甜蜜的負擔24

先看事情經過：

2011年，這對老夫妻107萬全款買了一套房子。

2013年10月，業主通知辦理房產證，但是卻告知這對夫妻，他們最後買房子的，房產證也是最後辦，先來後到，他們信了。

然後2016年2月，他們收到房子要被拍賣的通知，一查才知道，他們的房子在買之前就被開發商抵押給了一個典當行，一共7套房子被抵押，借了1200萬，但是到期只還了200多萬。所以法院2015年判決開發商償還借款933萬元，但是開發商早已跑路不還了，於是典當行申請強制執行，所以才有房子要被拍賣這件事。

法官說，最好的辦法是把房子拍下來。但是老夫妻193萬拍下來了，當初的107萬房款開發商也沒退，他們沒辦法交錢。

法官建議，申請司法救濟，起訴開發商，返還購房款。

這故事槽點很多：

1、2011年到2015年，這5年都沒有去這個抵押標的看過？這對老夫妻兩個一直住著，典當行也沒詢問是租的還是買的？申請強制執行了，都沒上門去跟老夫妻溝通嗎？

2、房產證沒辦下來的問題。

2011年買的，2013年10月才開始辦房產證，最後拖到2016年2月還沒給辦。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定：由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： 1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； 2、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 3、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。 也就是說如果是期房，已經交房有90天了還沒有拿到房產證，或者說現房簽完合同90天了還沒有拿到房產證，業主有權利向開發商討要說法，可以維權了。 實際上，即使購房合同中沒有具體規定取得房產證的時間，期房的購房者也應在房屋交付使用（開發商交給你房屋鑰匙的時間）後90日內取得房產證，否則，開發商也要承擔違約責任。

3、還必須吐槽一下法官說的話，前面叫人參加房產拍賣買下來，後來又說起訴開發商，你到底要人怎樣？

開發商沒還購房款107萬，老夫妻兩憑什麼買兩次？拍賣不可取消嗎？

開發商肯定是沒錢還了，即使是有錢還，那我現在房子升值了，拍賣193萬，你只還購房款107萬，老夫妻兩還憑空損失了幾十萬，你叫人家上哪再買這樣的房子去？

最後是一些制度設計問題。已經抵押的房子，又被賣掉，法律規定如果未通知抵押權人，則買賣無效。

我國擔保法第四十三條第二款規定：“當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人……”第四十九條第一款規定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”筆者認為，擔保法模糊了抵押權的物權屬性，對抵押物轉讓的法律後果規定不甚合理，所以，有必要在理論上予以進一步探討。

一、未辦理登記的抵押物轉讓之法律後果 以擔保法第四十二條規定的財產抵押，必須辦理抵押物登記，因不辦理登記，抵押合同並不生效，抵押權也就無從談起。所以，筆者在此只討論以擔保法第四十二條以外的財產抵押未辦理登記，嗣後又轉讓該抵押物的法律後果。

抵押權屬於物權，如果抵押人轉讓抵押物時已告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，或受讓人通過其他途徑已經知道該標的物已被抵押的情形，應視為受讓人自願承受該標的物上附著的權利可能給其帶來的不利後果。因抵押權與所有權同屬物權，且抵押權成立在先，所以在債權得不到滿足的情況下，抵押權人可以行使追及權，使其債權得以清償。在此情形下，法律自無必要過度保護受讓人的利益，而忽視了抵押權人的利益。當然，受讓人也可以行使滌除權，即代債務人向債權人清償，去除該標的物上附著的抵押權。

如果抵押人沒有告知該標的物上的權利瑕疵，受讓人確實不知標的物已被抵押的情況，那麼抵押權不能對抗善意受讓人的所有權，因為這樣可以防止抵押人和他人惡意串通，倒籤抵押合同，侵害受讓人的利益，更加有利於維護交易安全。此種情形下，轉讓行為有效，抵押權人不得行使追及權，受讓人可以善意取得不負抵押權的受讓物。因抵押擔保並不轉移抵押物的佔有，從表象上第三人無法得知該物被抵押的情形，所以不辦理抵押物登記，抵押權未按法定方式公示，不能對抗善意第三人的風險是可以預期的，因此，抵押權人不能實現債權的風險由其自行承擔，實無不當。

綜上，筆者認為，既然抵押權在性質上屬於物權，那麼就應在一定條件下賦予其應有的物權效力（優先效力、追及效力），如認為抵押物未經登記一概不得對抗第三人，那麼必將導致抵押權得不到任何實質性的保障。一方面，法律允許用絕大多數的物品抵押，無須辦理登記即可取得抵押權；另一方面，又不給此種抵押權存在的合理的價值基礎，這必然導致邏輯上的混亂。因此，筆者認為，當事人未辦理抵押物登記的，抵押權不得對抗善意第三人，這種定位最為合理。

倫理君

這起案件上了央視《今日說法》，對所有想買房的市民來說，起到了很好的警示作用。

青島的張先生和劉女士是一對夫妻，退休之後，兩人於2011年8月買了套房子——太行山路附近的乾寶佳園小區，戶型是三室兩廳兩衛，還帶一個大露臺，老兩口非常滿意。

所以，他們沒猶豫，就把手頭全部積蓄30萬元拿了出來，兩個月後又賣掉兩套房子，把剩餘的77萬房款補齊了。

2013年10月，小區通知住戶去辦房產證，可張先生卻被告知，他們的房子沒法辦，開發商是這樣跟解釋的：辦證要看順序，張先生是小區最後一個買房的，所以房產證也得最後一個辦理。

夫婦倆信了。轉眼到了2016年2月，一張通知單，讓張先生徹底驚呆了：他們的房子要被拍賣。

明明是全款買的房子，怎麼突然要被法院拍賣？

張先生夫婦到了法院，看到了一份2015年的一份判決書，上面清楚地寫著，原告是青島一家典當行，被告就是這個小區的開發商。

法官介紹：早在2011年3月，張先生所在小區的開發商向典當行借了1200萬元，到了約定日期只還了200多萬，最終法院判決，開發商應償還剩餘的933萬元。

就在張先生買房子之前，開發商和典當行簽了一份抵押合同，抵押物就是小區的7套房子。

劉女士說，他們買房的時候，不知道房子已經被抵押了，現在售樓處早已經人去樓空。

夫婦倆好不容易找到房產公司法定代表人遲耀輝的電話，對方卻稱，房款是給了公司，他也沒辦法。

問題來了，當時開發商押了好幾套房子，怎麼單單張先生這套被拍賣呢？

因為，他們交的是全款，其他戶主選了貸款，銀行審批時要審核，開發商必須先從典當行解押。

法官說，現在最好的解決方法，是通過公開競拍的方式，直接把房子買下來，由於拍賣時還有其他競拍人，經過一番加價，張先生最終以192萬元的價格拍下了自己那套房子。

這也就意味著，張先生夫婦要向法院交齊192萬元，對他們來說，簡直是天文數字。

法院建議他們，通過司法途徑來救濟，先起訴開發商，進而解除房屋買賣合同，返還當初的購房款。

在這裡也提醒要買房的市民，籤購房合同的時候，可以在補充協議中提要求，除了強調不能進行抵押外，還要詳細寫明賠償標準，千萬記得申請資金監管，以免付了首付，才發現房產被抵押。

半島都市報

這就是買房子的黑幕，正在買房或者未來打算買房的人，一定要好好看看。

青島一夫妻倆看好了一套房，加上了一輩子積蓄，又賣了兩套房，湊齊了全款107萬，付給了開放商，想趕緊拿下自己的房子，辦理好房產證，開放商一再安慰她說要排隊，等著就行。結果最近他們收到一張法院的告知單，告訴他們付全款買的房子要被拍賣了。這簡直就是晴天霹靂了。

原來，他們買的這個小區，最後幾套房子被抵押給了典當行。當初開發商沒錢，借了一千多萬，到了約定還款日，沒還上，於是這7套房子就歸典當行所有了。

沒有辦法，這7套房正常就要走拍賣程序，於是老兩口為了拿下自己的房子，最後又參加的房子拍賣，最終以192萬的價格拍了下來。這可比當初多了80多萬，對於他們來說簡直就是天價了。

為什麼其他人沒有出現這樣的情況呢？因為他們是全款交付的，也沒有注意房屋資質的問題。而那些貸款買房的，都會審核到抵押這一項，開放商要想賣房子，必須先解押，才有資格。所以其他用戶沒涉及到這一項了。

買房中間的套路太多了，最好能找個專業人士。如果不找也可以自己多查點資料，總之小心為妙。

老王偵查記

看到這個事情還是非常讓人氣憤的，這是屬於詐騙行為，本來老百姓辛苦一輩子買個房就不容易，還遇到這樣的事，誰碰到估計都要氣炸了，那麼事情到底是怎麼樣的呢？以後我們買房會不會也碰到這種情況呢？

2011年，青島的張先生和劉女士兩位老人到處看房，精挑細選後選中了位於太行山路附近的乾寶佳園小區，看完房的第三天，兩位老人先是用全部積蓄30萬交給了售樓部，隨後賣掉了全部兩套老房子湊齊了餘下的77萬，就這樣兩位老人很高興有了自己的歸宿。

2013年，小區開始讓住戶辦房產證，老兩口被告知辦不了，開發商解釋因為是最後一個買房的，所以肯定最後一個辦，到了2016年的時候，青島市人民法院突然通知老兩口全款買下的房子將被法院拍賣，這可讓兩夫妻不淡定了，連忙去詢問怎麼回事，原來在2011年的時候開發商向一家典當行借款了1200萬元，到了還款時間只還了200多萬，典當行提起訴訟，最後判決開發商償還剩餘的933萬元。

事情到這裡，老兩口也知道是怎麼回事了，當初典當行跟開發商共同辦理了抵押登記手續，抵押的剛好有老兩口的那套房，可是兩夫妻買房的時候並不知道已經被抵押的事實，如今開發商人去樓空，也沒有辦法了。

但是，其他幾戶抵押業主卻沒有碰到拍賣這個問題，是怎麼回事呢？原來是他們在購買房時都貸了款，按規定，銀行在批貸款的時候會對房屋狀態進行審核，所以開發商必須先從典當行解押。

2018年，法院將房屋拍賣信息進行了公示，經評估，競拍低價162萬元。老兩口家裡人經過商量，決定把房子先拍下來，以後走別的程序，經過加價，最終以192萬元拍下了房子，可是這個數字對於兩個老人來說是天文數字，在這個過程中法官也說在接下來遇到困難會盡力提供幫助。

這個事情也提醒了所有人，買房的時候千萬要小心買到抵押房的情況，那麼如何才能避免購買到抵押房的風險呢？

1、簽訂購房合同時在補充協議中做要求，除了不能抵押外，還要對賠償措施做要求，尤其要申請資金監管，以免房財兩空。

2、購房後儘快去網籤備案，如發現房屋被抵押，也可趁早解決，避免損失；如果有被抵押的房子，可以要求開發商對自己要購買的房子解押，否則就會像本案一樣辦不了房產證。

提醒大家買房的時候小心一些，坑很多，每一步都要慎重，避免出現損失。

丶凡塵6

這簡直就是扯淡！能有這樣的事嗎？滑天下之大稽，既然開發商能從典當行借到錢，說明你們是生意夥伴關係，這裡面明顯有合夥詐騙的嫌疑，開發商以房子抵款項的多了去了，沒有說再賣給別人的，給拍賣了還典當行的錢，開發商什麼事沒有。我勒個去，只能說人緣真好。這是刑事案件，應報警處理。還拍賣，拍你大爺的。

工地經緯

買房子買車買什麼貴重的東西，只要是在我別人手裡買的。都要把手續看個清清楚楚，明明白白。因為陷阱無處不在，不管買什麼東西，我們都必須小心翼翼的。只有這樣才能確保自己買的東西不是被抵押的，或者不是別人的，不是詐騙的。現在這社會有時候房產證都是假的，偽造的，所以說。買房子之前一定要到房產局去看一看，電子檔或者是。原檔案只有這樣才能確保自己的買的二手房子不是被騙的。這次提到的這對老夫婦。被騙的事情，我覺得就是當初太疏忽大意了。我真的為那種騙老人錢的人感覺到羞恥。這戶房主一定要報警把自己墊付的錢追討回來。

伊春美食美客

對於大多數人來說 ，買房都是人生大事，有的傾盡所有，有的東拼西湊，所以買房有風險，付款須謹慎！稍不注意 ，就有可能掉入圈套！

7年前，一對青島的老夫妻付了全款107萬元買了一套房子，不料這套久久辦不了房產證的房子早在付房款時的5個月前就被開發商抵押給了一間典當行，由於開發商無法償還抵押貸款，這套房子將面臨被法院查封並拍賣。這對於老兩口簡直就是晴天霹靂。要得到這套房子的產權，他們還要支付拍賣款192萬元。這樣他們要付2套房子的錢來買一套房子。

事實上，老兩口掉進了開發商惡意詐騙的陷阱中，被拿去抵押的還有其他的五套房，其他的業主都辦了房產證，是因為他們辦了貸款，按照規定，銀行在批貸時要對房屋狀態進行審核，所以開發商必須先從典當行解押。而老兩口因為交的是全款，所以開發商沒有為老兩口辦理解押。現在開發商找不著了，所以老兩口現在是啞巴吃黃蓮，有口說不出。

法院建議老兩口通過司法途徑來救濟，起訴開發商解除房屋買賣合同，並要求返還購房款。但是即使他們去法院告開發商，要求賠償，也是很難要回錢。恐怕是贏了官司輸了錢。

以上這個案例給要買房的人敲了警鐘，買房時一定要留個心眼。

買房時一定要貸款，那怕你有足夠的錢付全款，也要多少貸一點，貸款時銀行做的調查是全方面的，銀行會查清楚房子是不是抵押房。就能避免像張先生老兩口一樣被開發商詐騙，否則那真是血本無歸，投訴無門呀！

購房的騙局有很多，在買房前就要多瞭解這行的情況，以免上當受騙！

希望司法機關能儘快為張先生追回被騙的購房款！並且使犯詐騙罪的開發商受到應有的懲罰。

同時希望有關部門出臺有效的法律法規，加大對房地產行業的管理，讓人民能順利地買到自己滿意的住房，畢竟安居才能樂業，社會才會穩定發展。

天使寶貝樂樂

這個案件成了典型案件上了今日說法，確實從這個案例中有好多值得思考的問題。房子對於大多數普通民眾來說都是一生的大事，多數人一生的積蓄也就是換來一套房。青島這對夫婦沒有任何的過錯，他們就是按照正常程序全款買了一套房，可是卻遭遇了詐騙，這個過程中確實有太多需要啟示的地方。

其實發生在房地產領域的一房多賣、欺騙賣房等問題並不鮮見。開放商抵押房子是常見的事，而這個開發商抵押的對象是典當行，而由於這對夫婦不是貸款買房，所以中間也就沒有審核這套房子是否存在抵押問題，就是這個漏洞被當時的開發商利用了。所以房子買賣是大事，絕對不能有任何的僥倖。

當然典當行與開發商之間到底是如何產生的抵押借款問題，抵押之後開發商又是如何實現按正常的手續出售這套房，中間典當行與開發商之間到底有什麼關係等等都是需要進一步核查與思考的問題。因為此前就發生過，賣房者與典當行等故意簽署假抵押合同，讓買房者受害的情況，這個應當考慮到。

深度軍備

唉，7年前能掏出100來萬家庭的家長水平也不過如此，風涼話不說了，說點有用的。不管新房還是二手房，一定要貸款，那怕你的錢夠，刻意少貸點，過兩年全還上也沒有違約金（具體時間看合同約定）為啥市面上有些房子付全款比貸款要便宜？以前下貸款最多倆月，一半是等不了這個時間的，一半是有問題的。二手房更不用說了，找個靠譜的中介比自己操作要安全。貸款時銀行做的調查是全方面的，付點利息買個安心！

老爸食堂

在實際操作中，新房銷售普遍都是有抵押的，銷售時如果是貸款購買，也是銷售一套解押一套，全款購買的通常是最後解押，這似乎是行業潛規則了。

只是老人這套房比較倒黴，最後沒有被解押。

是偶發事件，不是普遍事件。

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