2018年被很多标杆房企定位为产品年。
所以，今年上半年，房企产品发布会一个接一个。最近2个月，明源君基本每两个星期就能收到一份产品发布会邀请函。
原因很简单，调控政策下，房企能发力的点主要在产品。所以政策变了，行情变了，产品也要跟着在变。2018年过去一大半了，从房企上半年推出的新产品中，有哪些令人眼前一亮的户型呢？今天明源君和大家来盘点一下。
01
刚改四房
双厅设计，强调可变空间
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自从2017年以来，建筑法规趋严，偷面积被禁止，开发商要在90以内的面积段创新可谓是带着枷锁跳舞，太难了。加上违规成本太高，所以同样的面积，很多都变成了两房。现在，开发商将创新重点聚焦到了120平的3+1房。
前两年，金地125平3+1房的户型刚推出时，受到广泛关注。客厅南向面宽约13米，4开间朝南，每个房间都做了飘窗，而且采取了主人+访客十字轴双流线布局，很好地保护了主人的隐私，而且客厅可分可合，玄关旁边还有一个家政空间。总的看来，在这个面积段还是挺不错的四房户型了。
在做紧凑户型这块，万科一直走在行业前列。上半年上海万科天空之城125㎡的3+1房户型比较受关注。该户型原始平面图是3房，整个面宽同样做到四开间朝南，整个户型很紧凑，基本没有什么浪费的空间。
精装后的户型图长这样：
这个户型有几个设计细节值得关注：第一，儿童房是双门设计，既能从餐厅旁边进入，主卧也能直接进入，这就很方便大人晚上照顾小孩子，而且小孩子可以共用大人的主卫。当然，为了提高主卧的私密性，设计师把衣帽间放在了儿童门旁边，提高了主卧的私密性。
第二，次卧旁边的公卫正对着客厅，设计师做了一个推拉移门，门关上后就看不到卫生间里面了，晚上次卧也能变成套房了，也即提高了次卧的私密性。
项目示意图
第三，客厅做了一个双厅设计，设计师在顶部设置了滑轮轨，可开可合，比如如果生了二胎，可以隔一个卧室出来。
不过由于面积很紧凑，这个户型没有玄关，餐厅空间略小。
相比之下，南昌华侨城万科130平的3+1房略胜一筹。
南昌华侨城万科130平3+1房两厅两卫
这个户型餐厅和厨房是并列排布的，加上是双阳台设计，整个户型会显得更薄更通透，同样做了双厅设计，业主可以根据需求在客厅隔一个空间出来。这个户型做了玄关设计，但入户处的次卧舒适度相对会弱一些，而且与公卫的距离也会比较远。
02
再改户型
景观阳台进化成空中院子
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自从这两年房地产市场进入改善时代后，为了提升产品的舒适度，很多改善项目都很喜欢在阳台在做文章。
比如将客厅和卧室的阳台打通，面积更大了，采光和景观视野会更出彩，而且也可以形成更宽阔的活动空间。
以融创涌清府为例，147平户型的阳台做到了7.5米，活动空间顿时大了不少。
融创涌清府147平米户型
明源君留意到，前段时间，重庆万科推出了以前的网红楼盘万科17英里，而且在户型设计上，也将阳台、露台这块挖掘到了极致。
先来看这个非标准层户型，192平米的4室2厅3卫1厨：
由于1-2层是底跃户，4-6层是标准层户型，这是3层的明星户型。面宽做到约17.4米，相比同样面积段的户型，一般做到14-16米，横厅做到了8.2米宽度，这个尺度可以说比较惊人了。最夸张的还是这个近95㎡的空中露台了，相当于两个40多平的私人花园。
再来看4-6层标准户型，露台长17米，宽1.5-3米，也有将近40平的活动空间，这样的空间就不光是坐在这里看看风景了，功能性非常强了，可以在这里看书晒太阳，还能种花种草聚餐喝茶。
重庆万科17英里平墅户型采用的是退台式建筑设计，标准层每层面积相同、退的尺度相同，所以用退的方式出让的露台面积也能保证相同。
而且，就连143平米的户型，阳台也有7.1米宽，约7.1米横厅，在小高层产品里已经足够宽裕，如果加上一侧的多功能厅房，最宽可达约9.5米，尺度足以与大平层相提并论。
重庆万科17英里
无独有偶，今年3月份，重庆龙湖发布了两款新产品，分别是院落别墅、天空院境大平层，让明源君颇感意外的是，龙湖这款命名为“揽境”的新户型，居然也将传统的阳台设计成了私家花园。
据龙湖在发布会上介绍，这是一款围绕客厅进行布局的户型，奇数层的阳台放在了客厅北面，而偶数层的阳台在客厅南面，绿色代表是绿色“空中院子”，灰色的空间是楼下一户人家院子的上空。
奇数楼层
偶数楼层
再来看一下具体的户型图，180平米的4房2厅3卫，四开间朝南，不算厨房外面的生活阳台，整个院子的长8米，宽4-5米，整个院子的面积达到了40-50平米，这对于高层项目来说，非常难得了。
这么一个大的空间，业主可以种盆栽养花，放个秋千等等，想象空间非常大。
而且从户型图来看，整个院子跟普通的景观阳台有很大不同，它是三面围合起来的。给人一种真正的后院的感觉，大人在室内的各个空间都可以看到院子，将景观与建筑很好地能融合在一起，小孩子在院子玩的时候，家人也能照看着。
这个新产品除了180㎡的户型之外，还有套内约130平米和150平米的户型。这两个面积段的户型也有空中院子的设计，只是院子面积会稍微小一点，比如130㎡的户型，院子面积在25平米左右。
B户型，套内约150平米
A户型，套内约130平米
这个户型首先会在重庆九龙晴川项目落地，不过貌似目前还没正式推向市场。
其实，龙湖这个新产品可以说是融入了垂直森林的设计理念，早在两年前，清华大学建筑设计研究院推出了一种叫森林城市花园的建筑模式，也即将花园搬到了高层住宅，之前明源君在《别墅建到60层，可以在家里种菜、遛狗，这个楼盘忒牛逼了！》中有详细介绍，感兴趣的可以看看。
03
豪宅户型
大平层设计别墅化
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上半年，房地产市场有不少豪宅项目相继推出，本文主要分析高层豪宅，不涉及低密度项目豪宅。
从新推的产品来看，大平层豪宅别墅化是比较明显的趋势了。具体表现在，一是突出别墅特有的室外空间，比如通过阳台或露台的手法制造出私家花园的概念，二是室内布局也按照别墅的设计逻辑，比如全套房设计，功能分区明显等。
以绿地的标杆项目紫金中心为例，这个项目在平面设计上，就以最大化景观面作为设计原则。剪力墙结构对立面开窗尺寸有限制，而框剪结构内部则可以灵活分割，外围也可以拥有最大的开敞度。因此项目在主要空间（起居室、主卧）以柱子取代剪力墙，获取更大的景观面。
通过这种转角厅，不仅实现三面采光，景观面达到270°，空间感得到非常大的延伸。不管是在哪个房间，都有极致的视觉享受，可以说是零硬伤了。
再来看一下宁波的钓渔台空中别墅，户型建筑面积约288平米，但因为带有3个超大露台，实用面积达到了763㎡！户型餐客厅用了大横厅设计，达到了11米，层高高达4.5米，不管是在室内还是在室外，业主都能对江景一览无余。
效果图
今年上半年备受追捧的大平层豪宅—郑州瀚海·晴宇，则在景观和隐私两方面都做得非常到位。这个项目760平米户型，所有的卧室都带有卫生间和衣帽间，玄关宽达10.4米，还拥有超大私家泳池和21米长的露台。
户型布局以玄关为界，南向的居室为生活区，北侧设计为客厅餐厅的活动区。这与别墅产品依靠楼层划分功能区的设计想法非常一致。
项目私家游泳池长15米，而且泳池南侧为整面落地窗，无限亲近自然。
超大露台长15米，这种奢华程度比起别墅可谓是有过之无不及了。
当然，除了别墅化设计以外，大平层豪宅也开始强调社交空间的打造，尤其是家人情感交流的空间。比如北京金茂府室内交流空间做到了极致，南向端厅、客厅、餐厅和社交厨房（开放式西厨）组成了四重交流空间。
另外，还设立了社交厨房，真正意识到了“交流”属性的重要性。（明源地产研究院 凡文）
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