睿和智庫以周為單位，實地走訪聯合辦公空間，形成項目研究案例。通過基本信息介紹，入駐企業訪談，項目點評等形式，立體的介紹不同空間的特點，揭秘不同聯合辦公企業經營的獨到之處，探索聯合辦公的發展方向。
睿和研究 / 辦公篇 / 02期
傳統物業向聯合辦公轉型不再是新鮮事，一是豐富自身辦公產品線，二是加速去化，其中又以後者居多。FESCO-DISTRII辦伴外企大廈空間是其中典型案例：外企集團旗下存量物業由辦伴運營，從線下空間裝修設計到線上智能辦公系統的應用，以期提升資產價值。該空間囊括了DISTRII辦伴全系列產品，自由職業者、小規模及中等企業均有合適產品適配。此外，值得一提的是，辦伴在本項目中嘗試的空間定製化服務，在輕資產運營探索上更進一步，在盈利上有了更多的可能。
基本資料
1. 名稱： FESCO-DISTRII辦伴外企大廈空間（以下簡稱：外企辦伴）
2. 地址：朝陽區九龍山外企大廈B座19~22層和第7層（廣渠路與西大望路交叉口西北方角）
3. 交通：
公交站：珠江帝景站、九龍山站，共23條公交路線可達；
地鐵：14號線、7號線九龍山站；
距機場、火車站的時間距離：
4. 周邊一公里內辦公及生活配套：
銀行： 招商銀行（向西200米處）
中國農業銀行（向北200米處）
中信銀行（向東900米處）
北京銀行大望路支行（向南300米處）
北京工商銀行（向南420米處）
加油站：中石化加油站（西大望路向南300米處）
酒店：北京長纓酒店（位於外企大廈D座）周邊還有格林豪泰、漢庭等快捷酒店以及眾多公寓。
5. 周邊商圈：
東側合生匯
西側家樂福
西側百安居
外企辦伴東側是朝陽合生匯購物中心，西側有家樂福超市、蘇寧電器、以及百安居等商業配套，南側則是大面積未開發土地。
大廈負一層有餐飲服務區域，極大的方便了內部公司員工的就餐需求。
大廈底商有麥當勞、蘭州牛肉麵等餐飲商鋪，以及一家全時便利店。
6. 周邊同業者：
周邊同業者（可按工位出租）經公開搜索包含優客工場、方糖小鎮、無界空間、雷格斯等共6家。從上圖中可以看出，彼此出租價格相差較大，而外企辦伴位於中高價位。
外企大廈位於泛CBD區域，周邊多是中高檔住宅項目，如Peking House、樂成國際、珠江帝景、金港國際等。好租網數據顯示，外企大廈均價在10.15元/㎡·天，低於區域商圈平均水平。
藉助於新辦公業態，改善升級辦公體驗，提高出租率，盤活存量資產是主要目的之一。2015年外企大廈牽手優客工場，首開先河，但顯然外企集團希冀更深度的合作。於是，外企集團與DISTRII辦伴合資成立外企辦伴，與傳統意義上委託專業的運營機構進行管理相比，外企集團是委託者也是踐行者。
內部資訊
1. 開業時間：2018年5月1日
2. 總建築面積：5800㎡
（共5層，包括大廈19~22層和7層，共有4部客梯，1部貨梯。）
3. 停車位：地上車位15個，地下200個
費用：地上停車位每小時6元，地下為每月500元。
4. 工位配置：囊括了辦伴2.0-4.0的產品
2.0是新型共享辦公，配以標準前臺+IT BOX，以精品小戶型1-15人為主；
3.0產品是在2.0基礎上，加入超能辦公室，滿足更多需求；
4.0是智慧辦公定製化產品輸出為主。
值得一提的是，外企大廈項目中第7層屬於定製辦公空間，外企辦伴輸出裝修方案及企業服務、IT服務及相關定製化服務。
據瞭解，目前其22層空間最為搶手。原因主要有：
（1） 針對小企業（1至5人規模的）封閉式辦公空間設計；
（2）公共空間內安靜的環境以及樓層開闊的視野。
5. 硬件設施及服務
智能一體化設備：
MaxHub
MaxHub可以簡單理解為一臺集成了各種會議所需功能的一體式高清顯示器。其配件連接電腦後可實現一鍵投屏功能。設備還可以通過辦伴官網以及辦伴APP實現工作文件同步，手機投屏等功能。與傳統會議投影比較，其不但具有更加清晰的顯示效果，還具備觸摸屏，攝像等功能。該設備尺寸剛好符合小型會議室的空間要求。值得一提的是，在舉辦小型沙龍時，該設備還可作為簽到板使用。
外企辦伴提供的辦公設備及服務
辦伴科技還為辦公人員設計了一款具有審批，簡報，週報，月報，考勤，文件同步等內容的辦公手機App。
特色服務：入駐企業將獲得DEA會員，即移動辦公解決方案，在辦伴全球任意一家空間均可享受服務（免費或有專屬折扣）。
6. 工位實景圖
帶窗工位圖例
內側不帶窗工位圖例
其他服務項收費標準：
入駐企業對部分設備及服務有有限的免費使用權限，如：入駐客戶擁有一定的會議室使用及打印額度，超出部分會按標準收取一定費用。
小型會議室圖例
大型會議室圖例
入駐企業探訪
“交通一定要方便，辦公環境一定要好”。一教育諮詢有限公司相關負責人在接受睿和調研員專訪時表示，當初她們選擇聯合辦公點時考慮的主要因素：一個是交通，另外就是辦公環境。該公司是一家以藝術留學申請為主營業務的公司。於今年4月初入駐到外企辦伴。
另外，由於業務需要，公司時常會在空間內接待客戶，使用會議室進行商務洽談。所以要求商務洽談空間（聯合辦公公共空間）整潔、優雅、安靜。就這一點而言，有些聯合辦公地的公共空間與開放式辦公空間聯通，或者空間內企業入駐過多導致空間嘈雜，這顯然不能符合該團隊的要求。
該公司雖然是一個小型團隊，但還是希望能在一個獨立的空間內辦公。入駐外企辦伴前，該團隊也曾走訪比較相同區域內的其他聯合辦公空間，在綜合權衡之後選擇入駐外企辦伴。
在探訪期間對方還表示，由於公司階段性成長需求，希望外企辦伴能幫助其對接一些教育培訓類機構。
總結
位於CBD外圍的外企大廈空間，在區位及交通上有明顯的加分項。空間設計及佈局上，DISTRII辦伴提供的是標準化產品，在多元性和個性化上體現的並不明顯。
DISTRII辦伴和其他聯合辦公企業最大的不同是擁有更多的經營手段，比如空間定製化服務本質上是專業辦公空間設計裝修，但配合其上線辦公系統，又讓這種設計和施工有了更大的價值。
這種打通最底層的物理空間施工到線上辦公系統整條產業鏈的企業，DISTRII辦伴不但是第一人，也是當下僅見的案例。而這種深度的產業整合與把控能力——不假他人之手，即可實現自己很多的設想，又為DISTRII辦伴在物聯網領域保持競爭優勢奠定了基礎。
閱讀更多 地產資管網 的文章
