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業主該如何維權？

在網上查了一下，自2012年10月24日起，瀋陽市放開了住宅小區物業管理收費價格的審批，也就是說，自那以後的住宅小區實行的小區物業管理收費標準全是市場議價，由開發公司和物業公司商定新建小區的物業管理收費標準。

那麼這些300餘戶業主怎麼維權呢？

在現實條件下，收到律師函的業主，可以先考慮律師函中的說法即開出的商議條件。一般情況下，如果在起訴前和解，物業公司會主動給予些折扣，如果業主覺得能接受，那應與物業公司指定人聯繫，儘快繳納欠費。以便物業公司儘快撒訴。

如果業主對於物業公司堅決不妥協的態度，那就應收集物業管理方擅自降低服務標準的證據，包括現場的照片，物業管理方人員對話的錄音記錄材料，可以在法庭答辯時，充分的展示，儘量爭取維護自身的權益。

一旦正式開庭，此案判罰的依據除了相關的法律法規外，法院還依據一個高院的司法解釋(下圖)。這類官司判決無懸念，一般是從簡易判決，最終的結果是，雙方皆有過錯，物業管理方降低服務標準為屬有情可原，如果被告舉證充分，根據公平原則，法院會判被告業主需繳納物業費，但是可以爭取20%一30%的折扣。

如果被告業主舉證不充分，物業公司又很強勢的話，有可能會被判全額繳納物業費，還包括合同中約定的違約金，以及本次訴訟費用。

如果法院判決下來，建議業主無需再上訴，積極給付判決所要求的費用。一旦判決生效後仍拒不支付欠費，有可能被告被法院列入社會信用黑名單，

那你可有大麻煩了！

老包有時不在線

這是一個埋有地雷的問題，弄不好就會上當了。

我看前面的回答基本上都是對物業的一片撻伐之聲。

很多人一看到300多戶就覺得數字大，其實這僅是個絕對數。那相對數是多少呢？

題主在描述中的字數也不少，可為什麼不說一下小區總共多少戶呢？還有題主描述的多是籠統模糊的概念“小區髒亂差無人管，樹木枯萎長蟲不打藥，道路破損嚴重，”有數字指標嗎？標準是誰說了算？

先說比例。如果該小區有3000住戶，那麼300戶也僅是10%。如果是6000住戶呢，那欠費的就是5%，這是什麼概念呢？

反過來說，如果小區僅有500戶，那300戶就是60%了。既然這麼大的比例不滿意物業公司，這些人完全可以達到投票解聘物業公司了呢，那他們為什麼卻要一直欠著費用呢？

再有一點，一般物業公司是不會輕易把欠費業主起訴到法庭上呢，因為得不償失。絕大多數情況下都是催收，上門收取。是催收了多次後，欠了多年後，物業公司才會選擇向法院起訴的。因為如今的法院對業主欠費，物業公司是不能集體立案的，須每戶單獨立案（至少雲南是這樣，不知道瀋陽是怎樣的），這樣物業公司每起訴一家都要在法院立一起案件，律師出庭一次，事實上如果僅從經濟收益來說，追訴回來的物業費還不足以支付律師費及投入成本的。因此，物業公司起訴欠費業主，是迫不得已的最後一步了。

我是高層小區的業委會主任，我要說的是，在這樣的背景下，被起訴的業主基本上是對小區事務冷漠的，不關心小區事務建設的群體。如果站在小區的整體來看，假如這個群體佔的是大部分比例，他們真正的想維權，不僅是維自己個體的，也維小區全體的，那他們為什麼不將這些時間和精力抽出來，組織召開業主大會，成立業委會，對物業公司進行嚴格而有效的監督管理呢？恐怕這才是根本之道吧。如果該小區是一個大型小區，即使是300戶，但佔的比例仍是少數，那麼這些人不是成了寄生在交費業主身上的寄生蟲了嗎？由於他們的欠費導致小區的惡性循環，那不是嚴重侵害了交費業主的權益了嗎？

因此，還是那句話，要想維權，得先賦權，花點時間和精力，把小區的“政權”——業主委員會組織起來了，小區的“政權”都沒有，能怎樣維權，維什麼權？即使能維了，維得了一時，能維得了一世嗎？

銳眼說小區

問題的關鍵是所簽字的合同是不是合法。首先按《物業管理條例》規定：該小區是否是真正民主選舉小區業主委員會，該物業公司是否是由合法業主委員會公開競騁而來，二者所籤合同有無違法等。假如物業公司還是開發商，並非是由合法業主委員會競騁等，那樣的合同即使業主有簽字也是無效合同。

道與理521

這種情況下你可以拒交物業費！ 2013年6月起實施，搜索瀋陽網可查看原文。 小區選聘物業公司必須公開招投標 http://www.syd.com.cn 來源：瀋陽網 瀋陽網訊(記者彭躍東)6月27日，在瀋河區多福社區舉辦的瀋陽市政務公開走進社區政策諮詢活動上，市房產局宣佈，今後無論是新小區，還是老舊小區，必須採取公開招投標方式選聘物業服務企業，否則合同無效，業主有權拒交物業費。 　　此規定一經宣佈，立刻引一些小區業主委員會負責人的質疑：好像國家和其他城市沒有這方面的強制規定。 　問題一 　　瀋陽為什麼要做這樣的規定？ 　　市房產局物業處負責人解釋說，國家和其他城市確實沒有這樣的強制規定，但瀋陽市做這樣的規定也是符合國家法律規定的。《中華人民共和國招投標法》第一條規定：“為了規範招標投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權益，提高經濟效益，保證項目質量，制定本法。” 　　物業管理具有準公共服務性質。建立強制公開招投標制度，保護的是社會公共利益，以及業主和物業服務企業雙方的合法權益，完全符合國家招投標法的立法目的。 　　過去，經常發生業主委員會成員與不法物業企業內外勾結的問題。現在，做了這樣一個規定，目的主要是防止業主委員會拿公眾利益搞暗箱操作。而且，市房產局對於二手樓盤物業招投標給予很多政策支持，比如免費使用評委，免費使用場地，緩交代理費等。 　問題二 　　業委會不按規定操作怎麼辦？ 　　市房產局物業處負責人明確表示，業主委員會不經過公開招標就與物業公司簽訂物業服務合同的，合同無效，業主有權拒交物業費。 　　另據介紹，老舊小區引進物業服務企業，也需要公開招投標。具體程序是：老舊住宅區業主召開業主大會，表決確定選聘標準，即擬選聘的物業企業資質的資質等級、信用情況、物業服務合同期限、物業服務事項和質量標準、物業服務收費標準、物業服務履約保證金等；由業主大會或居民委員會作為招標人至物業所在地的區、縣(市)房產管理部門辦理物業服務招標備案；區、縣(市)房產管理部門在7日內完成物業服務招標備案手續並出具備案回執；招標人持區、縣(市)房產管理部門出具的備案回執到市房產局辦理公告業務；招標公告期滿後，由招標人於開標當日在市房產局設立的專家庫中隨機確定評標專家，組成評標委員會，並由招標人代表書面簽字確認；經評標委員會評審，排名第一的投標人為中標人。

yuopoiuyui

業主繳納物業費，享受物業公司提供物業服務，這是天經地義的事。

如果物業公司沒有履行對應的服務，業主有權利通過業主委員會重新招標新物業公司。

如果業主不交物業費的理由是物業不作為，沒有盡到物業應該做的服務，需要業主留取證據。有證據證明才可以不交物業費，同時需要招標新物業，而不是就此一直將事情停留在僵持階段。

再說物業起訴業主，如果物業幹活了 ，做到了物業費對應標準的服務，而業主不交錢，起訴是對的，而且必贏。

最後業主交錢物業不幹活，業主不交錢物業起訴是無理由的。其實業主都是希望有個好物業的。

大東北的洋哥

個人經驗:平時收集物業公司未按物業服務合同履行的證據，在取證方面，建議業主採取投訴的方式（例如:www.sys12345.com或www.mxwz.com），讓政府部門負責調查回覆，這些證據留好，等物業起訴你的時候，反訴物業公司。

至於為啥採取投訴的方式，因為業主自己收集證據費心費力，而且在庭審的時候還有可能因為種種原因造成證據不被採信，但通過投訴的方式後，因為是政府部門實地調查的，且在政府的投訴記錄中可查，也就保證了證據的可信性。

消費維權志願者

謝邀！業主入住小區一般都會與小區物業簽訂合同，按合同各履其責是再簡單不過的事。本題問題的關鍵是誰先未按合同履約。業主說物業未盡職故不交物業費是物業違約在先，而物業說由於業主未及時交物業費物業運營困難，很多事做不了或做不好，是業主違約在先。使問題陷入先有雞還是先有蛋的扯皮之中。本題我認為還是要充分發揮社區居委會和業主委員會的作用，作好溝通協調。畢竟小區髒亂差是大家都不願看到的，這就有了一個大同(共同目標)，求大同存小異。業主該交費的要交(不合理的收費可拒交)，物業該服務的要全面認真服務好，服務質量若打折扣就不能光怪業主沒交或少交費了！

wu吳金泉

任何物業企業公司都是通過前期物業開發商私下應聘到小區"管理與服務"性質就是商業性經商。不存在合法與不合法？合法的是這家企業服務公司己被國家相關部門登記註冊！具有法能代表資格！但服務於小區收費問題上國家並沒有對所有物業企業作出收費相應標準，更沒有對物業對業主收費高低，服務好壞照常收費的要求。我認為物業既然是服務企業.你服務好壞業主是主導決定權之一，業主有權罷免任何物業企業對該小區的去.留服務資格。特別是近幾年以來物業對業主欠費起訴到法院，甚至打著檢查院的招牌，出示公示威脅業主這都是嚴重違規違章！企業與業主純粹是私下服務與經濟糾紛，就算官司打到法院又如何？光收費服務差誰又能忍耐，把錢白送。如果業主出示的證據與事實確鑿.法院也不可能偏向企業強行判業主繳納物業費？更重要的是業主完全可以以業主委員會充分發揮業主的自主權。

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其實這個問題回答起來比較難。樓主的題目不明朗！為什麼收不到物業費。小區有沒有業主委員會。有業主委員會的話。應該由業主委員會出面聯動街道社區和物業溝通。找到問題的根本。逐一解決。業主也要積極配合繳費。畢竟物業公司靠物業費生存。都不繳費。天下沒有免費的午餐。至於業主被起訴。除非業主有足夠的證據證明物業不作為。否則業主還是要補繳物業費的。一份錢都少不了。還要負訴訟費。如果沒有業主委員會。業主可以通過街道、社區、物業共同協商解決。不管怎麼說物業費要繳的。前期物業管理工作不到位！物業費可以協商打折（有證據證明不作為的情況下。協商解決）至於後期是否繼續聘用該物業管理。要業主委員會出面組織業主簽字（雙過半、戶數過半、面積過半）。否則原物業還要繼續服務下去。除非他自己不幹。沒有業主委員會的申請街道社區協調解決。

用戶54422030462

物業公司起訴業主拖欠物業費的原則上每次不能超過5戶。一年內不能超過三次。否則法院是不會受理的。物業公司起訴是物業公司的事情，法院受理不受理是法院的事情，所以這個標題就是一個扯淡的標題。一次性起訴300戶業主，法院根本就不會受理的，我可以用性命來和你打賭。在目前中國的法律情況下，大家不用怕，我們買的起房也交的起物業費，但是物業公司服務完全不到位的情況下，我們有權拒交物業費。

關鍵字: 房產 業主 小區