不能拿來比較的。
有的地方，120㎡建面可以做出四居，但有的地方，120㎡建面就只能緊巴巴地做個小三居。
奇偶層陽臺錯開的陽臺也是偷面積的產物
例如成都奇偶層陽臺錯開的公寓非常多，因為按成都的規定，陽臺上面超過2層樓高度，就不算建築面積了。
這種為了偷面積做出來的戶型，因為總有一個房間上邊被陽臺遮擋，採光非常差，實際的居住體驗並不好。
而保利在南方的一些精裝樓盤，會有大量的花架（實際就是梁）。在裝修時把陽臺改成房間，把花架改成陽臺，交房時的實際贈送面積能達到1/3。
藍色部分半贈送，紅色部分全贈送，其中有兩個臥室是全贈送送出來的
其實國內也並沒有說，住宅必須按照“建築面積”出售，法規規定得很含糊，建築面積或者使用面積都可以，具體的可以由地方再規定。
對於開發商來說，自然是按照建築面積計價更有利。在售價完全一樣的情況下，按“建築面積”計費會比按“使用面積”顯得每平米的售價更便宜。
建築面積的計算方式也波及到了裝修行業。第一家整體裝修從最初便是按照房產證上的建築面積計價的，因此現在的整裝服務，也只好全部按照建築面積收費，否則同樣按平米計價，就會顯得自己比別人更貴。
1996年北京就嘗試商品房按使用面積計費，但沒有得到落實。而重慶則是在2002年明文規定要按照套內面積計價，房產交易時不再使用建築面積。
在這件事上，買二手房比新房更“現實”。大一些的中介機構，在二手房房源信息上都會同時標註建築面積和使用面積，而且二手房也是整套出售，建築面積只是寫在房本上的一個象徵性的數字了。
建築面積和使用面積的區別
可能現在還對這兩個概念模糊，我們在區別下：
1：建築面積大於使用面積，建築面積減去室內牆體面積既是套內使用面積
2：使用面積不作為購房價格的計算，購房價格均依照建築面積的大小來計算。
3：包含的空間部分不同，建築面積包含使用面積、內牆面積、外牆的一半面積以及分戶牆的一半面積的建築面積。套內使用面積包括不含內牆、外牆等所有佔地面積的，它廚房、餐廳、客廳、臥室、等可使用的淨面積之和。
下文，我們將介紹房地產“偷面積”的一些套路。
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