最近韭菜說非常盛行，幣圈到資本圈，都聆聽大神的講話：你以為自己是韭菜。
李笑來錄音裡說：中醫就是傻逼，但中醫上市公司股票，我真買了，道理很簡單——傻逼信，傻逼多。我不買，別人會買，這錢我為什麼不賺？
地產圈也一樣，一個豪華天團出現了，房地產交易服務商易居今日啟動上市路演，馬雲的阿里巴巴、華僑城、恆基集團和新加坡CDL成為四大基石投資者。恆大、碧桂園和萬科等26家百強房企股東共赴香港，上週一起參加易居的投資人午餐會。
易居是房地產界最愛、最會玩資本的玩家，上市私有化來來往往已經有過8次，這個第9次的商業模式很驚悚，為什麼會有這麼多拿地的時候，賣房的時候競爭的頭破血流的房地產開發商，不僅僅一起吃飯，甚至花錢在一起讓別人帶著玩一個遊戲，必然是其中有他們拒絕不了的誘餌或者命門！而不參與的企業未來很可能將成為韭菜。
對，排行榜！雖然這只是紐帶，是表面，核心是隱藏在排行榜之後的資本力量。
（為了避免瞎說，本文所有銷售數據都來源企業年報、公告）
而對於大眾來說，最想知道的其實只有幾個問題：
1：這些企業有沒有在易居公佈的排行榜中獲得非法收益？
2：易居的排行榜是不是要挾了這些企業的投資？
3：這些企業在融資過程中，有沒有藉助虛假排行榜欺騙資方？
4：這些排行榜上收益的企業，有沒有被迫將項目交由排行榜機構代理？
5：易居公佈的2016-2018年收益中，這26家房地產企業各佔多少，其中屬於諮詢服務的有沒有超過實際價值？有沒有包含虛假排名費用？特別是定製排名？
很多人疑惑，排行榜不就是個幾十萬、幾百萬的交易嗎，為什麼這麼多企業要花估值百億+買這張門票?今天聊聊排行榜、瞭解排行榜隱藏的可怕生意！
首先：數據說話，驗證一下易居的核心競爭力——榜單的虛假程度
1：永遠的第一名！易居的金主爸爸是恆大，在易居的榜單中，恆大不可能不是第一！
而碧桂園的官方公告披露，截至2018年6月30日止六個月，實現合同銷售金額約人民幣4124.9億元；合同銷售建築面積約4389萬平方米。其中歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約人民幣3108.2億元；歸屬本公司股東權益的合同銷售建築面積約3389萬平方米。（來源碧桂園官方公告）
（也就是為了給恆大保留一個第一，易居的榜單將碧桂園的銷售額足足減少了295億！），所以碧桂園在公告中也留了一個伏筆！
可憐的小碧借錢融資入股，避免被這個大家庭拋棄（下文內容來自企業公告）
（2017年12月28日，碧桂園發佈公告稱，該公司與法國巴黎銀行簽署融資協議，法國巴黎銀行已同意向碧桂園提供一項金額為17.81億港元的定期貸款融資，期限自融資協議日期起計為期36個月。而此次融資的17.81億港元（約14.8億元人民幣）主要用作兩項融資或再融資，即用於全資子公司碧桂園（香港）發展有限公司收購E-House (China) Enterprise Holdings Limited[易居（中國）控股有限公司]股權。
）同樣都是15%的股份，萬科也被調整到了第三，幾十億的差額可能是技術問題，而幾百億的虛假數據，就只能認定為人為了！
7月4日晚，萬科在港交所披露的數據顯示，1月至6月，公司實現合同銷售面積2035.4萬平方米，合同銷售金額3046.6億元。
中國恆大發布公告稱，2018年1月份至6月份，集團物業累計合約銷售金額約達人民幣3041.8億元
是不是做老大，還要看最大的老大——排行榜的心情。
（圖文無關）
2：對想上市房地產企業的保護傘作用！
在26家有股份的房地產公司中，並非全部是上市公司，而其中有多家是非上市公司，這種情況下也處於這個資本遊戲的原因就是希望能靠投名狀獲得上市的可能性。
最典型成功的企業是融信：2016年登陸資本市場的融信中國，可以看看上市前一年和當年榜單的數據：
榜單來自：易居：
在2016年的榜單中更是高達460億！
而事實是多少？2015年銷售119億 資產負債率2.47倍，融信集團發佈2016年財報，2016年度融信集團合約銷售額達246億元，較去年同期增長107%。融信集團收益約人民幣114億元較去年顯著增長約53%。（數據見企業年報）
真實的排名在上市的前2年，分別都應該在70名之外！
而這些排名每次都詳細的羅列在企業年報上。也就是說易居的排行榜數據事實上誤導了投資者。
（圖片來自上市企業年報）
3：還有那些企業在2018年的榜單上有明顯的造假？
（所有數據均來自企業官方公告）這26大股東中，大部分都有名次的誇大：
某新加入30強的上市房企，實際銷售額357億，實際排名應該在40名左右，而在易居排行榜中被認定為多賣了80億（433億），首次進入30強。
在大名單裡的xs地產，非上市公司，也第一次佔據了27名的排行榜，而在2017年這家企業在35名。2016年甚至不在百強內。
大名單裡的JY地產，佔據了41名，而該集團的公告數據顯示：截至2018年6月30日止6個月，集團已取得物業合同銷售總額人民幣253.29億元。按照這個數據，排名應該是第49名。
同樣在26家股東中的，一家2017年權益銷售額550億的企業，在排行榜中也多排名賣了100億，排在了房地產行業第25強。
當然變化最大的其實是從2016年開始，對比2017年，多家房企出現了爆發式上漲。
以其中唯一的上市房企JY數據為例，304億，多計算了26億。個別企業甚至直接衝刺到了30強、50強，這些企業都在易居的股東行列。
除此之外的百強周圍排行榜更是重災區：
比如恆泰，2017年合作之前，榜單前200名都找不到的企業。，而到了合作後，2017年底就進入了137名。最近更是進入了百強！
4：欺騙所有人的市場規模！
按照易居克而瑞的數據，上半年百強房企總體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%。其中，千億規模以上的房企有7家。
而官方的數據顯示1-5月，全國房地產銷售額合計只有商品房銷售額48778億元，
統計局官方公佈的統計範圍是有開發經營活動的全部房地產開發經營法人單位。
其次：虛假排行榜的商業邏輯！排行榜只是小生意，隱藏在後面的房地產資本
其實這種排行榜的資本市場邏輯，曾經有開發商老闆炮轟過：
1月7日，2018中城聯盟論壇在北京國貿三期召開，王石、馮侖、任志強、胡葆森、左暉、黃其森、吳旭、田明等房產大佬縱論中國樓市。會上，朗詩集團董事長從堡壘內部開炮，直接炮轟開發商（包括他自己）。
“我聽說有的公司號稱6個月內開盤，甚至再縮短到3到4個月。這些還被企業當成核心競爭力，到處誇耀。這麼短時間，能做好規劃、打磨好產品嗎？“我聽說有些企業為了上規模和排行榜，就讓自己的統包單位、銷售代理公司等幫自己假簽約，過了年後再拿回來銷售，甚至乾脆花錢買排名。“我聽說有些上市公司到年檢的時候，不惜借高利貸增加自己的賬面資產和賬面資金的存量，來粉飾財務報表。“我還看見很多企業整天周旋於官員之間，周旋於國土、規劃、環保、稅務和銀行之間，把政商關係當成自己的核心能力。“都是那麼大身家的老闆，掙的錢幾輩子都花不完。為什麼還要做那麼不堪和不開心的事情？作為開發商，我們受人尊敬嗎？”
點評：敲黑板，說的是誰？請對號入座。臺下坐著的，就有專業買排名的黑馬，和專業賣排名的機構負責人。 那一刻，他們臉上的表情很怪異。
當然（可憐的朗詩2017年銷售了320億，排行榜上也只排了在接近70名的位置。）
而現在看，易居的上市，正在把這個田明炮轟的房地產黑幕變成商業邏輯：
資金鍊是房企經營的重要命脈，越來越多的房地產企業在2018年面臨融資難題，其中最大的問題在於資質不符。金融機構內確實存在著一份“白名單”：行業排名、開發經驗、信用記錄這些都是重要的考量標準。其中行業規模和排名至關重要，這對於處於末端的中小型房企而言壓力巨大。同樣30強、50強、100強都是門檻。對應的是資金成本與資本遊戲的入門磚。有這個排行榜不一定可以，但沒有肯定不行！
規模的提升並非一朝一夕，而如何在短時間內提升行業排名來解決融資難題？部分融資需求大的中小型房企開始尋求捷徑，買一家或者幾家排行榜成為主流選擇。
越是資金鍊緊張的企業，越看中排名，金融機構對融資有排名的要求。特別是非上市公司，銷售數據基本都是隨便報。買排名的幾百萬，對於融資以億計算的房地產行業來說，隨便影響融資成本0.1個，就可以覆蓋成本。
一來，買方對評級機構有需求。然而無論股市還是債市，投資者對房地產的理解都是有限的。排行榜很大程度上就是投資者做出決策的風向標。當然也有部分資金管理者有灰色交易，通過榜單變現個人的放貸收益。
同樣的組團遊戲還有一個：易居沃頓商學院，周老闆說過希望易居就像一條八爪魚一樣，頭就是房地產，而其他觸角就是圍繞房地產做出的創新和嘗試。
偉哥覺得，其實現在看，易居的頭部反而是排行榜，在易居的招股書中也透露了這一點：
易居的招股書披露，本次上市所募集資金，
主要用於大數據、一手房代理和二手房三大業務：進一步擴張現有大數據系統所覆蓋的行業部門及分佈，進一步開放及升級房地產大數據系統，以擴張諮詢服務範圍，包括租賃辦公樓、購置軟硬件、招聘及購買第三方數據等。實際其他的交易環節值得說的只有一個所謂的加盟店房友：核心業務只有開發商銷售環節的渠道費。對於開發商來說，這種渠道費其實是對開發商過去幾十年銷售邏輯的圖片。
而對於房地產企業來說，銷售費用的上升已經越來越明顯：
對於其他的代理業務來說：易居的數據只是屬於業內二流：
易居2018年第一季來自一手房代理服務營收7.34億元，佔比為79%，來自房地產數據及諮詢服務營收為1.67億元，佔比為18%，來自房地產經紀服務營收為2781萬元，佔比3%。
同樣是上市公司的世聯業務收入是14.6億，其中交易服務的收入偉8.8億。（數據來自企業季報）為了避免打廣告嫌疑，數據更高的中原，偉哥就不列數據了。
但榜單同樣沒有放過這個造假的機會：
自己評選自己為全國房地產代理龍頭。
易居的周老闆，無疑是最懂地產商的人，也懂地產商的痛點是資本，他也精通資本。所以在過去10年周老闆被人最稱道的除了賣房不熱心，幹什麼都熱心。
而對於資本市場來說，特別是過去買了易居股票的人來說，只能一次次把自己當成韭菜。
最後，偉哥給所有用自己錢買房或者買股票的人一句忠告：千萬別買 2017 -2018年排名突然大幅度提高的開發商的房子或股票。
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