撰文：昆明楼市动态首席购房顾问 文锋
7月1日，昆明限购政策出台，7月9日，大理的调控也出招了，有意思的昆明和大理的调控内容均有一半是关于市场乱象的整治，另一半是关于限制房价野蛮上涨的要求， 基于新建商品住房的价格涨幅要求不得超过6%，昆明要求是一年，大理的期限是6个月。
为什么涨幅要求是6%，而不是8%？
为什么要做6%的限涨？这到底是在释放什么信号?
6%算涨停板？
在7月1日的调控政策中，昆明要求“”商品住房自接受价格管理的6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价；在预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。”
昆明的调控政策对房价限涨的要求
那么，如何理解6%？6%到底算什么水平？
记得在2011年1月26日国办发布的新版“国八条”中就明确提出，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平；同时要求2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
再结合今年7月10日福建宁德发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》，要求该市中心城区新建商品住房均价，每年涨幅控制在6%以内。关于6%的定义，其官方文件的解释是：“参考中心城区居民消费价格指数（CPI）、银行贷款利率和居民人均可支配收入增幅等因素”。
那么，根据国家统计局的数据，2017年全国的CPI（居民消费价格同比涨幅）为1.6%，昆明2017年全年居民消费价格同比上涨0.5%，大理（州）略高，在0.8%，房贷基准利率是4.9%，如果上浮10%就是5.39%，上浮20%也就是5.88%；至于城镇居民收入，2017年昆明和大理的增长幅度分别是8.3%和8.2%（全国水平是7.3%）。而如果是参照地方GDP贡献，2017年昆明和大理同比涨幅均为9.7%。
由此可见，6%的涨幅确定是基于这样一种规律：超过CPI，略微超过房贷利率（或接近），但低于居民收入增长幅度，也低于GDP增长比例。
大理的调控政策对房价限涨的要求
昆明、大理、宁德三个不同的城市，不约而同在2018年7月出台政策，每（半）年只准房价上涨6%，这会是巧合吗？6%的限涨的调控目标，这会成为更多城市新一轮的限涨令吗？
如果昆明真能落实到位，那么昆明的房价是否也进入到了“涨停板”时代？
限涨会成助涨？
昆明从指导房企针对新建商品住房在实际销售价与备案价差上做了6%的上浮限制，简单粗暴，这是一个很有趣、有争议的话题：在楼市调控目标在‘6%涨幅’上下功夫，容易令公众不自觉地放大调控目标的弹性，将地方目标误解为“不得已之举”，从而对政策的执行难有信心，更有“限涨会不会成为助涨？越限越涨？”的种种顾虑。
毕竟，两年前就开始限涨的苏州似乎就没有成功。
在2016年年初，苏州就审议通过《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》。该意见明确，商品房在对外销售时，同批次房源申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%等。
但"限涨"然并卵，在苏州发布限涨令当月，房价涨幅高达5.79%，涨幅全国第三江苏第一！
回到昆明市场，新房价格连涨两年，目前要求一年限涨6%，虽然并没刹车到底，但即便市场怎么变化，从资产保值和增值的角度，已经给到了市场一种房价还要上涨6%的心理预期和涨幅空间，或会逆转已经出现的房价步入稳定或下行的态势。
从这个角度上讲，是否会成为原本是市场经济现象变成行政干预的涨幅行为?地方是否也在承认房价还会继续上涨的事实呢?
但不得不承认，出台房价调控目标只是政府关于房价宏观调控的综合措施之一，其宗旨在于，以宏观调控规范不理性的市场行为，而非以直接的行政干预干涉市场经济。弄明白了这一点，就不会对昆明政府出台6%的房价调控目标过于敏感，这个目标只是地方政府的一个姿态和手段，其具体价值取决于政府的综合表现。
因为，房价调控目标并不能直接左右房价，真正左右房价的是实际的交易量；房价调控并不能解决住房问题，彻底解决住房需要的是保障房的跟进。
从长远的角度，楼市宏调是部大戏，需要多个方式形成组合拳，限涨只是控制，只是别让目前阶段性的控制目标成为上涨目标。
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