Only_小雅

买房子分为内行和外行人买房。就相当于去酒店住宿不团购，用门市价付款一样。

1开发商对外捂盘，惜售。对内和中介勾结用代理价成交。炒房看小米，小米产品抢购一般没有抢到，但是黄牛有货，大家纷纷购买。少量的货源，用这种方式造势，可以避免产品贬值。

小编点评，此方法从商业角度出发，目较好的方式。

2中介房源多，但是做的只是牵头的事。

中介不直接对接开发商，一般开发商下面有人会直接负责销售，当区域没有人负责，回打包给代理销售公司。代理再找代理。销售就相当于一个网，彼此连接。

很多消费者说，那我找开发商不通过中介会不会便宜些。

答案是，不会。

开发商知道渠道的作用很大，必须建立自己的管道。建管道，保证管道的流通，才不会让顾客流失。如果忽视管道，而对接购房者。根本盯不过来。会被其他开发商以规模化的方式压垮，也不利于资金及时回笼。

很多购房者觉得不公平，

看下租房，很多人觉得找房东会便宜，但是房东更愿意直接租给中介，他不用承担租客退租金和房子维护风险。

在供需双方不稳定的情况下，中介的作用就出来了。

中介手里好多房的情况，就相当于中介是经销商，可以经营很多品牌一样。

大家都知道品牌商卖东西的时候，都会控价，来保证经销商的利益。库存也先紧着经销商来。所以很多时候经销商的作用反而放大到最大化。

中介房源多，就跟串货一样

中介手里打把的房源信息，就等着购房者问价，购房者问了三个中介，基本上对于整个城市的房产情况，也就清楚了。他们的信息共享非常快！库存，价格，每天中介做的事情，无非这两个方面！

房天下九江特价房

1、其实这种现象还蛮常见的，售楼处和中介一直以来都是密不可分，售楼处里往往一打听就没有房源，而一去中介问才发现房源一大堆。一般而言，开发商和中介会有一个内部协议，开发商会将大量房子卖给中介，中介买了这些房子，就等于拿批发价转手做零售商了。

2、一般在售楼处不远的地方，一定会有中介公司在附近，房源被中介公司所控制的，物价部门本来控制规定毎平方米多少钱，开发商就是不完全把房子拿出来卖的，有时候捂盘惜售，所以说没房源了。为什么？就是等房价涨高了再拿出来卖，但你再中介公司去打听一下，肯定有房源的，但是价格也比售楼处高，这就是套路水深吧。

3、我们这儿有一安置小区，高层指标房，17层价格是4200元/平方米，开发商推给中介后价格上升到5500元，150平方米的一套房子一夜间多出20多万。以前我们这里房价低的时候没几家中介，现在再看看，大街小巷中介一家挨一家，房价也翻了几翻。

4、有时候，房地产商和中介联合起来炒房价，实际房子根本没卖出去，都在中介手里的，这是房地产商的策略

老司机，就爱聊楼市，确认过眼神，遇上对的人。如果你也感兴趣就关注我吧，一起探讨更多有趣新鲜的楼市话题。

我房网

买房子我们首选的一定是到售楼部去买，但是现在很多楼盘在开盘以后就售空了，可是过一段时间我们在大街小巷都能看到关于这个项目小区的房源广告，而且广告上宣传的起步价格也是相当诱人，很多人为了购房慕名打电话，得到的回复都是“来我们公司详谈”。当我们到了中介公司，想要了解楼盘的时候发现，给我们介绍的房子价格不太一样，有点高，所谓的低价只有那一套基本不会有人选的房源。其他的好房子价格还是不菲的，相比售楼部差不了多少，或者说是还要稍高一些。这个时候我们购房者就想反正只有这有房子，花点钱买了也不错。但是等我们询问价格的时候，我们得知还有一个转让费，按照中介的说法是这个转让费是之前的户主更名要的钱。同时购房者还要给所谓的中介费。又或者是这个转让费较高，也不要转让费了。

到这个时候我们才看明白，中介手里的房子都是办理更名的房子，是别人拿到手的怪不得售楼部没有房子了。

但是，事实其实并非如此！

现在的房子说好卖也好卖，说不好卖也难卖。很多在开盘时候购房的人会在后期毁约不买了。资金回笼的也慢。所以，开发商还不如将手里的房子交给中介托管，反正卖多少钱他们不管，转让费中介收，提成照样拿。这样一来按照中介的各种资源和运作也可以给开发商省心。

在省心的同时开发商这样做还有别的好处，这就是可以保住项目的价格，一个畅销的楼盘对于下一期的开发是有很多的积极作用的。而将房子托给中介，中介赚取转让费无形就是给房子涨价了。这样的消息让之前的购房者知道了是很大利好消息，因为这就意味着自己刚买的房子转手就能赚几万块，惊喜不惊喜！

因此，中介手中的房子就是在给开发商提供便利，保证开发商的房价可以保证稳定，有上涨的利好消息，可以更好的在后期销售楼盘。

房产老J

太正常不过了，当下这种现象太普遍了，而且在一些热销城市也已经成了行规，甚至是买房都要经手中介，里面的黑水太深太浑。

据我个人了解，中介的房源一是来自于开发商销售内部人员与中介工作人员的内外勾结，销售人员把房源配额拿到手，然后由中介寻找可靠的买主，在交易时签订阴阳合同，或者是直接勾结开发商财务一起做套，按公布价成交，但实际交费私下动作。二是中介通过关系直接拿到房源，买断房源，倒卖房号，说白了就是赚差价。

当下的地产被火爆热炒，我认为中介在中间起了一个非常不光彩的角色，知道真相你会知道他们有多可耻有多贪心，一个房号炒到几十万甚至上百万都正常，而且他们还不断的人为制造紧张气氛，恶意抬高房价，炒作市场，一定程度上他们比开发商还可恶，开发商起码还开发了房子，可中介完全就是空手套白狼，赚的都是黑心钱，也正是因为他们的拦腰一道，客观上刺激了市场的混乱。

所以说，要想抑制房价的过快上涨，必须严厉打击中介的不法行为。

元芳有看法

　　首先谢谢Only-小雅的邀请，下面我来回答一下这个问题。

　　其实这个问题目前是一种比较常见中介和售楼中心内部人员联合来哄抬价格，赚取购房者差价的猖狂的做法，具体来讲的话就是中介直接从开发商那里拿到新房的房源，买断房源，从而以二手房的价格来卖给购房者，以此来赚取他们的利润。

　　这种做法尤其在一二线城市和一些热点城市，更加常见，因为这些城市的新房价格在国家的宏观调控下，限价开盘，所以新房的价格往往比附近的二手房的价格还要低，形成严重的价格倒挂，这样一些觉得有钱可赚的附近的市民就会想方设法地卖掉自己现有的房子而去抢即将开盘的新房子，从而使得新房变得更加抢手，开盘日疯狂抢房的现象屡次出现，；与此同时，新楼盘往往开盘不到三分钟，就售罄了，为什么呢？这就是一方面售楼人员的内部人员进行优先购买，占的房源，另一方面就是中介把房子以团购的方式买了，从而造成真正想买房的人当日无房可买，以后再买的话恐怕价格就要上涨了不少，很轻易地就空手赚到了利润，这种方式是实实在在地在坑害老百姓，所以会被老百姓所痛恨，也希望国家以后在这方面要整治一下他们他们都不规范销售行为。

　　以上就是我对这个问题的回答，希望能为您提供些帮助，我是放飞自我，如果对我的回答感兴趣的话就为我点个赞，或者评论和转发，我都是非常欢迎的，希望和您一起互相学习有关房产这方面的问题，共同进步。

放飞自我2590

2017年因为准备结婚，和对象在合肥看了不少房子。

一开始偏向于二手房，因为买了能立马入住。可是二手房市场太疯狂了，一天之内，同一套房子房主变卦涨了三回价。

二手房太贵买不起，那就买期房啊。

去看附近好几个楼盘，华地翡翠蓝湾、名门绿洲、禹州天玺，甚至连比较偏远的华南城也去看了。

基本上都说没房子或者没开盘。问什么时候开盘，又不确定。

可恶的是华南城半夜12点啊，半夜12点开盘。

是要卖给鬼吗？

然后中介公司会说，他们手上有房源，直接点的会告诉你，号头费6万这样子。

委婉点的，说是信息费辛苦费。

确实辛苦你们啦，敬你一声爷爷好不啦。

异次视界观

这种现象很楼市里很常见，也是开发商和中介联手炒作房价的常用手法。

在房子盖好之后开发商和中介会有一个内部协议，把大量的房源用稍微低于市价的价格全款卖给中介，比如原本卖110万的房子现在100万卖给中介，但在这个过程中并不签房屋交易合同，这样所对开发商和中介来都是好事。

对开发商来说，开发商从中介那里得到了大量的资金，这样可以尽快的投入到下一个项目的开发中。至于低于市价卖出去开发商会不会亏本这个问题，要知道开发商卖房的时候并不是追求单套利益最大化，而是争取整体利益最大化，如果110万想把房子卖完要1年的时间，但100万批量卖一天就可以卖完，开发商肯定会选择后一种，毕竟1年的时间已经可以让开发商再开发一个项目了。

对中介来说，中介在拿到这一批房子之后就把房子用高于市价的挂牌出来，比如100万买的房子卖120万，再炒作出一些相关的买房消息，那么购房者很容易就会受到房价上涨的影响的而前来买房，在这样的背景下中介能赚到大量的差价，而且因为跟开发商没有签交易合同，中介也不需要承担税费，中介的差价都是净利润。

在这样的背景下开发商和中介都获得了巨大的收益，唯一吃亏的就是刚需了，被开发商和中介联手坑了一次。

楼盘网

要追根溯源的话，还是因为调控。

直接原因，就是开发商要赚钱，是开发商应对调控的策略之一。开发商现在可以说是压力非常大。

一方面，买土地不能再贷款了，只能用自有资金，买地还得“限地价竞房价”，地价越来越高，房价被卡得死死的。开发商买了地，盖了房，如果按照备案价来正常预售，利润几乎为零事小，大概率是会亏本的。

所以他们会想方设法赚钱，赚房价之外的钱。你所遇到的这种“售楼处没有房子，反而中介手里有很多售楼处的房源”情形就是一种。其实售楼处手里有钱，只不过他们都统一口径“没房源”，然后在售楼处里晃悠的那些中介会围上来向你推销房源。

他们手里的房源都是开发商给的，只不过谁也不会承认。你要找他们预定房源，就得掏一笔钱，这笔钱少则几万，多则几十万，由头也五花八门，比如“茶水费”“号头费”“户头费”等等。

为了规避风险，他们收钱不会接受银行转账，只接受现金，也不会开票。这笔钱他们会跟开发商分账。

此外，某些中介手中的房源，实际上是第一批关系户放出来的，这些关系户拿到了最便宜的房子，而且在一定期限内可以更名一次。只要中介把这批房子在规定期限内推销出去，就可以更名，加价更名，啥也不干就坐收几十万甚至上百万的利润。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

只是销售模式不同而已，不关乎什么哄抬房价之类。就像批发和零售一样。中介公司作为代理商，拿到了批发价再零售卖出去。

没有错误的销售模式，只有不合格的销售员。

万科一直都是联合营销模式。本部销售员很少，有时候一个项目只派一个销售经理，代理商代理销售。

稍微大点的项目，开发商都喜欢多渠道销售，中介带客能力强，代理商有资金，多方合作做快销产品很正常。开发商要的是缩短项目运作周期，总部对项目立项拿地后的建设周期都有明确的考核指标，销售回款越快，财务成本越少。普通零售模式，一套房子从拿到预售许可证开始到全款到位，一次性付款可能要一个月，按揭贷款最少是3个月以上，说不定等半年才能等到银行集中放款。而代理商却不同，代理销售合同一签，1亿资金就回笼了，代理商慢慢卖，开发商拿着钱带着自己的团队又去做另外一个项目了。

其实就像卖猪肉一样。如果你去买整头猪肯定是按整猪的价格来给你算的，比如整猪一斤是7块钱，一头猪200斤你付给养猪户是1400元。然后你找人和他对半分，他给你800元买下这半片猪肉，那么他就是你的代理商，称为二级代理。你们都是卖猪肉的，但是你有摊位，猪肘子肋排龙骨猪脚瘦肉这些贵货就是利润，猪腰猪心都一个个单独摆好等客上门，这是坐销。拿了你半片猪肉的人没有摊子，他就跑单位食堂、跑私人饭店推销他的猪肉，这就是行销。

美丽流星鱼

看了很多人的回答，实在是高估了那些中介了，一个中介机构，尤其是三、四线城市的单打独斗的小中介根本没有能力囤房，三套房就要冻结数百万资金，小中介根本吃不消。真正的房地产价格控制在房地产商手中。

地产商囤房的底气来自哪里？来自于金融部门的大笔贷款。金融业对房产商的信心又来自哪里？当然来自于对宏观地产市场的信心。更深一步分析，金融部门摸透了市场，地产商也摸透了融资套路，它们三者之间已经绑在一块了。

房价不稳会带来什么问题？主要有两个：一是地产商大量破产，二是社会信用崩溃。第一个问题比较好理解，房子卖不出去了，开发商自然还不起钱。第二个问题要从地方债说起。近年来大量的基础设施建设，除了一部分为财政支出外，大部分资金来源于各类政策性银行，还有各种PPP等融资方式。庞大的债务通过分期付款的方式偿还，或者采取借新债还旧债的方式偿还，导至雪球越滚越大。

还款的主要渠道来自于卖地，只要房地产继续高速发展，地价就能持续上涨，如果有一天房价下跌，土地再也拍不出去，还款违约风险就会增长。房价问题远没有那么简单，黑心的房产商可恶，但根源不在他们。解决房地产问题十分复杂，也可能需要阵痛。

關鍵字: 房产 售楼处 中介