一、世界與中國城鎮化的快速發展不可阻擋
（一）全球每年有數千萬人口進城了，城鎮化需要造房子！
2017年6月聯合國經濟和社會事務部在紐約聯合國總部正式發佈《世界人口展望：2017年修訂版》報告。城市化需要住房。2017年76億；到2030年，86億。2050年98億，2024年印度人口將超過中國成為世界第一人口大國。2050年世界城市人口將再增加25億，達到64億。2017年世界55%的人口（42億）居住在城市。
中國城鎮化：1992年鄧小平南巡後開始快速發展，1993年；總人口118517萬人，城鎮33173萬人；28%
2000年：總人口129533萬人，城鎮45594萬人；平均每年進城1774萬人，城鎮化35.2%
2019年，總人口140005萬人，城鎮84843萬人，19年中平均每年增加2066萬人；城鎮化率為60.6%，
到2050年，預計城鎮化率80%，11.6億人住在城鎮裡。
2017——2050年世界總人口：76億——98億；城市總人口：42億——66億
過去世界每年5000萬人進城有1800萬人是中國人；佔全球36%，今後世界每年7000萬人進城有2100萬是中國人。佔全球30%，
中國城鎮化是21世紀的世界大事：所以中國有全球最大的房地產市場！帶動著中國製造業產值成為世界第一，全部525個種類（國際組織分類）中220個產量世界第一。
中國的城鎮化才是中國製造業產值產量獨步全球的根本原因！
（二）發達國家的人去哪兒了？人口與產業到沿海去了？到沿海去了！
1、美國；海岸線22680公里，2004年政府制定《海洋行動計劃》，2007年50%以上人口居住在海岸線80公里範圍內，產生了超過50%的GDP，每年4400萬人次參加航海遊艇活動，1600萬艘私人遊艇。科技人才的3/5居住在沿海城市。
2、英國；海岸線11450公里，86.7萬平方公里專屬海域，2007年頒佈海洋規劃，
3、加拿大；海岸線24.4萬公里，專屬經濟區和大陸架海域587萬平方公里。2005年公佈海洋行動計劃。是全球最領先的海洋政策和海洋管理。
4、澳大利亞；海岸線2萬公里，專屬經濟區和大陸架海域1600萬平方公里.
5、日本；海岸線3萬多公里，450萬平方公里專屬經濟區和大陸架海域，沿海地區居住了52%的人口超過50%的GDP和超過72%的工業。62%的森林覆蓋率。日本是海洋強國，60-70年代制定海洋發展規劃，明治維新以後成為海洋強國。
6、中國大陸；海岸線1.8萬公里，470萬平方公里海域，2016年海洋GDP7.05萬億元，佔9.5%，就業3624萬人。
我的最新研究：2016年數據：4特區14開放城市+28個沿海地級市：GDP佔31.3%，人口占20%，外貿佔50%，固定資產投資佔22%，房地產佔30.4%，貨幣存款佔56%，旅遊業人次佔60%。
由此說，現有的城鎮化戰略佈局、工業化戰略佈局還存在不少誤區！
（三）中國老百姓希望哪裡去？大城市？還是小集鎮？要城市化還是城鎮化？
1、到大城市去！
這661個城市總人口為4.77億人，佔全國總人口34.3%。這是真正的城市化率！
661個城市使用土地5.21萬平方公里。中國的非農人口比重43.5%，城市和縣城人口44.3%
2、3.57億農民進了城，但是農村居民點卻增加了3萬平方公里（4500萬畝）！相當於6個上海（不含崇明）！
政策供給：農村人少了，土地多給了。每年使用土地新建1個上海，人口城鎮化1個上海！
1526個縣城（旗、林區）、31647個鄉鎮（21116鎮）總共3.1億人使用3.7萬平方公里土地。
平均規模：72萬人/市、10萬人/縣城、0.7萬人/鎮，公共與基礎設施配套齊全僅有設市城市。
中國2017年現有設市城市661個，2000年時有667個城市，這17年裡城市人口
增加了35753多萬人，但是城市數量卻減少了6個（縣級市被撤併為區）。
城市人增加了，而城市數量減少了、建設用地少給了。
二、世界與中國經濟的快速發展大趨勢，不可阻擋
從1960-2016年，世界經濟總量增長了54.76倍，年均名義增長率為7.41%；
同期中國大陸經濟總量增長了201.4倍，年均增長率為9.94%；
1952-2016年，美國經濟增長快速，名義GDP總量年均50.5倍，年均增長率為6.32%；
中國大陸按照官方匯率計算，名義GDP總量增長率367.96倍多，年均增長率為9.67%。
三、世界與中國貨幣寬鬆的政策趨勢，不可阻擋
（一）世界貨幣量化寬鬆不可阻擋：
1、美元量化寬鬆：
1944年7月確定了美元霸權體系，主要發達國家實行美元與黃金固定匯率；1美元=0.888741克黃金，即35美元=1盎司黃金；1971年12月，實行浮動匯率，2018.12.29日，1280.9美元，2019.01.11——1293.4美元，2019.10.17開盤價 ,1489.96美元42.57倍，
2、歐元的量化寬鬆：隨美元跳舞
根據《馬斯特裡赫特條約》，歐洲單一貨幣——歐元於1999年1月1日正式啟動，參考價1歐=1.665美，1月4日交易，1歐元=1.18美元，2018年 12月 29日， 1歐元=1.14美元。 2019.10.17， 1歐元=1.1078
3、日元被迫升值（這才是所謂日本泡沫的真相）
1950-1971年12月，固定匯率1美元=360日元，1971年12月史密森協議；升值1/3, 1980年1美元=220日元；1985年的廣場協議：1美元=238元，廣場協議要求升值1倍多，在90-140日元，1993年接近100日元，1995年，1美元=80日元，2012年，1美元=100日元。2018年12月29日，1美元=110.25元
2019.10.1，1美元=108.78日元
（二）中國貨幣量化寬鬆同樣不可阻擋！
1993-2016年全國的發展速度
GDP：1993-2016年，由31380億元到744127億元，23年增長23.713倍，GDP平均每年增幅是14.76%；
固定資產投資：1993-2016年，由11829億元到606466億元，23年增長51.27倍，平均每年增幅是18.67%；
其中房地產業投資：1993-2016年由1138億元到102581億元，23年增長90.14倍，平均每年增幅是21.62%；
廣義貨幣供應量M2：1993-2016年，由23245億元到155萬億元，23年增長66.68倍，平均每年增幅是20.03%
2017年12月，收緊，167.7萬億，增幅8.15%，GDP名義增幅11.5%，銀根緊縮，全國企業亞歷山大。
2018年12月，更緊，182.67萬億，增幅8.9%，GDP名義增幅9.7%。
2019年12月，198.65萬億，增幅8.4%；
2016年GDP總量比2000年多出了65.47萬億元，而M2同期多出了141.5萬億元，顯然多印刷的鈔票。
按照通貨膨脹率計算規則：
貨幣超發部分與實際需求之比：16年內超發80.589萬億元，實際需求是74.4127萬億元。
則十六年內平均年通脹率為5.0%。 或者M2增幅——GDP增幅=5.27%
人民幣內貶外升，是貿易和資產價格問題的根源之一。
四、世界與中國不動產漲價的趨勢，不可阻擋
全球化的貨幣寬鬆，經濟不振，股市不靈，投資不明，只能投房地產。
五、中國城鎮化發展將呈現大都市群效應
（一）房地產市場分化與不平衡加劇，大城市更新與擴張步伐加快
發達國家的城市化經驗、中國老百姓的要求和呼聲：
到大城市去，到沿海發達城市去！ （夢斷北上廣、海外去購房！）
房地產市場在供給側存在著本末倒置的突出問題：市場需求旺盛的大城市減少土地供應，市場需求疲軟的小城鎮大量的增加土地供應；這樣的狀態是不可持續的。
（1）三大都市圈或者灣區，由於與國際接軌，具備完善的基礎設施和優良的社會公益設施，加快匯聚財富與人才；西南地區的成渝都市圈發展比較快，成為第四個都市圈。
（2）全國各個省會城市發展加快，城市首位度提高，房價也不例外繼續上漲；
（3）全國1526個縣城（旗、林區），縣改市加快步伐，發達區域集聚度加快；
（4）全國21116個建制鎮，就業與配套缺乏，房價難以為繼，空心化空虛化小鎮出現
（二）為什麼會呈現都市群效應？一線城市與國際化大都市的差距巨大，強者愈強，城市轉型加快
1、是國內經濟的巨無霸，城市GDP佔全國比重超過10%；
2、是國內人口最多最集中的城市，超過全國總人口的10%以上；
3、國際化大都市人均產值超過6萬美元以上，且遠高於國內人均產值。
（三）中國三大都市圈都市化和再城市化加快，城市更新速度加快
十九大明確：區域化協調發展戰略！以城市群為主體、構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，研究城市化發展大趨勢：京津同城化發展加快，滬蘇嘉也應同城化發展，成為長江真正的龍頭，珠三角已經走在了全國的前列，粵港澳大灣區將繼續領先全國。
滬蘇嘉同城化發展是必然趨勢。滬蘇嘉三市面積19103平方公里約等於北京的面積16410平方公里。
預計2050年，建國100年時期；上海有3500-4000萬人左右，蘇州2000萬人、嘉興1000萬人，總計7000萬人（現在3935萬人）。佔全國14億人的5.0%；GDP佔全國10%以上（現6.3%）
環滬杭州灣都市群：11個城市，1.2-1.5億人，佔全國10%，GDP佔20%，2016年8400萬人，GDP88637億，佔全國13.1%
粵港澳大灣區，13個城市：1.2億左右人（2016年7672萬人）（2018年8月15日，國家級領導小組第一次會議）。GDP佔全國20%左右，2015年佔9.2%（不含港澳）。
京津冀都市群：7500-8000萬人（現在4160萬人），佔全國5.7%；GDP佔全國15%以上。現8.2%
三大都市群有3億人以上，佔全國21%以上，現9.2%，GDP佔全國40-45%.現23.7%
六、房地產業仍然是中國城鎮化工業化發展的牛鼻子
房地產業是盤活中國固定資產投資的唯一資金通道、是經濟發展的大牛鼻子
友誼的馬車，說翻就翻。
七、房地產是中國社會的穩定器、中國經濟航母的壓艙石、大國崛起的金融基礎
（一）房地產是中國社會的穩定器！
住房成為中國絕大多數家庭最大的財產，關係身家性命，不能大起大落，房產價格的漲跌，關係甚大：
房價下跌，絕大多數城鎮人緊張和擔心；房價上漲太快，老百姓更加緊張；
房價要穩中有升，最符合絕大多數百姓的意願！因為絕大多數百姓家庭都有住房！房地產業是中國社會的穩定器！
（二）房地產是中國經濟航母的壓艙石！
（1）是中國居民家庭最大消費：
2018年國家統計局的公報：國內社會消費品零售總額380987億元，而2018年房地產業新房銷售
總額是149973億元，二手房銷售約6.0萬億元，即2018年全國房地產業一二級市場銷售總額超過
21萬億元，
（2）與固定資產投資的關係：房地產是唯一資金通道。中國的房地產是大多數投資的促進者和資
金後盾；2000-2018年，GDP增長8.98倍（10萬億/90萬億），固定資產投資增長19.6倍（3.3萬
億/64.6萬億），房地產投資增長24.53倍（0.49萬億/12萬億）。
（3）中國與國際貿易的關係：房地產是進出口貿易的堅強後盾；
2017年度財政部報告：全國一般公共預算收入172593億元，其中稅收收入144370億元，出口
退稅13870億元。
2018年，財政部國庫司，一般預算收入183352億，增6.2%，稅收156401億，增8.3%，退稅
15913億，增14.7%，2018年進出口總額超過30萬億元，對GDP貢獻率——負8.6%。
（4）與中國金融資本的關係：中國房地產是最大的資金蓄水池；
（5）與國際金融的關係：中國政府通過調控房地產間接對沖國際貨幣戰爭；貿易戰，練內功。
（三）房地產是大國崛起的金融基礎
國防現代化是強國根本，都必須有巨大的資本投入，象當年研發"兩彈一星"一樣，是舉全黨全國人民之力，勒緊了全國人民的褲腰帶包括主席和總理的，省吃儉用，用有限的資金來建設中國的國防現代化和中國的工業化基礎體系。
改革開放40年，中央財政盈餘47萬億，而地方赤字66.7萬億，58萬億土地收入支撐著地方政府。支撐著各類財政補貼。新能源汽車補貼？光伏發電補貼？出口補貼？高科技補貼？？？工業4.0產品補貼。等等。
八、中國城鎮化—都市化發展還需要30-60年或更多
總結前述要點：
1、2019年，中國城鎮化率60.6%，而非農人口城鎮化率約43.37%（2018）；城市和縣城常住人口也
是45%左右，改革開放40年，非農城鎮化率僅提高30個點；（不平衡、不充分的矛盾）
2、2018年全國住房總量約490億平米，其中城鎮住宅（特指城市和縣城）246億平方米左右，佔總量的
50.2%%；村莊農民住宅244億平方米，佔全國住宅總量的49.8%；全國的商品住宅約156億平方米，佔
總量的31.2%；商品住房供給嚴重不足；
3、建設用地供給嚴重倒掛，每年房地產用地供應僅佔19%，應加大住宅用地供應，特別是大城市的；
4、房地產業仍然是城鎮化工業化發展的主要資金來源，這是我們發展快速的制度優勢。
5、社會資本主要集中在30多箇中心城市，各類存款佔全國比重超過50%；
6、供給側改革任重道遠，應當重點在大城市人口增加、土地供應增加、房地產用地大幅度增加；勞動力
向沿海地區、大城市中心城市轉移的去向不會停止，國家應該鼓勵，靠行政手段不合時宜；
7、中國發展週期：30年週期，一代人的週期，（有充分的經濟依據）
1950-1980年，生產力培育成長期30年，城鎮化10%-20%,（城鎮化20%後進入快速增長期，二產超過一產）
1980-2010年，生產力發展壯大期30年，城鎮化21%-50%，
2010-2040年，生產力優化提升期30年，城鎮化51%-75%，（三產超過二產，人口過半）
2040後與時俱進，生產力富裕強盛期，城鎮化穩定整合，80%左右。復興中國夢
8、由此，中國關於城市化建設和工業化建設的傳統產業，仍然需要科學發展，需要傳統產業的升級換代，房地產業可以繼續支撐著整個工業化的升級，支撐著新型戰略性產業、先進製造業、高科技產業的發展。
九、中國經濟近來鬧什麼么蛾子？
"中西不和""改革激進"，以偏概全，部門利益，時空疊加，同期發動：
（一）三駕馬車齊制動，內外很配合？
貿易、投資、消費三駕馬車：國際：中美貿易戰和"五眼聯盟"擠華壓華；國內：各類
限制投資與消費的手段與措施。
（二）創新改革無底線，龐氏騙局化；
P2P，騙兩遍；PPP，騙三遍；取消各類辦企業門檻、入市門檻，諮詢公司搞金融，網
絡大騙局；金融證券市場改革太激進等等。
（三）去庫存、去槓桿，措施欠妥當；（庫存的來源？誰加的槓桿？）
1、庫存怎麼來的？三個1億人城鎮化； 2、槓桿怎麼來的？棚改貨幣化，增加4萬億；
3、社會融資規模（債務）多了還是少了？2017年，央行說債務174.6萬億，佔
GDP211%，洋人說中國債務佔GDP256%，而全球債務佔GDP318%，中國GDP佔
世界的16.5%，債務佔13.4%。中國住戶與非金融機構存款122.36萬億，第四次經濟普查，全社會財富超1000萬億。這點債務算老幾？
金融穩定難道與經濟穩定發展相矛盾？
（四）關停並轉拆五違，退二進三一：
調結構、促轉型，要環境，關停並轉拆；違法用地、違法建築、違法經營、違法排汙、違法居住"五違"必治；北京拆4000萬平米/年，上海4000萬平米/年，上海"兩規合一"拆198平方公里工業區。全國預計拆12億，造28億。去年春節前後的"雞飛狗跳"拆大棚、拆雞窩豬窩狗窩。以鄉村振興名義建造的各類休閒農莊及綜合體被拆除。約16.8萬處。
（五）經濟變成"麻辣燙"，調控欠精準；
上面熱氣騰騰，鮮美可口；下面渾濁不清。2017年，南方15省市區，經濟佔61%，人口占58%，國企佔35%，經濟調研，飛行一週，蜻蜓點水、跑遍全國。資料上傳，報喜不報憂，或者誇大困難。層層落實、層層加碼。多是以偏概全。
（六）媒體大咖大忽悠，本末已倒置。
中國14億人口的城市化是世界大事，將有超11億人口居住在城鎮裡，必然需要世界級的房地產業；城鎮化與工業化是中國的主流、大勢；但是媒體宣傳和決策者認識卻非如此。
十、不忘初心，牢記使命，發展經濟才是硬道理
再重複一次：經濟是什麼？是生產力和生產關係，
生產力三要素：勞動力、資本、土地。經濟"三駕馬車"：投資、消費、貿易。
從確立城鎮化、工業化大戰略起，城鎮化就是造房子，造房子，造房子！
工業化就是自動化、現代化、智能化；重要事再說三遍。
無農不穩，無工不富，無商不活；（溫飽小康階段）
無房產不富足，無科技不強大，無國防等於零。（富裕強盛階段）
十九大以後，工業化、城鎮化、國防現代化、農業現代化仍然是中國未來發展的主要動力（四大
白皮書要認真學習）。
去年今年經濟工作：通過逆週期調節力保經濟運行"四平八穩"，即"穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩消費、穩投資、穩預期、穩信心"這八個核心變量；"製造業高質量發展和傳統產業就業轉崗的平衡、農業農村優先發展和城鎮化穩步發展的平衡、中、東、西部區域協調發展和沿海三大區域引領發展的平衡、經濟體制改革和全方位對外開放的平衡"這四對重要發展任務。
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