這是AI君的第217篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。
時隔一天，西安物價局又公佈了一批備案價——總第51批備案價。本次公示了3個項目總計624套房源的價格，其中毛坯項目1個，為別墅項目，22套房源；精裝項目2個，高層和小高層項目，602套房源。
本次公示毛坯項目均價23093元/平，精裝小高層項目均價11089元/平，精裝高層項目均價12726元/平。
本次公示毛坯項目為灣流（泛華滻灞歐亞大道住宅項目二期），精裝項目分別為三迪·曲江香頌楓丹、雅居樂錦城 （水利坊二期）。
本次公示的3個項目中，有一個項目的報價環比上次備案價漲了1000元/平左右，即三迪曲江香頌楓丹，具體分析請見下方項目詳情部分。
圖 | 點擊圖片看大圖
本次公示項目詳情：
1灣 流[ 泛華滻灞歐亞大道住宅項目二期 ]
公示樓棟：35#、39#
公示面積：346-388平
備案均價：23093元/平，其中35#樓22644元/平，39#樓23541元/平
公示套數：22套
裝 修 ：毛坯
項目地址：西安市滻灞生態區歐亞大道以西，世博大道以南
項目簡介
灣流總佔地3000畝，1200畝 住宅。一期規劃278畝，建築面積460000平米，合院面積309-390平，配備地下雙車庫；6萬平米大型商業，涵蓋2萬平米法式風情潮流商街、國際大型超市、品牌旗艦店。物業公司為戴德梁行。
2三迪·曲江香頌楓丹
公示樓棟：13#
公示面積：99-142平（142僅1套）
備案均價：14459元/平
公示套數：254套
裝 修：精裝
項目地址：西安曲江新區五典坡路以南，西康高速以西
項目簡介
西安三迪楓丹位於曲江二期，五典坡路以南，唐華路以北，青羊路以東，西康高速以西。北至曲江南湖、南至佔地800畝的智慧生態城。
項目淨用地面積168畝，容積率3.5，地上建築面積約40萬平方，住宅建築面積約35萬方，商業建築面積約4萬方，幼兒園0.15萬方，社區服務，物業及其他用房0.16萬方。綠地率38.5%，建築密度23.8。規劃建設高層13棟，共26個單元，總戶數約3900戶，車位約4000個，車戶比1:1.14。
圖 | 項目區位
關於三迪楓丹，AI君有幾句話要說，本次備案均價14459元/平（精裝高層），而上次備案，即第10批備案均價11211元/平（毛坯高層）（2017年12月15日公示），去掉裝修部分價格（預計2000元/平）,算下來一平也漲了1000元左右。對比下隔壁美好時光備案價11237元/平（總第47批備案價，毛坯高層），差價也在1000左右 。
3雅居樂錦城 [ 水利坊二期 ]
公示樓棟：6#、7#、8#
公示面積：96-142平
備案均價：小高層11089元/平（7#、8#），高層10992元/平（6#）
公示套數：348套
裝 修：精裝
項目地址：西安市灃東新城阿房一路
項目簡介
雅居樂錦城總佔地面積59,433.97平方米（89.15畝），容積率2.83，總建面約21.9萬方，由8棟高層住宅（建面140861㎡），四棟商業組成，項目整體規劃分為四個組團進行開發，戶型面積區間為市場主流面積95-140㎡三房、四房，全精裝產品。
雅居樂錦城自帶一所品牌幼兒園，以及20000多㎡商業街、社區游泳池。
圖 | 項目區位
AI君有話說
中南紫雲集於昨天下午18:00結束了線上登記，302套房源僅有285組家庭登記，登記人數小於推出房源量，可以不用搖號直接平銷。相比上批524套房源2628組家庭登記的盛況，本次登記人數僅有上次的十分之一。AI君覺得造成這種局面的原因可能主要有以下幾方面。
1、部分購房者仍被套牢，只能望房興嘆。
2、新政公佈後，西安樓市經歷一個多月的試煉，大部分購房者已經迴歸理性，選擇適合的而不是看見房子就登記，近乎佛繫了。
3、新政規定，登記人數小於推房量的項目可以不用搖號直接平銷。因此可能會有一部分購房者放棄登記，專等這類平銷的項目直接下手，因為相比搖中的幾率，這種方式買中的概率會更大。AI君一位粉絲朋友搖號近10次，最後放棄搖號，直接買的平銷樓盤。
4、對於部分開發商來講可能更願意平銷，因為線上登記完畢後需公示3天，緊接著1天的搖號，搖完號再公示3天，然後才能選房，選房需2-3天，選完再公示3天……如果房子選完，公示3天后未選中的購房者就能解套，如果沒選完，可能還得等3-5天才能解套……這算下來半個月就過去了，無論是對於購房者還是開發商來說，時間成本極大。
因此，可能會有部分開發商在開始登記前會建議意向客戶：咱可以先不選，等平銷！
對於部分購房者來講，不用被套牢、選中的概率增大、時間成本降低，選擇平銷可能會更“划算”。
當然，這種也存在一定的風險，①萬一登記超額，之前通知的客戶怎麼辦？②萬一平銷沒賣完，銷售戰線就被拉長。③現在市場上的購房者一部分被套牢，一部分已上車，一部分在觀望，剩下的活躍購房者能有多少？因此這部分只是AI君的猜測，大家看看就好了。
5、西安目前已有48個項目線上登記，其中平銷項目就有14個。其中不乏碧桂園鳳凰城、招商依雲曲江、中南紫雲集這類熱盤。AI君統計了下，新政公示後第一批線上選房，當時西安共有4萬多組購房者被套牢，按照當時的樓市熱度，估計大部分購房者能登記就登記，這樣算下來，西安“剛需”購房者大約5萬多人。而截止今天大約有3700多組家庭已買（含平銷項目），也就是市場上大約還有不到5萬組購房家庭。
根據房管局供應計劃，西安目前還有16萬套左右的房子還沒被釋放。而西安3-6月實際供應量僅佔計劃的50%，7月更少，僅有33.8%（實際供應量3700套，計劃供應量28943套）。實際供應量一直下行，市場溫度持續下降，而西安樓市下半年預計依舊會是強管控狀態，開發商將會有一場硬仗要打。
西安不用搖號的14個樓盤
閱讀更多 西安樓市AI 的文章
