時代財經APP記者 劉新歌
上海歷來是房企兵家必爭之地，即便是對於已經站穩腳跟的大房企來說，它們也在緊鑼密鼓地“加固城池”。
8月1日上午，上海出讓徐彙區虹梅街道一宗由5幅地塊組成、總面積達117畝的商住辦地。儘管事先有20餘家房企諮詢，但在拍賣現場，僅經兩輪競價，這宗巨無霸地塊便被萬科間接附屬公司上海鑫僑高置業有限公司收入囊中，總代價為98.63億元，樓面價2.76萬元/平米。
萬科上海補倉
啃下這塊“巨無霸”地塊並不容易，其自持比重、招商需求、租賃住房數量和配建設施面積等硬性要求對開發商的資金能力、開發能力提出極高的要求。
根據出讓要求，該地塊所有商業部分需自持不少於20年，辦公部分不低於50%的建築面積也需自持不少於20年。住宅部分的要求則更高，按出讓年限自持建築面積不低於30%用於租賃住房，套數不低於550套。此外，該地塊還要求總計建築面積不少於4.5萬平米的面積用於體育文化養老設施建設。
在招商運營方面，這種巨無霸地塊要求引入至少一家經國家發改委、國家科技部等部委認定的國家級“企業技術中心”。同時，須在地塊內引入兩家及以上具有資質的眾創空間運營機構，推進“品牌化、專業化、國際化”眾創空間建設。
拿下這宗地塊的上海鑫僑高置業有限公司今年5月14日才成立，上海萬科通過南通萬虹、南通萬茂兩家公司累計持有上海鑫僑高置業60%股權，上海儀電集團旗下的華鑫置業持有35%股權，而其餘5%的股權歸屬於上海徐匯土地儲備有限公司。
上海萬科已經發出補充土儲的信號，其在公開市場的拿地動作明顯多了起來。據時代財經不完全統計，2017年全年，萬科在上海公開市場拿下6個新項目。進入2018年，萬科擴儲的動作在加速。截至6月30日，萬科已在上海入手9個項目。中國指數研究院相關統計數據顯示，今年1-7月，萬科以51億元拿地金額居上海土地市場房企第二名。
事實上，房企在上海拿地的難度在日漸加大。一方面，上海土地的供應量逐年壓縮。根據中國指數研究院的統計，2016年上海共推出土地203宗，同比下降15.1%，供應量處於近6年最低。其中宅地91宗、752.78萬平方米，同比下降42.1%。進入2017年，上海住宅用地供應量降至35宗，其中商品房住宅地塊出讓面積為213.913萬平方米，相比2016年全年下跌6.5%。
另一方面，以租賃住房用地為主流的上海土地市場也向房企們築起圍牆。從2017年7月出讓首批租賃住房用地到12月，短短五個月時間裡，上海共成功出讓21宗租賃住房用地，合計成交面積63.76萬平方米。
租賃用地有效平抑了上海地價， 但對中小房企而言，進入上海土地市場卻更難了。大體量、長自持，嚴苛的出讓要求，將很多房企拒之門外。而上市此前出讓的租賃用地也多進入地方國企的口袋。
規模的焦慮
逆勢拿地的背後是上海萬科的內在擴張需求。自1992年進入上海，萬科闖蕩上海灘已經26年，在過去多年，其穩居上海房企前三甲。不過，市場上沒有永久的贏家，萬科的先發優勢也遭遇挑戰。
2015年，上海萬科以商品房總銷金額283億元、市場佔有率4.67%，佔領上海市場第一，遠超當年亞軍中信泰富70億。2016年，萬科銷售權益金額為236.94億，在上海一眾房企中居第二位，並被銷售權益金額218.36億、排名第三的融創緊追。
2017年，上海萬科的銷售權益金額降至150.15億元，甚至不及兄弟公司杭州萬科。雖仍保住了上海樓市排名第二的寶座，但與第三名的差距進一步縮小。在2017年度上海房企權益銷金排行TOP50榜單上，緊隨萬科之後的金地，其銷售權益額已達143.76億。不僅如此，在萬科內部，上海萬科也在逐漸掉隊。
但需要指出的是，2017年上海樓市交易量大幅縮水。數據顯示,2017年上海商品房銷售額4026.67億元，下降39.9%。其中，住宅銷售額3336.09億元，下降36.3%。
2017年，上海樓市調控政策收緊，預售許可證一證難求。據房掌櫃統計，截至2017年12月26日，上海共發放126張預售許可證，111個“幸運”項目獲開“綠燈”。中高端樓盤受限更大，單價10萬以上的項目鮮少放行。近年來著重發力中高端產品領域的萬科深受影響。去年全年，上海萬科僅有翡翠公園、海上傳奇、安亭新鎮、鈴蘭公館等項目獲得預售證。
市場在變，萬科也在起變化。2017年，因應萬科集團向“城市配套服務商”的轉型，萬科上海區域提出“熱帶雨林”模式，除了主業住宅，還囊括了商業、產業、物業、養老、城市更新等多種業務。時代財經統計發現，上海萬科2017年以來入手的15個項目中，物流地產項目多達8個。
“萬科在上海市場也面臨各類衝擊，當前積極拿地時強化在上海市場的投資，也是為了追趕業績。徐彙區項目未來成長性不錯，有助萬科在未來兩年期形成相對好的可售資源和租賃資源。另外，萬科今年股權結構相對穩定，對企業發力也提供了較好的條件。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代財經分析道。
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