这两天，2018年天津两会正在进行。
昨天，张国清代市长刚刚作了《政府工作报告》，为全市今年的发展定下目标。
姜Sir仔细读了几遍，想找一找里面有没有涉及到房地产市场的内容。
结果，被Sir找到了159个字（连标点符号）：
“要严格防控房地产市场风险。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中，有效防范房地产泡沫引发金融风险。稳控住房价格，合理引导市场预期和购房行为，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。”
这个篇幅，在天津历年的《政府工作报告》中，已经创下之最。
姜Sir特意翻阅了之前10年的报告，以“房”为关键词进行搜索。发现之前各年报告中，有关房地产的内容非常有限，而且基本上都围绕“保障房”、“农村宅基地换房”、“规范房地产市场秩序”、“遏制房价过快上涨”等展开，处在“民生”和“产业升级”等子项目下。
只有2017年的报告，专门用一段话提到了房地产调控：
“加大房地产分类调控力度，建立健全房地产健康发展长效机制，规范开发、销售、中介等行为，规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，促进房地产市场健康平稳发展。”
而今年政府报告针对房地产市场的表述，被列在“深入推进防范化解重大风险攻坚战，坚守不发生区域性系统性风险底线”之中。
这样的变化，耐人寻味。
尤其是去年底、今年初，各种消息飞满天，大家都在猜测：2018年楼市调控会不会松绑？
看过2018年天津《政府工作报告》中有关房地产行业的这几句话，姜Sir个人判断，对市场各种乐观的幻想，基本上可以说破灭了。
接下来，Sir把每句话拆解开看一下。
“要严格防控房地产市场风险。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。”
Sir理解，这基本就是目前中央对于房地产市场的标准表态——严防房地产市场泡沫导致金融风险的发生。
而且，Sir还想提醒大家，去年中央经济工作会议上提到的“实施差别化调控”，在天津两会报告中并未提到，而是更加强调“调控政策的连续性和稳定性”。
因此，从这一点基本可以判断，去年“3·31”天津出台的各类楼市调控政策，在今年不会有大的变化。
当然，通过放松人才引进、允许租房落户的方式，客观上可以实现扩大外地购房人群比例的效果，但并不意味着楼市调控就此松绑。
“加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中，有效防范房地产泡沫引发金融风险。”
Sir理解，防范化解金融风险是今年中国经济的重中之重。去年的中央经济工作会议公报中，使用了“管住货币闸门”和“保持货币信贷和社会融资规模合理增长”的表述。因此，今年房地产的货币环境依然不会宽松。
具体到天津，去年开始的“买房贷款难”现象，恐怕在今年不会有非常明显的缓解。当然，在某种程度上，这一定会误伤不少改善客群。
“稳控住房价格，合理引导市场预期和购房行为。”
Sir理解，目前天津整体的住房价格可以讲已经基本控制住了，市场预期也发生了改变。那么，去年那么严厉的限价政策会不会有所放松？市场指导价的制定规则会不会有所变化？
毕竟，2016年、2017年出让了不少高价地块，总得让这些开发商过日子。
当然，Sir的意思完全不是后面房价会因高价地的入市而大涨。首先，限价还会有，只不过也许不会像之前那样一刀切；其次，目前的市场，还真不是限不限价的问题，客户的预期已经发生改变，就算限价松了，你就一定能卖得好吗？
“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。”
Sir理解，这同样是中央最近不断在表态的内容，结合天津刚刚出台的“租房可落户”政策，2018年天津在土地市场有可能会出现新的变化。
首先，一级市场的溢价空间有可能会被进一步限制，开发商竞争的主战场很可能会转移到竞自持、竞保障房上面来。
其次，天津的长租公寓市场，有可能会出现爆发式增长，越来越多的开发商开始在这个市场进行布局 。
综上所述，姜Sir对于2018年房地产市场的整体态势也并不十分乐观。个人猜测，政策高压依旧会持续，限购一定会持续，金融一定会偏紧。有可能放松的是限价，但因为限购及限贷，对市场回暖作用极其有限。具体的，要到下半年看。
看到这，有朋友一定会问：“那意味着房价会不会降呢？”
姜Sir只能说，房价大跌，就意味着金融风险，国家一定不会让这种事情发生。
目前看，房地产市场中、尤其是二手房市场中的议价空间正在加大，这对于急于购房的普通刚需而言，绝对是一个大利好。
但是，那些迟迟观望、盼望房价大跌的朋友，最好认清现实，房价没办法跌倒你想要的价格。如果真有需求，又挑到了合适的房子，还是尽早上车为宜。
而那些希望靠炒房实现一夜暴富的人，劝各位也放弃这个幻想吧！未来，那种闭眼买房、存两年就能翻倍的时代，已经结束了。
PS：1月26日下午3点，姜Sir将在海教园仁恒海和院，做一场样板间讲解直播，《问姜》第5期同时举行。大家有什么有关海教园的问题，可以在文末留言。
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2018·1·25
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