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經常有粉絲問
珠海VS廈門VS海南，買哪個好？
貴陽能不能買？西安能不能買？
……
這些問題實在是太多了。本著勤奮鑽研（一勞永逸）的精神，今天和大家探討下，哪些因素可以判斷一個城市值不值得投資。（希望寫了這篇文章大家問題可以少一些）
另外，這篇文章純粹是一個方法分析，千萬別跟我說怎麼沒有成都，怎麼沒有鄭州，怎麼沒有撒哈拉。我只是在寫推導思路，不是直接讓大家照搬標準答案好嗎。謝謝。
01
長線發展看產業
有粉絲問，我所在的城市，環境特別好，樓盤品質也非常好，但是房價長期在四五千左右，
房價有沒有大漲的可能呢？我說，主要取決於你的城市什麼時候開始大規模修路。
近些年來，網上有許多激烈批判的聲音，認為修路是一樁成本極高的賠錢買賣，非常反對因為修路帶來的財政赤字。但這是普通人的看法，或者說，這只是“小生意人”的看法。
在政府看來，每一樁賠錢的生意背後，都有一筆更大的交易。小生意為獲利，大生意為民生大計。
如果一個城市想更好的發展經濟，那一定會招商引資，千萬百計的讓企業進駐。而引入企業的前提，就是要修路，充分保障物流運輸。實際上，越是物流發達的地區，產業就越有活力。
但一個比較尷尬的地方在於，修路是短期看不到回報的，是負債工程，地方政府只能通過賣地還債，結果產業還沒有引進來，當地的房價先漲上去了。
我們這一輪上漲，許多城市的基礎設施有了非常大的改善，修馬路，修高鐵，修地鐵。但是，這些只能帶動房價的短期上漲。長期房價有沒有支撐，還是要看，究竟能吸引多少企業進駐。
搞好基建只是吸引企業來的第一步，城市的綜合環境、政府的支持力度等等，都決定了產業的發展命運。如果一個城市的支柱產業可以反哺城市經濟發展，讓企業和年輕人不斷聚集，形成規模效用，那這個城市的房價一定會堅定上漲。
但，一個城市的支柱產業，只是吸引人別人來消費，消費完就走，或者，僅僅是吸引老年人來度假療養，無法吸引年輕人定居，那麼這個城市的房價是很容易有泡沫的。
比如海南，支柱性產業是旅遊和房地產，海南樓市也因為過度炒房崩盤了兩次。未來，海南樓市會不會長期堅挺，那就看海南到底能不能發展好符合海南定位的互聯網產業、高科技產業、現代服務業了。
考慮到一二三線城市的劃分方式並不科學，那麼我們以一個城市的人均GDP作為經濟發展的參考指標，
一個城市的人均GDP很高，而且他的支柱產業是第三產業或者高科技產業，這個城市的房價越堅挺。
（由於城市比較多，重點請看藍框區域，本圖只是參考標準，沒有嚴格按照人均GDP對標）
通過產業的角度來看，房價長期比較堅挺的城市有北上廣深、杭州、西安、太原、貴陽、武漢、廈門、合肥、珠海、長沙、佛山、無錫、南寧、南昌、蘭州等等。
02
短線爆發看供需
短期行情，主要參考兩個指標就可以。
從供應的角度分析，有一個指標叫住宅庫存去化週期。意思就是銷售完現有庫存所需要的時間。一般來說，去化週期在8-10個月，屬於比較健康的市場，大於10個月，市場供給大於需求，房價上漲可能較低，小於8個月，城市處於供不應求的狀態，如果預期供應不能有效增加，房價上漲的可能性就很大。
我找了2018年2月份主要城市的住宅去化週期。像
武漢、長沙、南昌、南京、重慶、西安、杭州短期都是處於供不應求的狀態。
第二個指標，從需求度去分析，就是城市的人口增速。從15年、16年看，深圳、廣州、長沙、濟南、杭州、西安、青島、重慶，都是人口增幅超過前10年年均增幅的。這些城市，近兩年人口加速湧入，短期來看，會推動房價上漲。
結合這兩個指標，如果庫存去化週期小於8個月，近兩年人口又加速流入，這麼短期來看，這個城市的房價會有很大可能爆發式上漲。比如西安、重慶、杭州、長沙、武漢等。
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