合肥樓市的變化與分化，正以我們吃驚的速度前行，而越是亂世、矛盾的市場，越是機遇叢生。
經過市場調查，3月合肥樓市18盤開盤，有13盤當天的去化率在80%以上，而4月份，市場近30個項目開盤，12家當天銷售超80%，而剩下的數十家盤去化也在40-60%，差強人意。
微妙感知下，大多數人會感覺到合肥樓市在回暖。這兩天，又一客觀數據出爐，繼續佐證市場的整體回暖。
01
爆發！4月簽約+網籤9402套
根據網籤數據，4月份簽約、備案數據雙雙爆發，其中籤約認購4462套，網籤備案4940套，共計9402套。
眾所周知，簽約認購處於網籤備案前一個環節，雖然尚未通過房管局審核備案，但如果購房過程中沒有太大問題，簽約認購的基本都能順利備案，最終成交，而且兩環節之間週期很短。
所以，簽約認購也能基本反應市場的銷售情況。
那根據上述數據，4月合肥商品住宅網籤爆發，不僅是今年樓市銷量的第一個高峰，也是限購後18個月內的最高值。主要原因：一是，政府再次放開網籤，二是市場有所回暖。
02
拉低房價首要任務！為後續鋪路
不過，從價位來看，放開網籤的項目，多數是低價盤、限價盤。
比如，已賣尚未網籤的北城世紀城，4月網籤957套；集資房江汽六村網籤688套，均價1950元/㎡左右，當前還有300多套未網籤。
除這兩盤外，近期商品住宅網籤較高的項目是，恆泰阿奎利亞、萬科蘇高新中央公園、文德藝墅、弘陽時光裡、祥源金港灣、華地森林語、望江臺、匯景城市中心、西子曼城、新城北宸紫郡，網籤量都超過200套。
你會發現這些盤共有的特點，均價大多在1-1.2萬/㎡，而高的祥源金港灣，也僅僅1.6萬/㎡，再加上類似江淮六村的低價小區，巨量網籤的目的只有一個——繼續拉低均價。
那近期合肥網籤房價走勢怎麼樣？
合肥市區房價：從去年12月開始，市區網籤房價逐漸突破1.6萬/㎡，高位已至，必須控制。所以，4月份蜀西湖板塊望江臺、西子曼城、匯景城市中心等限價盤大量網籤，拉低均價。
合肥縣域房價：在4月之前，縣域網籤房價在1-1.2萬/㎡，面對10500元/㎡的限價紅線，仍有“ZZ壓力”。4月份，合肥縣域網籤房價9892.05元/㎡，壓力緩解。
如果，限價盤拉不住房價，並且單位集資房、政府福利房有限，還有沒有其他辦法拉低房價？
答案：有！
目前，合肥還有大量拆遷安置房上市，能大幅、持續拉低房價。
根據部分拆遷安置房文件，隨便5宗地安置房的體量就有12140套，而上市評估單價也很低：
住宅二級地9000元/㎡左右，
住宅三級地6780元/㎡，
住宅四級地5223元/㎡，
住宅六級地3000元/㎡。
要知道，一旦合肥房價上漲，將被問責，並出臺更嚴厲的調控，例如儲備政策“限售”。換句話說，限售或調控加碼是基於房價上漲。
此外，目前市場限價盤、低價盤銳減，大量集資房、安置房、政府福利房拉均價，也為後續高價盤或地王上市、住宅毛坯價與精裝費用分開備案、住宅成本定價，做鋪墊。
簡單來說，拉低“紙面房價”，為真實房價開路。
03
3個月後，或買不到房！回款，開發商第一要義！
近期，人才政策比較熱，這將直接釋放部分市場需求，而需求的釋放，將會帶來一些新情況：限價盤會加速去化，更直白的說，幾個月後，大部分人在合肥可能買不到理想的新房。
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為什麼這麼說？
一是，多數限價熱盤，計劃或根據銷售流量，會在年中清盤。
二是，限價熱盤清盤完，購房者就要被動接受高價房源。如果購買力夠不上，市場必然
有價無市或購房者買不起。三是，無論是限價盤，還是高價盤，只要熱銷盤，後續提高首付是常態。這也就意味著，購房門檻逐漸提高，可能一套普通限價房的首付就要100萬以上。
四是，就算你跨過門檻，你會發現仍有不少同資格的人跟你搶房，買到房就存在幾率了。如果合肥仿效成都、杭州出臺公平搖號政策，買到房的幾率就更小了。
五是，人才政策，將是催化劑。
除非你有大量資金在手，要不然，幾個月後，在合肥可能買不到理想的新房。
與之相反的，開發商面對網籤延遲、市場回暖的市場，利益化凸顯，只看回款。在這個市場上，開發商不是菩薩，有了回款的輸入，才能正常運轉、土市拿地、規模發展。
只不過資金雄厚的開發商不是很急，資金鍊問題的開發商開始著急。目前，開發商通過兩種方式加快回款！
一是，不僅僅通過提高首付比例，來增加回款，還通過其他方式節省時間，加快回款。
比如，現在不少開發商與限購購房者籤空白房貸合同，提前走銀行貸款審批流程，等到購房者限購社保滿1年，網籤合同一簽，貸款合同一過，銀行就可以立馬放款，節省了時間成本。
如果現在不走銀行預審批流程，過1年後再去走，再等銀行放款，又是2-3個月的時間。
當然，空白房貸合同對於購房者是有風險的，關於未來合同上首付額、貸款額的填寫，要與開發商協商溝通好。
二是，總貨值不變，通過前期高價房源降價，先回一些款。
五一期間，高新區的某高價盤大幅降價，一方面降價清掉前期房源，保證一定量的回款，另一方面，等到限價等調控政策放開，
通過提高後續產品的價格或做溢價，來保證總貨值不變，保證項目總體不虧本。結 語
有這麼一句話，“一直沸騰的水，早晚會熬幹。”
市場同樣如此，短暫的回暖，限價盤餘糧將不足，供需必然圍繞價格進入博弈階段。下半年，合肥樓市大概率進入沉寂、有價無市的階段。
屆時，購房者的購買力、購房門檻會往上夠，而高價盤優惠降價會往下夠，兩者阻力越大，市場沉寂的時間就越長。
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