房小評 中國房評報道 昨天
有數據顯示，今年北京市場將有56家開發商的68個限房價競地價（以下簡稱“限競房”）項目入市，成為今年北京房地產市場的主力軍。
往後看兩三年，限競房依然會是北京房地產市場上的成交主力。可是開發商們卻並不喜歡它，因為開發限競房項目不掙錢，甚至會賠錢。
不掙錢的原因是地價太高。目前入市的限競房，多是1-2年前出讓的土地，彼時房地產市場正火，開發商手裡有大量的現金，動輒拍出天價地塊，很多限競房項目的地價超過了房價。
如今，繁華退去，開發商不得不理性起來，限競房項目土地拍賣沒那麼火爆了，有的甚至出現流拍的情況。
可是，不管開發商們如何怠工，政府依然在大力推出限競房地塊。絕大部分商品房項目都會設置限價條件，將其作為限競房地塊出讓。
如此一來，開發商們便表示看不懂這個市場了。以後再繼續推這種限競房，是不是商品房市場要被“消滅了”。
房地產市場是不是已經玩不下去了？
實際上，隨著“房住不炒”這個指導精神的推出，大家就應該想到，熱點城市房地產市場遊戲規則將被改變，而改變的表現就是限競房項目將成為主流。
開發商們抱怨說，政府不肯降低地價，限競房經常拍得地價比房價還高；很多同行，尤其是國企開發商們惡性競爭抬高地價，導致限競房利潤率太低而無法做。
起初，開發商們還抱著投機取巧和走後門的想法，先把地拍下來再說。寄希望於捆綁銷售、做出來贈送面積等做法，變相調高房價，提高項目利潤，以銷售限競房。但是，北京市住建委隨後嚴厲打擊開發商們變相捆綁精裝等做法，對政策打了補丁，嚴禁這一系列違規銷售的行為。
隨著金融去槓桿工作力度加大，開發商們的金融槓桿被卸掉，土地市場非理性競爭案例也來越少，地價正在歸於理性。當地價進入理性時代，作為希望持續發展的房地產企業，此時應該從頭反思一線城市的房地產市場新規則該怎麼遵循，重要的是限競房項目以後該如何去做。
前兩天看到一篇文章，講的是北京萬科在限競房項目上做了比較深入的研究。
例如，選擇哪些地方去拿限競房地塊？選擇哪些就業豐富，剛需購房人群多，而房子供應不足的區域？比如海淀區的西北部地區。
再例如，限競房做什麼樣的戶型產品？限競房的採購和建設工藝上如何進行再造？而不是延續過去豪宅時代的粗放採購和施工流程。
在這裡要申明一點：並不能因為利潤率低而把限競房當成質量差的房子對待，更不能將質量差和材料劣質視為限競房的建設標準。
限競房改變了房地產開發的遊戲規則，房地產行業應該認真去發現新規律，尋找新價值。
例如，限競房的住戶是剛需購房人群，也是城市未來主力成長人群，這些人年富力強，打拼上進，今天住限競房，5-10年以後就可能住別墅。
最重要的是，這些限競房業主是新消費人群，接受網購和消費升級的理念，是社區運營的理想人群。
開發商們都明白，單純依靠房地產開發掙差價的開發理念已經過時，必須考慮如何從運營上去掙錢，運營你的業主和社區的價值，而限競房業主們恰恰是具有高成長消費力的人群。
我們把限競房這個問題繼續擴大思考緯度，可以得出很多價值點，在這裡要證明的一點是，限競房開發應該有新理念，新思維。
哪家開發商研究明白了限競房的玩法，哪家開發商就能夠適應新時代一線城市房地產市場的新遊戲規則，在別人一路敗退的時候，它就可以逆勢進取，甚至可以高速度增長為一家新型房企。
從上面的簡單分析可以看出，未來做限競房社區和產品設計，一定得有社區運營的思路，例如可以加大底商和配套商業類物業比例，讓這些物業通過消費或者運營賺錢。
另外，就是在限競房產品設計上，雖然不追求奢華，但是要保證舒適。千萬不要把花幾百萬買房子的人群當成豬狗一樣圈進籠子裡面了事，這樣做的企業一定離關門不遠。
萬科等有競爭力的房企已經在研究如何玩轉限競房，在這個新遊戲規則統治下的時代，中小房企的機會其實比大型房企還多，船小好調頭，現在正是掉頭的時候，希望大家看明白限競房時代的機會，瞄準機會，抄底優質限競房項目，迎接新時代。
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