Sanxian1979

建議取證，向相關職能部門反應，再補一張。以事實為依據比較客觀，沒有證據不應當斷定某某所為，言論雖然自由，不當言論也會引起社區的不安定，矛盾升級。如果你是小區業主，應當向居委會、熱心業主核實，如果沒有證據也無所謂，業主們自己沒意見，也不影響籌備工作繼續。

籌建首屆業主大會，第一份公告也就是小區四至範圍公告。第二份是籌備組各方成員代表、名額公告，第三張公告籌備組業主代表成員業主推薦方案、第四張公告業主代表資格審查合格人員公告，啟動制定業主大會議事規則、業主規約、維修資金管理規約，公示、召開首屆業主大會對三項議事規則表決 公告結果。在啟動業主委員會選舉程序，同樣是業主推薦業委會成員、資格審查、公示，召開業主大會表決，公佈結果，業委會成立，啟動備案，籌備組解散。

個人觀點相互學習交流！

和諧社會智慧社區

我們這物業更厲害，有業主想成立業委會，物業發現後先是電話威脅不準成立，不聽後，物業用502把這位業主家門給粘了，業主憤怒下把保安亭玻璃用石頭砸碎了，物業通知派出所給業主抓了，說拘留10天，我們很多業主去派出所理論，所長問我是誰？我說是業主代表。派出所所長趴桌子上用手指指著我罵到你給我滾出去，這是真事！這事我一輩子都不會忘！所以大家去派出所辦事一定要錄像。

說白了物業就是業主僱傭的傭人，或說業主是飯店老闆，物業是飯店服務員，服務員向飯店老闆收裝修保證金就是天大笑話。

所有小區物業問題太嚴重，亂漲價，樓道牆壁髒和綠化嚴重差，門就只打補丁，小區地面壞了就是不修，沒有得到多數業主同意亂漲價，非法收停車位費，壟斷水，等問題，嚴重影響了百姓生活，也阻礙了小康社會的進程。

想想都收了物業費還要在收停車費，裝修費，電梯費，等等一大堆費，你就笨想吧，物業費應該是所有費用的總稱結果變身基礎費了，別的服務要單獨收費，我看不是合不合理的問題，應該是以土匪罪該判刑的。難道不是嗎？我就知道現在的物業就是對小區劃線收買路錢的土匪，很難成立業委會，就算有業委會基本大多都是和物業同流合汙。很多派出所和物業同流合汙問題也嚴重。所以更換物業的問題就是最主要問題(O_O)？。

規根起來就是物業法缺乏細則，需要改革。 首先物業和業主是僱傭關係沒有體現。現在是物業和業主的合同是物業制定的而不是和業主一起制定的，而且還是一本合同終身制，業主不同意就不讓業主入駐新樓了，因為物業有新樓鑰匙🔑，不簽訂合同就不能領鑰匙。這就嚴重不合理，甚至是嚴重犯法。想想飯店老闆入駐飯店，需要和服務員簽訂合同才能入駐，合同還是服務員制定的，多麼可笑，難道是物業僱傭業主來住的？業主們很多都覺得最合理方式就是讓物業和51%業主半年或一年簽訂一次合同並且和業主參與收費項目制定。如果沒有達到51%的業主同意，5天內必須換物業公司，物業賴著不走的公安局可以刑拘物業主管人員。

有一個非常大的說法是錯的，物業說業主不交錢是服務不好的主要原因，其實這完全是藉口。其實真正原因是合同缺乏具體物業服務細則。（比如單元門壞了，是打補丁還是換新門，物業衛生人員年齡限制多大？每天最多管幾個樓道？樓道牆壁髒了幾日內必須清理安靜？小區攝像頭，路燈必須幾米一個？攝像頭必須是夜視高清的等，保安對業主家丟東西負什麼責任？如果沒有責任，要保安有沒有用？可視門鈴壞了就是不修或是修不好了如何處理？要如何處罰物業，要知道沒有責任的物業是絕對不可以存在的。

小區養雞狗引起的噪音問題，業主或物業人員帶狗不拴繩如何處理,物業壟斷沙子，水泥等還有壟斷水電取暖，網線改造物業不讓如何處理？，還有電動車的電樁如何安放，重要的是電梯應該獨立出來，不讓物業管理。物業壟斷電梯嚴重，不交錢就回不了家。物業對電梯出問題也是物業找市面的電梯公司。物業在小區設計廣告牌如何處理物業？物業用空的房子出租如何處理？ 大多數業主不懂維權，更不懂取證等所以在法律面前物業佔盡了便宜。有物業說半年不能看出物業的工作能力，想想都半年了6個月還證明不了物業公司的工作，那還要物業幹什麼？我們看半年時間足可以證明物業工作問題了。 因為業主們普遍不懂法，不懂得長期取證，官司吃虧。業委會很難成立（帶頭人不好找，業委會備案機構推諉嚴重。）即使成立也無法實現每年一次大選，很容易出現物業和業委會同流合汙，等於沒有業委會。很多業主出租房子，不想維權，很多業主單身帶孩子或是老人都怕事，怕物業欺壓，物業只要嚇唬就交錢了。

交停車費就是壟斷。物業完全可以用電子記錄型門杆感應器來實現業主的車自動起降。（小區裡的車都記錄在自動起降門系統裡，如果有小區的車出入就自動打開）防止外來車進入小區，如果裡面全滿了，保安可以完全可以通過引導業主停車和禁止繼續停車進入，但是如果物業確找理由非法收停車位費，就會出現單個業主很難和一個公司說理。

一方面國家建議小區成立業委會，一方面小區都是高層電梯樓，每家電梯樓卡扣只能上自己家，請問如何挨家挨戶建議成立成立業委會？這幾乎是不可能完成的任務。加上組織本身就是很難的事，組織這麼多的人很是難上加難！ 我覺的其一：街道辦有帶頭指導的各個小區成立業主會的責任和義務，如果街道辦不管，應該如何追究責任？這個得明確。 其二：小區業委會成立後最少應該每年大選一次，避免時間一長出現業委會和物業同流合汙的問題。 其三：業委會成員必須有通用電梯卡扣，和各業主的手機號，建立業主微信群，並告訴所有業主業委會成員的姓名和電話號。有任何事項可以快速通知到位。 其四：小區有物業辦公的地方，就應該有業委會辦公的場所，每週或每月幾號建立辦公日。因為很多大爺大媽不會打電話很方便。 物業和業主的細則也該有，比如綠化的細節，用什麼樹，什麼樣的草坪，路燈幾米一個，用什麼樣的燈泡，樓道用什麼樣的燈泡，電梯用什麼樣的燈泡，小區攝像 頭用什麼樣的是不是高清夜視的，保安是不是可以敞懷，遛狗等。保安和收費員，清潔員的身份證和電話號碼是不是業委員應該有備案，以防物業派流氓進入。

杭州有家小區物業是業主們自己成立的每平才0.5元。服務還特別到位。幾年下來物業還有幾百萬存款。可見現在的物業收入有多暴利，還裝委屈說不掙錢！物業在改革中法律應該體現和鼓勵業主自建物業。這樣可以提高物業服務水平。其實物業公司本身就該取締，應該有垃圾清運公司，工作職能就是打掃樓道和道路衛生就可以，大家交衛生費就可以。社區服務站裡有聯繫的電話，比如清洗地熱的，通糞井的，擦玻璃的，配鑰匙的，電梯服務站的，電梯保修等等的也必須在社區有統一登記。本著誰需要，誰弄壞的，誰拿錢。

現在的物業太黑嚴重影響小康社會的進程。在淘汰物業機制和方法上還太單一，幾乎無法實施，改革迫在眉睫！

有人說那是因為業主不團結。要知道這麼多業主團結是不可能的，因為沒有人組織，就算組織也很難把所有業主團結起來，這明顯就是物業法有問題的地方，使用巧利用的一招，叫責任推脫法。

笨想吧，一圈樓一年的掃地費清理垃圾費要幾百萬？甚至上千萬？還有小區的廣告費應該也不少。保潔員我們這一個月就1500元，一共4個保潔員，4線城市，本小區16個樓，每個樓4個單元。收費員3個每個人工資2000元每月。不要說保安費沒算，保安基本就是打手，為了收停車位費設立的，一點用都沒有。小區丟了很多次東西，還有人讓外面流氓進來腿打斷了，保安啥也沒管，調視頻錄像還看不清。請問有啥用？物業派流氓進入很多次，聲稱小區被本物業買斷了，你們業主就是在樓梯走也得花錢。太多了，傷心傷透了。大家想想跟搶劫有啥區別？大家可以算算賬。每家最少物業費每年2000元。物業費本身沒有這麼多，就是還要在交單元門維護費，電梯費，公共照明費，最可笑是車庫也要交物業費。等等等（一個樓就一個路燈）每層都是6角的大燈泡。小區裡面到處廣告欄，飲水機等公共區等進入小區都是要給物業錢的。還是那句，這小區是物業的還是業主的？難道是物業僱傭業主來住的？不要說你們一線城市的文員每月工資也得6000，那是文員不是保潔，據我所知北京每月掙1000多的人也多了去。

國務院很給力，今年2018年開始老百姓隨便開物業公司在也不需要住建局審核了，說白了，沒有住建局壟斷了，你家物業不好，業主們可以自己集資可以成立物業公司，自己管理自己小區。

問題是能不能把你們小區的垃圾物業轟出去！出去！

創建於2018.1.12

用戶6087616492

蘭州市康樂花園業主成立業主委員會，籌備組貼出公示，遭到物業全部撕毀，該怎麼辦？

首先，針對物業公司的行為，業主們可以採取以下方式維權：

一是依法組織召開業主大會，儘快選出業主委員會委員，如果有物業公司阻撓，可以採取上門書面投票的方式進行。

二是向住建部門和街道辦事處、社區居委會反映，爭取支持。

三是如果物業公司有進一步的阻撓或惡劣行為，業主大會可以在選舉業主委員會的同時，組織解聘物業公司的投票。

其次，關於物業公司與業主委員會的關係問題，應該如此認識：

一是根據法律規定，小區有權依法成立業主委員會。

二是對於物業公司來說，有一個業主委員會，才能很好的進行溝通、協調，維護雙方的合法利益，否則對於物業公司也並不是一件好事。

最後，就我多年的經驗來看，關於前期物業的管理，應該交由當地社區居委會代管，不能交由開發商指定。

社區居委會的代管原則上只能是一年，而且收費也要帶有公益性質，最好不超過市場價的50%。真正的物業公司，應該在社區居委會的牽頭下，由業主大會和業主委員會進行公開選聘。

碧翰烽

我來說說物業公司、業委會和居委會

社區是否需要物業公司？我覺的還是有必要的。沒有物業公司，社區的髒、亂、差是不可想象的。有些人為了省下那筆物業費，鼓譟趕走物業公司，千萬別聽這些人的忽悠，估計他們就是那撥欠繳物業管理費的人。

物業管理的好壞，甚至可以影響到不動產的價格。身邊這樣的例子不少，不再舉例贅述。

關於物業管理人員的素質，我說句難聽話，文化人幹不了物業管理這行，就像文化人幹不了城管這行一樣。原因就在於，惡人需要惡人治。真正高素質的業主，往往十分配合物業公司的工作，而那些人渣業主，你以為靠文明就能讓他們守規矩嗎？

當然，目前有些地方的物業公司存在黑社會化的傾向，這個需要注意。當下不是在“掃黑除惡”嘛，不要遺漏這個死角。

說到物業公司的服務，或曰一分錢一分貨，或曰無利不起早，不給你錢你能好好幹活？

至於業委會，也不要把他們當成業主裡的雷鋒。據我經歷過的事情，可以說天下的烏鴉顏色相似。

很多牽頭業委會的人，都是社會上的閒人，正經的工薪上班族誰有工夫管理這些事？而且，這些牽頭的人往往都有個人利益牽扯其中，業主與業委會鬧矛盾的事情非常多，一個社區出現兩個業委會也是常見，就像兩家物業公司爭奪一個社區一樣。

所以，當初制定的物業管理規定的時候，有點理想化了。不得不說，民哪個主啊雖然好，但確實不能跨越現實條件的限制。

核心的問題就在於，無論是物業公司還是業委會，都沒有執法權（包括行政執法、司法執法），他們對社區的管理，都是基於契約。所以，在發生爭議的時候，要麼扯皮，要麼就通過法外的手段解決。

一個最基本的問題被忽視了，規矩實際上是建立在暴力的基礎之上的，有無執法權，實際上就是有無合法的暴力手段做後盾。

因此，有人就提出了新的觀點，以居委會替代業委會，由居委會主導選聘物業公司。

街道辦事處是一級政府機構，居委會是其派出機構。這樣，物業管理就可以和行政執法掛上鉤，從而使的物業管理工作有了後盾。

當然，這需要相關的立法跟上才行。

在制定有關不動產、物業管理的相關法律、法規時，要避免一個傾向，就是把不同的利益群體標籤化，例如，業主就是人民群眾、物業公司就是奸商，業主是主人、物業公司是僕人。

至於題主說到了物業公司與業委會籌備組之間的矛盾，我認為局外人在知道大部事情經過之前，不宜妄下結論。

幾個吵鬧的人制造的動靜，往往會蓋過幾十、成百個沉默的人。所以，有些事情，應當關注那些沉默人所持的態度。

阿道夫二世

《物權法》早已明確了小區物業、業主的權利和義務，儘管此法對物業公司這個“毒瘤”式盈利機構監管模糊，但誰住誰知道，沒有無緣無故的愛，更沒有無緣無故的恨！

業主花錢請的是管家，不是太爺。物業公司但凡腦袋靈光點兒，曉得自己是個什麼東西的話，也絕不會去搬起石頭砸自己的腳，明智的做法是捲鋪蓋安靜的走開。

業主成立業主委員會，是法律賦予的正當權利，是業主行使組織結社等權利的正當合法行為，任何人不得破壞和阻攔！！！告示被物業公司人員撕毀，是赤裸裸的破壞行為，是擾亂公共秩序的違法行為！

頭條號“老卓侃天下”，和您一起炫舞職場，感悟人生。

老卓侃天下

《物權法》第七十五條規定了，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。《物業管理條例》更是明細了業主委員會如何成立，權利和義務等等。

業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間組織。

可見成立業主委員會是政府鼓勵，法律法規保護的。任何組織和個人不得阻止，破壞。康樂花園合理合法成立業主委員會遭破壞，並不是先例，全國各地都很普遍。

根本原因還是小區內部物業公司灰色收入較大，包括樓宇電梯廣告收益，經驗性設備場地費用，小區公共用房出租收益……等等，真可謂利潤豐厚。業主委員會一旦成立，可以監督物業，財務透明，並要求物業更好的提供服務。

那麼針對物業的破壞，我們該如何辦呢？我認為應該從如下多方面入手。

1.做好業主的輿論宣傳工作，很多業主是一盤散沙，積極的宣傳動員，讓更多的業主參與，對物業是個震懾；亦便於超過成立業主委員會要求人數面積雙過半。

2.針對物業公司赤裸裸的挑釁，要保存好相關證據，請社區，街道等相關部門出面協調。也可以報警或向物業主管部門投訴……

3.在成立業主委員會過程中，合理合法很重要，所以需要有一個強有力的發起人團隊，可以大致劃分(宣傳，財務，法務，外聯，應急等)

4.文治武備，合法的成果及過程需要強有力的守護，必要時可以業主自我救助，成立治安護衛小組，保護業主人身安全，限制在小區內部。

……

總之，成立業主委員會動搖了一部分既得利益群體的蛋糕，肯定會有阻力。但只要業主合理合法，堅持下去就一定能成功。

業主物業說

在業委會成立過程中，物業撕毀有關成立業委會的所有公告，是很多物業公司都會做的事。其最大目的就是阻撓業委會成立，以為撕了公告，業委會就無法成立了。其實，這就是物業公司做的掩耳盜鈴的事，沒有任何實質性的意義。

筆者小區在成立業委會過程中也曾經遭遇過這樣的事情。可是，物業公司的所有行徑並不能阻止我們成立業委會的步伐。看看我們是這樣做的，在下面給大家講解一下：

1.把物業公司的相關不作為，坑害業主利益的事，拿出來告訴大家，並做到有理有據。並把近期物業公司和業主的矛盾突出來，告訴大家我們需要維權，維權的途徑只有業委會。這是在成立籌備組以前必須做的事。

2.成立業委會的宣傳造勢很重要，要讓小區每一戶業主都知道我們小區為了大家生活的更好，準備成立業委會。並不厭其煩宣傳業委會成立的好處。成立籌備組的公告儘量讓業主一起監督，只要拍到物業公司人員撕毀公告，這就是違法違規行為。提交相關證據給住建局房管局物管部門，請求住建部們對物業公司做出相應處罰，或者投訴到物業法庭。並組織熱心業主和籌備組成員上門，一戶一戶的宣傳。

3.上門過程中，要注意用詞用語，不要說物業公司如何如何不好，物業公司會收買一些貪便宜的業主錄音，作為籌備組破壞物業公司聲譽和籌備組不稱職的證據，並投訴到物管部門解散籌備組。如果業主主動說物業公司不好，可以附和一下。最重要的是，千萬不要說讓業主不交費。

4.提醒業主注意安全，物業公司會在此過程中使用很多下三濫的招式威脅比較正義和有公益心的業主。其實，很多業主都或多或少在網上看到過此類事件。都會明白物業的操作。

5.業主一定要擰成一股繩，要是還一盤散沙，用“事不關己高高掛起”的心態，那建議你不要再費心思了。

其實，物業公司真正怕的是業主的齊心協力，同仇敵愾。業主真正團結起來，再流氓的物業公司也沒有任何辦法。公告撕了就是形式，撕毀不了人心和公道，撕毀不了業主心中的公平和正義。

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JasonYuan68921596

國務院頒佈的《物業管理條例》第十條規定，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。

這是一條產生業主委員會的法律依據。說明成立業主委員會不僅僅是業主的事情，也是政府主管部門及基礎人民政府的事情。

不知道你們向當地街道辦事處、鄉鎮人民政府報告沒有，如果沒有建議你們向當地街道辦事處、鄉鎮人民政府報告，根據街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導、安排來進行。

北京郭廣吉律師為您解疑答惑，歡迎關注、交流。

郭廣吉律師

怎麼辦？ 我講講本小區發生的事，也許你就知道了。由於前業委會（我買房晚，不知道他們是怎樣當選的）對物業公司的種種不法行為（如物業代收的房屋維修基金，上繳的金額與業主交納的金額不符，收的多繳的少且差額巨大）視而不見、不作為，業主們決定改選。一套程序走下來，各方都同意改選。由於小區大、業主多（1400多戶），就採取上門聽取意見並投票的辦法，相關部門也認可了。之後很順利，新的業委會成立，也得到了相關部門的確認。

新業委會上任後對物業公司前期的不合理、不合法的行為採取了行動，清查、制止、上報等等。在拉鋸了半年多的時間後，弔詭的事情發生了，主管部門一紙通告貼在了小區的顯眼位置，內容是這屆業委會由於選舉程序不合法，與以撤銷，雖然有些異議但大部分業主們也接受了。隔了不長時間，從新開選了，被撤銷業委會的成員一個也沒上候選人名單。業主的積極性也不是很高，投票的很少，於是奇葩的方式湧現。連超市裡都出現了大疊選票，店主現場勸選，無人監督。很多業主的選票都不知道誰填的包括本人，但並不妨礙又一屆業委會經確認當選。大多數業主就採取了拒交物業費進行消極抵抗（一次閒聊中物業工作人員透漏，有百分之八十多未交）。現在此物業已撤離，遺留問題也不了了之。

去年街道又指定了新的物業公司，雖然也有不足之處，也沒人願意管了，小區又現祥和之氣。

過眼油煙

成立業主委員會過程中，物業撕毀公示並不能阻止業主委員會的成立。首先成立業主委員會需要幾個真正的無私業主，存在私心不會得到業主支持。其次業委會的成立必須在社區居委會的組織監督下成立，必須按照房管局規定的程序成立。業主可以到居委會要求居委會協助，成立籌備組時必須通知物業和開發商，最好在居委會的見證下通知，至於物業和開發商是否參加不影響進程，通知他們只是程序問題。籌備組成立後按要求公示，公示可以在小區張貼告示，張貼後拍照留存證據，後期需要連同告示原價一起提交辦事處，公示日期一到就可以進行後邊程序，至於是否被撕掉，無關緊要。真正的公示可以在小區業主微信群裡將公示照片上傳，就起到公示作用了。其它公示也都照此進行，選業主代表，委員報名，召開業主大會，業主大會可以集中開會，也可以書面徵求意見，就是上門讓大家投票，一般都是先徵求意見，開會那天象徵性的將填好的選票投到投票箱裡，這個過程要拍照留存，另外開會那天要通知居委會，派出所片警，一方面讓居委會監督，另一方需要他們在現場維持秩序，震懾物業。選出業委會代表後，業主大會及業主委員會就正式成立了，接下來向辦事處提交材料，辦事處出一個證明，拿到房管局備案，備案後刻章。然後就可以與物業攤牌了。

關鍵字: 房產 業主 證據