家裝一點通
這是一個很好的題目，題主給出了一個需要腦洞大開的中期預測試題。正好週末有空，我願意來回答一下。
上海的房價現狀。我截圖了鏈家的地圖找房上顯示的數據。
地圖現實上海的核心區域房價均超過1萬美元單價。甚至達到1.4萬美元。我這裡用美元價格，是為了方便我們接下來和世界的對比。
先拿紐約曼哈頓的房價來對比一下。中國要座世界第一，那房價必須和世界級的城市相比。再說我們是中國最尖端的城市。
上面是zillow顯示的紐約曼哈頓上西區的房價。美國的房價是個總價，不是單價。我們需要選擇一個來換算。我們選擇一個不太貴也不太便宜的。
一個200萬美元總價的房子。1200平方英尺，摺合平方米是111.5平米。相當於1.8萬美元的單價。但是且慢，所有國外的房子，它們計算面積的時候，是不包含公攤面積的。也不包含牆等不可移動的建築部分的。只計算可以測量的使用面積。這樣來說。和中國普遍的65—70%的得房率來說，需要進一步折算。按照0.675折算，這111.5平米在中國就是165平米，這樣單位面積的價格就是12120美元。當然美國曼哈頓的房子和中國上海的房子價格都有很大的差異，貴的會超過3萬美元單價，便宜的也就1萬美元左右。總體來說兩個地方價格很接近。
在我們前後左右，不是美國就是日本了，我們是老二不是。我們再看看日本東京。
日本人節約，他們的房子普遍偏小。但是他們測量的精度也更高。這是一個日本二手房網站，他們有中文服務，我們選首頁上最貴的那個，89.35平米，510萬人民幣。這個8500萬日元的房子在東京渋谷區猿楽町。算是高收益公寓房。它足足比江東區那個91平米的316萬人民幣總價的房子，貴了66%。反正我和大家一樣，我們喜歡最貴的東西。但是按照上面的這算方法，這房子的美元單價卻只有5600美元。我們超過日本，全面壓制東京是鐵板釘釘的。他們在十年內，甚至20年，30年內都不可能超越我們。看我們氣不死小日本。
瑞士一直是世界號稱首富的地方。他們的房價怎麼樣呢。我們有必要去對比一下。瑞士，我們就衝著日內瓦去。這個瑞士西南邊陲的城市是國際上重要的城市，又是在瑞士氣候比較好的城市。
很好，我找到了一個大小合適的房子。1119平方英尺，還附帶車位。總價是145.8萬美元。相當於120平米，折算中國面積後，177平米，我們算他150平米吧。9722美元的單價。還附送40萬人民幣的車位。
房價比完了，個人心中有一本帳了吧。
那麼我們來想想，有什麼辦法讓我們的房價翻倍。
第一是勞動生產率翻番，核心科技在手。要不就是全球金融中心轉移到上海來了。我們把瑞銀打趴下了。至少我們的收入能不能在5年內翻番。
第二是貨幣貶值一倍，這也可以讓房價翻番。
在這方面我的腦洞沒你們開。人們說只要有人進入城市，城市的房價就會漲。這肯定是對的。但是又是不對的。為啥。因為沒錢總是沒錢。新進人口如果能特別的優秀獲得更好的收入，那是能漲。我們的收入在今天的上海1千美元新入職，到了5年後能不能達到2000美元新入職呢。但是就算這樣的水平我們對比美國的工資紐約這種地方，10萬美元年薪以下肯定是算貧困戶的。和美國相比1/10的收入水平，要啃動和美國紐約上西區差不多的房價。我們看看2018年上半年我們的可支配收入情況。
上海排名第一，月均5000多。呵呵。呵呵，呵呵。我想說這的確很高。我相信很多人會告訴我，他周圍的每月3萬5萬的很多。我想說，你的圈子很好，你很好。但是據估計上海北京這樣的城市月收入超過2萬的佔比不會超過8%。
而我想告訴你的另一個千真萬確的事情是：能有較好月收入和很好的家庭資產性收入的，他們大致都已經買好了房子了，他們只是在食用房地產漲價帶來的好處。包括租金。而現在還需要買房子的。我想他的月收入很難超過1500美元，或者家庭月收入很難超過3000美元。所以，他們需要六個錢包的支撐。
日本的那個8500萬的公寓，對一個400萬年收入的人來說，那是22年的收入。對600萬年收入的來說是15年的收入。這痛苦指數不低了。但是日本東京有很多800萬的家庭。
大舟財經觀對上海房價的估計，你要是說數字上翻番。我想這絕對不會是問題。我們的匯率還有很大的餘地，你說就這個M2的規模來說，人民幣不要說到7，即使匯率走到10，12.5那又怎樣，實際上走到15也是可能的。這樣來說，翻番絕對不是夢想。
但是就收入的絕對值上升到2000美元，或者更高的5000美元的可能性來說，這毫無可能。比較現實點就是能達到和保持在日本東京的中等收入的可能性到底有沒有。一個500萬的日本家庭不算太好，那是5萬美元，摺合人民幣近35萬。
收入能增長是個算法，倒過來我們算買下來後的支付也是可以。
如果我們在上海買一個不大的老房子，68平米，現在它是4萬一平米，我們算它翻番後8萬一平米，這樣的話，這個68平米的房子總價就是544萬。30%的首付：163.2萬，我們算165萬。六個錢包掏100萬的話，我們還需要存下65萬，這要是兩個人一起努力的話，呵呵，我們算6年是比較現實的。也就是我們算它29歲結婚，35歲買房。剩下的379萬，我們給一個20年的按揭。按照5%的利息計算。需要總的還款589.5萬。平均每月2.45萬按揭款。一年就是近30萬。好了。就也就是5年後，要是家庭整體收入不到40萬的話，你敢買麼。我確保兩個大人不生病的前提下。就算沒有小孩，10萬塊錢兩個人花，一個家庭的開支夠不夠。要是今天5萬不夠兩個人的家庭和個人生活之用，那麼5年後，房價要是翻番了，10萬塊我想也不夠花。
很多人知道瑞士的房子並不便宜。便宜的只是老百姓居住的房子。
像這種房子就是千萬美元級別的。這肯定是豪宅。在一個人短暫的生命中，大舟財經觀的認識是如何儘量快的讓自身增值，而不是斤斤計較於房價會怎麼走。天下人住天下房子。總有我們住的地方。但是個人不增值，說什麼都是空的。
不要去在乎時事怎麼樣，不要去在乎趨勢怎麼樣。唯有能讓我們站立起來的，是我們自身和自己的價值。祝願每一個看這個文章的人，生活得償所願。謝謝。別忘記點個贊。寫了一個多小時呢，還查了很多數據。謝謝
大舟財經觀
一、近幾年國家再三強調＂房子是用來住的，不是用來炒的＂，並採取了一系列措施，如租售同權、擴大廉租房建設、推出共同產權房、提高首付比例及採取限購等。這些＂組合拳＂措施的出臺和實施，使上海房價巳經趨於理性，上半年的房價已經出現拐點，不少新開樓盤及二手市場呈現滯漲甚至微跌。
二、上海作為全國的經濟中心，其房價的漲跌對全國都會起到示範和標杆作用，甚至產生＂蝴蝶效應＂。目前中心城區的房價都在8一10萬一平米，外環附近也達5一6萬一平米，更別說10萬以上的頂級樓盤。假如再翻一番，就會引起連鎖反應，這對收入本就不高的三、四線城市所帶來的衝擊和壓力毋庸置疑，因此無論從國家政策層面還是宏觀調控角度看也不會允許。
灩瀾一叟
＂上海房價未來五年能否翻一翻＂這個問題已不是單純的房價上漲的問題了。首先給大家普及一下概念問題。未來五年人民幣匯率會達到多少？以目前170萬億的M2來計算，合理匯率就算達到15:1美元都不算過，而眼下連7都沒過，如果人民幣匯率突破10試問還有幾個人敢存人民幣在銀行？估計沒人了那麼大家都要換外匯我們有那麼多外匯換給大家嗎？結果不用說大家都知道，那麼沒有外匯可換唯一能減少資產流失的就是買房，到時房價又為什麼不能翻一翻？
落葉紅楓8
不用別的算式，就用m2增速和GDP增速差來算就行了：我們縣各規模以上企業上報的GDP數據是按照縣工信局的要求報送的，一般都是實際數的2.5倍以上，全國彙總後得出國家統計局的GDP增速6.%多，其中的水分大家心知肚明，我們按照實際GDP3.5%的增速，m2增速8.5低了吧，那就按照8.5的算，每年5個點貨幣貶值就妥妥滴擺在我們的面前，這就是任大炮說的，這幾年，房價沒漲，是貨幣貶值了，所以，我認為，買房，買上海的房，你不想它增值保值，但對沖每年5個點的貶值是沒問題的哦，況且，上海寸土寸金，買房會虧嗎？不可能的
在路上676857513633
不可能總是漲的這麼快。如同GDP一樣，基數越大，漲幅越小。原來3萬元時一年漲15%，以後可能略低於GDP。如果是年5%，再翻倍需要14年。就是5年漲30%也已經很好了。
yzhuo1
分析房價的價格趨勢，應該從1購買力 2城市吸引力 3稀缺性三個方面入手，而且範圍不僅是上海，而是華東地區和部分全國。購買力在不斷嘗試下達到臨界不可承受點，如果放開限購，很明顯現在的房價仍有大量購買力支撐。城市吸引力，上海從制度，環境，人文，機會各個方面遠超國內任何城市，北京在這個方面沒什麼競爭力。稀缺性，尤其是上海內城，土地已經極為稀缺。所以除非政府行政力量強力干預導致短期效應，長期的看，房價仍有相當的上漲空間。
xsgg
大致翻了下大家的看法，不贊成不同意不認為能翻倍的佔多數。我說下自己的看法。
第一，四大牛X一線，非常有可能翻倍。但是這個翻倍有前提，就是再沒出臺更合理合法科學的政策措施下，立馬解除現在的限購限售政策，都到不了年底就能完成翻倍。
第二，當前出臺的長租，同權，部分產權等措施，對市場根本就沒有發揮影響作用，而且從推行的進度情況上也看得出地方並沒有啥熱情，一句話，上邊你拍你的腦門，下邊我該咋賣地還咋賣地。長此以往，這些措施會成為莊稼地裡的稻草人，一旦鳥們識破了這個假象，蜂擁而至是必然的。房價更是這個道理。
第三，從投資角度來看，如果想投資，買什麼樣房子能短期翻倍呢？如果只給一次選擇，那就買北上廣深周邊還沒達到三萬的房產，只要不到三萬，都可以進行配置。同時，一些強二線城市，杭州南京成都的市區，機會合適時，還是有翻倍空間。
板凳哥
這就要看貨幣是否貶值，如果貨幣大幅貶值，房價翻一翻這是肯定的（指180萬至500萬左右的房）500萬至1000萬以上的房可漲20～50%左右，如果貨幣貶值幅度很小，房價保持穩定上下漲跌1～5%左右，想房價下跌或暴跌，按現行政策看是不可能的。
手機用戶5886327776
是否可以無限上漲，取決於購買預期與是否盈利。如果購房者有買房絕不會虧損的預期，且實際購房者都已經盈利，則房子估值必然上升，房價必然會繼續上漲。
如果政府持續對價格進行管制，則意味著政府絕不會放任房價下跌，則會助長購房者對房價單邊不跌預期，則購房者會在任何價格購買房產而不虧損。在政府能力控制範圍內，會形成單邊不跌的市場，初始市場供需帶來的房價上漲會給單邊不跌預期下的所有實際購房者帶來盈利。盈利反過來刺激更多房產投資，投資需求繼續刺激房價上漲，直到收斂於政府失去控制能力的點。房價漲的怎麼離譜，是政府把持過多資源且實施價格管制致使市場失去調節能力的結果。
ANTONIO67688394
專家是以每年M2的漲幅百分之2O為預期，當然5年是漲一倍，這是對的。上述說法很有可能實現，到時工資也會漲1倍。那麼房價漲一倍是確定的。所以，明智的，有前瞻性的智者未來5年都是投資的有效期......
