掃地僧說：
一些央企旗下房地產公司除了擁有土地儲備，還沉澱了大量的集團債務。
國資委發佈央企“退房令”已過8年之久，市場上再次傳出央企收縮房地產業務的消息。
日前，北京產權交易公告顯示，中國航天建設集團有限公司全資子公司陝西航天房地產開發有限責任公司100%股權擬掛牌出讓。轉讓方的背景是央企航天科工集團。消息人士告訴筆者，完成這次資產轉讓後，航天科工已經沽清土地和持有型住宅物業資產，徹底告別房地產業務。
針對78家不以房地產為主業的央企，2010年3月國資委的要求是在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務。這一次監管部門的政策導向更進一步：“退房”不積極的央企被要求“退地”。
前述人士表示，監管層透露的最新信號是，保留房地產主業的16家央企積極響應樓市調控政策，發展住房租賃市場；不以房地產為主業的央企，不再新增房地產開發項目，自有土地儲備要移交土拍市場或運作資產變資本。
儘管上述消息未得到國資委證實，但從新增土地規模看，2018年以來保留房地產主業的央企也不再生猛激進。根據CREIS中指數據，2018年1月至7月全國房地產企業拿地金額前20名中，只有保利地產、中海地產、華潤置地和招商蛇口四家央企，其餘大部分是民營房企。中國鐵建、中鐵置業、中糧置地等則已經退到20名開外。
央企從事房地產開發有著先天優勢，一些國字頭企業手握大量行政劃撥的土地資源，這些土地隨著房地產市場化程度的提高而不斷溢價。但另一方面，央企豪擲千金、攻城略地的做法也招致了非議，8年前國資委“退房令”的背景正是全國兩會期間央企頻頻拍出地王項目。
8年後，央企的房地產銷售市場份額和土地儲備規模都出現了萎縮。隨著樓市進入房住不炒階段，央企房地產開發業務也不得不面臨策略調整，一些央企的主導業務模式已經從單一的住宅開發轉向持有型不動產的運營。哪些央企做好了改弦更張的準備？告別房地產業務的央企，他們的土地資源將以何種方式進入市場？這些懸念已經取代央企揮金如土的消息，成為新的市場期待。
房地產央企已經逐漸分化
“限房令”最早要追溯至2010年兩會時期。期間，央企一天之內拍出3個高價地。當月18日，國資委要求除16家以房地產為主業的央企外，另外78家央企在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後退出房地產業務。
此後，國資委召開部分中央企業會議，要求78家不以房地產為主業的央企，在15個工作日內製定有序退出的方案。這78家央企在2008年所屬三級以上子孫公司超過220家，約佔央企中房企的六成。到了2011年，另有5家央企被獲批保留地產業務。
所以，目前“奉旨”從事房地產業務的央企有21家，按照其母公司的行業歸屬，可大致劃分為交通系、能源系和建築系。
能源系的房地產隊伍最龐大，其中包括五礦地產、電建地產、葛洲壩地產、魯能地產、中煤置業和神華國際；交通系的土地儲備最多，包括中鐵置業、中國鐵建和中航地產；建築系的工程規模最大，包括中海地產、中建地產。
但市場上目前仍佔據主流的房地產央企都不屬於以上這些派系。保利地產源自軍工龍頭，華潤置地脫胎於國際貿易巨頭，招商蛇口發家於改革開放先行區。反而是這些土地資源相對薄弱的央企仍舊存活在市場上。
這些市場化程度較高的房地產央企也更能適應新變化和新形勢，例如保利地產已經確立了住宅地產、商業地產、養老地產和旅遊地產的產品線，中糧地產試圖重組中糧旗下港股上市公司大悅城地產，華潤置地已經從住宅開發轉軌商業地產，目前進入了內地22個城市，還在試水長租公寓。
反觀其他派系的房地產央企，一方面沒有啟動民營房企高週轉的住宅開發模式，另一方面也未對不動產投資經營領域進行開創性的探索，甚至尚未涉足政策重點扶持的住房租賃市場。從業務層面看，這些房企的經營方式已經落後於時代。
非主營房地產央企地主恐怕做不長
中航地產此前結束了與萬科的長期合作，其存量土地儲備的貨值已經難以擠入房企前十名。但中航與萬科的一級、二級開發聯動模式仍有借鑑意義。
2007年，中航工業與萬科合資成立中航萬科，以對中航工業於全國各地的閒置土地資源進行一級整理和二級開發，從萬科的角度看，中航工業一直是手握大量土儲的“地主”。
中航工業在全國大多數二三線城市都有基地，所謂“基地”其實指的就是原中航第一、第二集團旗下分佈在全國各地的舊機場和廠房，中航工業的這部分自有土地資源在業內一直被指“驚人”。合作十年，中航萬科已於國內落地諸多項目，包括了重慶萬科悅灣、上海萬科尚源、佛山萬科金色溪谷花園、廣州萬科蘭喬聖菲以及蘇州萬科長風等。
2018年7月，中航出售了中航萬科合計60%權益，接盤方是萬科持股的地產投資基金。公告顯示，中航萬科所包含的資產是位於重慶約21.27萬平方的土地儲備及位於重慶、寧波、合肥、廣州、佛山及其他地區約117.84萬平方米的已建物業。對於中航系而言，出售中航萬科權益其實是基於其全面退出房地產領域的決定，但對於萬科來說，這部分資產雖然負債累累，但仍然具有較大的價值。
在國資委推動央企混合所有制改革的背景下，非房地產央企下屬持有土地資產的子公司或將被擺到社會資本面前。至於是否有民營房企接盤，就要看雙方對土地估值和利用方式能否像中航萬科一樣達成共識。
值得注意的是，一些央企的房地產開發公司除了擁有土地儲備，還沉澱了大量的集團債務。例如央企重慶長江輪船公司旗下的重慶長航房地產開發有限公司擬轉讓重慶恆春置業有限公司45%股權。公開資料顯示，重慶長航等資本關聯方相繼以借貸合同糾紛為由向恆春公司提起訴訟，涉及借款本金4.47億及相應利息、罰息。
事實上，央企完全有資源和資質進入住房租賃市場，自持土地開發長租公寓項目。華潤、保利和五礦地產已經發力長租項目，但其他的地主似乎積極性不足。區別於住宅開發或是土地出讓的“快錢”模式，租賃住宅市場的收益週期更長、回報較低。
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