導讀：傳統的房地產開發業務面臨天花板，行業進入“白銀時代”已是共識，房企也開始從開發轉向開發+運營。在新的時代，開發商的身份已不適用。近年來，多家房企紛紛撕去了地產化標籤。在住宅開發銷售之外，新業務、新賽道的競爭剛剛開始。
時至3月末，龍頭房企開始密集公佈上年度業績。受益於過去兩年的去庫存、市場火熱等因素，龍頭房企大多實現銷售、利潤雙線飄紅。
但這難掩樓市整體疲軟的現實。國家統計局數據顯示, 2017年全國商品房銷售增速放緩；全年銷售面積、銷售金額增速同比分別下降14.8和 21.1個百分點，三、四季度增速下降更明顯。
傳統的房地產開發業務面臨天花板，行業進入“白銀時代”已是共識，房企也開始從開發轉向開發+運營，目前龍頭房企和二線房企主要進入的領域有商業、長租公寓、物流地產、產業地產、教育、醫療等。
在新的時代，開發商的身份已不適用。自2015年底招商地產改為招商蛇口重新上市、2016年恆大地產改為中國恆大後，今年以來，包括時代地產、龍湖地產在內的房企紛紛改名，撕去了地產化標籤。在住宅開發銷售之外，新業務、新賽道的競爭剛剛開始。
地產商定位之變：去年12月，萬科董事會主席鬱亮在廈門發聲，“誰再說我是開發商我跟誰急”，撕下了萬科地產商的標籤。
3月27日的萬科業績會上，鬱亮進一步稱要摒棄舊思維、調整角色定位，萬科戰略升級為“城鄉建設與生活服務商”。這是繼2012年轉型“城市配套服務商”之後，萬科多元化轉型的最新定位。
在此前一日，恆大董事局主席許家印也宣佈，“新恆大”已經到來，將在傳統開發業務之外，積極探索高科技產業，形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局。
另一家邁入5000億俱樂部的房企碧桂園，早就開啟多元化並資本化運作上市。目前，碧桂園關聯企業博實樂教育、碧桂園物業均已分拆上市。除了這三家超級房企，更多中小房企加入了改名、多元化的行列。
2016年，雅居樂地產更名為雅居樂集團，並在2017年進行戰略升級，拓展物業、教育、環保、建設等相關業務，宣稱未來50%收入將來自多元化業務。
2018年2月，時代地產更名為時代中國，成為中小房企中的多元化先鋒，公司已進入商業地產、特色小鎮諸多領域。
緊接著3月23日，龍湖發佈公告——擬將公司中文名更改為“龍湖集團控股有限公司”。龍湖表示，更名理由是，“集團現已涵蓋地產開發、商業運營、長租公寓和物業管理四大主航道業務，未來將深度探索及參與城市空間和服務的重構。”
對於龍湖而言，加大在商業地產、長租公寓、聯合辦公等創新業務的佈局，成為突破千億後走向兩千億的重要支撐。當前房企多元化仍與地產相關，也是規模擴張的一部分；房企期望多元化能成為地產開發業務之外的新的盈利來源。
城市運營之路：
1、碧桂園宣佈將其物業板塊分拆到香港聯交所主板獨立上市。
2、萬科物業截至2017年12月底，已佈局中國69個具有發展潛力的大中城市，服務項目共計2356個，合同面積近4.6億平方米，在管資產突破6萬億元。
商業地產作為最成熟的“新航道”，也是目前大多數龍頭房企都已進入的一個重要戰場。
3、華潤置地的商業在內地開發商中仍處前列。2017年在營投資物業總建築面積達688.8萬平方米，已開業萬象城16個，五彩城/萬象匯11個，不僅店鋪開業率處於行業領先水平，租金坪效也大幅高於萬達、大悅城等同行。
4、商業新秀還有龍湖。至2020年，龍湖計劃開業商場總量超過40座；租金方面，2020年這一指標將達50億元，佔集團利潤份額預期達20%以上。
5、產業地產也是房企重兵屯積的領域。最典型的是“產業新城運營商”華夏幸福，其從2007年開始就專注園區事業，打造產業新城，目前已形成近百個區域級產業集群。
6、產城融合走在前列的還有招商蛇口。截至目前，產城開發和園區運營的蛇口模式，已為招商蛇口帶來數個超大型項目。
在地產+運營業務基礎上，這些傳統的房地產商們逐漸轉型，並提出了更高目標。招商蛇口、時代中國提出要進入世界500強，碧桂園則希望能進入世界500強更靠前的位置。截至目前，多元化業務並未給地產商們帶來多大收入，部分新業務初期甚至是虧損的。
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