如果我說房子至今仍是最受國民追捧的投資品，應該沒人反駁吧？
我之前在文章中提到，如果你一定要投資房地產，國內眼前不太適合，不如考慮國外。這幾年海外配置的風颳得很熱，天南地北何處無芳草？
門檻低、方便入手、適合普通人的海外房地產，今天聊聊日本。
哦對了，有些話說在前面：
1、沒忽悠你去日本買房，每個人情況不同，投資必須因人而異。
2、別帶所謂的“民族情感”，完全兩碼事，乖~
01
買房必須看大環境，先說日本經濟情況。
上世紀90年來以來，日本樓市崩盤進入泡沫破滅時代，房價下跌超過50%。日本國民老齡化，不想結婚、不願生育、不敢消費、不想買房、整體進入“低慾望社會”。
2017年日常的新生人口94萬，更是創下1899年有統計數據以來的最低值（死亡數>出生數，上圖散發著淡淡的自生自滅的氣息）。
但從GPD數據看，日本並未持續下坡，近10年還算平穩：
以2017年為例，即便日本總GPD只有中國1/3，仍是世界排名第3的經濟大國。
於是形成某種反差：
一邊是日本經歷長期經濟低谷後開始緩慢走高，而另一邊，日本人對泡沫格外敏感，以一種保守乃至消極的姿態生活，導致房價始終蹲在低估區。
與中國人熱火朝天的買房態度截然不同。
日本簡言之，真是佛系的國民態度，佛系的房地產，幾乎不可能出現暴漲，向下也很難再跌（默默躺在低窪區幾十年）。
02
再看日本房產的幾個特點。
1、信息透明，流程完善
日本所有房產中介共享一套房源數據。因此中介之間的信息差很小，比拼的是誰評估房源與價格更準確、誰服務更好。
信息如此透明，意味著鮮有漫天開價的混亂狀況。當然也沒法講價。
流程上大致是：
找中介->選房源->付定金->確認購房申請->簽訂購房合同->付剩餘款項->中介處理相關事宜->拿房產證。
日本不少房產中介與中國有合作，異國購房的流程已經挺成熟。
2、租售比高
如果習慣了國內房地產風格的人，估計對此很不習慣。
我們知道，在中國，房子增值靠的絕對是上漲空間，靠租金回本基本指望不上。
天朝房價租售比穩居全球最低，有些地方甚至超過1:700，就是用700個月才可收回房價成本…抽出北上廣深的租金回報率一看，平均還不到1.5%。
但在日本，租售比數字就正常多了。
根據2017年的數據：東京5.76%，大阪5.91%。一般來說，5%以上的租金回報屬於適合投資的樓市。
3、門檻低
日本房價並非便宜，一線城市6萬RMB以上很常見，平均如下：
但關鍵在於：房子真的，很小，很小…
前幾年我去日本玩，公寓民宿十幾㎡比比皆是，碰上40+㎡我都覺得是豪宅。
所以呢，總價50萬甚至30萬就能在東京或大阪買一套一居室，你想想這價格擱在北京上海，杯水呀麼車薪~
相較歐美房產的門檻高or水又深，以及地理位置、文化背景與中國相差甚遠，襯托之下，日本的房子似乎顯得更清純了。
03
接著看，日本什麼樣的房子適合買？
先說我的答案吧：一線城市+二手房+小戶型（一居室）。
其實剛才的日本主要地市房價表已露出端倪，我再放個橫向對比圖：
上圖中紅色是東京，橙色是大阪，其他是陪跑的二三線城市，現在更清晰直觀了吧？
說白了，一座城市的房價夠不夠堅挺，歸根結底看人口，與老齡化啊面積啊沒啥關係。就像東京，全日本4%面積的空間裡聚集了25%的人口，房價很難回落。
一線城市的安全邊際最高，小戶型流動性最好。
日本的小戶型大致長這樣：
隨手從二手房中介截圖的-1
隨手從二手房中介截圖的-2
注意看截圖中的地段——東京都新宿區。
這是什麼地方？是東京乃至於整個日本最著名的繁華商業區，是北京的“宇宙中心”五道口好麼！五六十萬就能買套十幾平方米一居室。
至於收益，截圖中的“8.4%”指的是“表面回報率”，扣除每年管理費、修繕費等等，實際回報率估計在5%-7%。
04
最後，說風險。
普遍關注的有兩點：一是地震怎麼辦，二是房價會不會下跌？
地震問題，首先日本房子都是超強抗震（達八級），東京311地震堪稱日本史上最大地震，但是卻沒有一棟樓倒塌，由此可見一斑。
其次，購買房子時中介一般都會要求你買5年間地震火災保險費。尤其你若從銀行借貸，這錢就是強制性繳納。
至於房價會不會下跌，這麼說吧，下跌的概率很小。
日本房價平躺在低窪區幾十年，再跌也跌不到哪裡去，何況有2020奧運會作為經濟強心針，對房價形成重大利好。
那麼，我眼中最大的風險是什麼呢？——
過分高估日本房價的投資回報率。
國內房地產在過去10年，穩坐投資品收益率NO.1寶座，買房後第二年漲20%、30%…甚至100%屢見不鮮。而日本房產，走的是穩中有升、靠合理租售比獲得收益的路子。
性格迥異的兩個模式。
你可能覺得，一套房子好歹幾十萬，每年到手收益率才5%-8%，我買點兒固收產品不更好？流動性還強呢！
對呀，但大部分去買日本房子的，手裡並不只有幾十萬嘛…
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