撰文：昆明樓市動態首席購房顧問 文鋒
7月1日，昆明限購政策出臺，7月9日，大理的調控也出招了，有意思的昆明和大理的調控內容均有一半是關於市場亂象的整治，另一半是關於限制房價野蠻上漲的要求， 基於新建商品住房的價格漲幅要求不得超過6%，昆明要求是一年，大理的期限是6個月。
為什麼漲幅要求是6%，而不是8%？
為什麼要做6%的限漲？這到底是在釋放什麼信號?
6%算漲停板？
在7月1日的調控政策中，昆明要求“”商品住房自接受價格管理的6個月內，每月實際銷售均價不得高於同項目、同品質、同類型最近一個月的商品住房合同網籤備案均價；在預售價格6個月後方可申請調整，且每12個月內，商品住房合同網籤備案均價上浮不得超過6%。”
昆明的調控政策對房價限漲的要求
那麼，如何理解6%？6%到底算什麼水平？
記得在2011年1月26日國辦發佈的新版“國八條”中就明確提出，地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發10號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平；同時要求2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。
再結合今年7月10日福建寧德發佈《關於進一步加強中心城區房地產市場精準調控的實施意見》，要求該市中心城區新建商品住房均價，每年漲幅控制在6%以內。關於6%的定義，其官方文件的解釋是：“參考中心城區居民消費價格指數（CPI）、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素”。
那麼，根據國家統計局的數據，2017年全國的CPI（居民消費價格同比漲幅）為1.6%，昆明2017年全年居民消費價格同比上漲0.5%，大理（州）略高，在0.8%，房貸基準利率是4.9%，如果上浮10%就是5.39%，上浮20%也就是5.88%；至於城鎮居民收入，2017年昆明和大理的增長幅度分別是8.3%和8.2%（全國水平是7.3%）。而如果是參照地方GDP貢獻，2017年昆明和大理同比漲幅均為9.7%。
由此可見，6%的漲幅確定是基於這樣一種規律：超過CPI，略微超過房貸利率（或接近），但低於居民收入增長幅度，也低於GDP增長比例。
大理的調控政策對房價限漲的要求
昆明、大理、寧德三個不同的城市，不約而同在2018年7月出臺政策，每（半）年只准房價上漲6%，這會是巧合嗎？6%的限漲的調控目標，這會成為更多城市新一輪的限漲令嗎？
如果昆明真能落實到位，那麼昆明的房價是否也進入到了“漲停板”時代？
限漲會成助漲？
昆明從指導房企針對新建商品住房在實際銷售價與備案價差上做了6%的上浮限制，簡單粗暴，這是一個很有趣、有爭議的話題：在樓市調控目標在‘6%漲幅’上下功夫，容易令公眾不自覺地放大調控目標的彈性，將地方目標誤解為“不得已之舉”，從而對政策的執行難有信心，更有“限漲會不會成為助漲？越限越漲？”的種種顧慮。
畢竟，兩年前就開始限漲的蘇州似乎就沒有成功。
在2016年年初，蘇州就審議通過《關於進一步促進房地產市場穩定健康發展的意見》。該意見明確，商品房在對外銷售時，同批次房源申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%等。
但"限漲"然並卵，在蘇州發佈限漲令當月，房價漲幅高達5.79%，漲幅全國第三江蘇第一！
回到昆明市場，新房價格連漲兩年，目前要求一年限漲6%，雖然並沒剎車到底，但即便市場怎麼變化，從資產保值和增值的角度，已經給到了市場一種房價還要上漲6%的心理預期和漲幅空間，或會逆轉已經出現的房價步入穩定或下行的態勢。
從這個角度上講，是否會成為原本是市場經濟現象變成行政干預的漲幅行為?地方是否也在承認房價還會繼續上漲的事實呢?
但不得不承認，出臺房價調控目標只是政府關於房價宏觀調控的綜合措施之一，其宗旨在於，以宏觀調控規範不理性的市場行為，而非以直接的行政干預干涉市場經濟。弄明白了這一點，就不會對昆明政府出臺6%的房價調控目標過於敏感，這個目標只是地方政府的一個姿態和手段，其具體價值取決於政府的綜合表現。
因為，房價調控目標並不能直接左右房價，真正左右房價的是實際的交易量；房價調控並不能解決住房問題，徹底解決住房需要的是保障房的跟進。
從長遠的角度，樓市宏調是部大戲，需要多個方式形成組合拳，限漲只是控制，只是別讓目前階段性的控制目標成為上漲目標。
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