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没有什么能够阻挡西安买房人的热情，除非钱不够。
仔细算下来，去年四次限购，加上今年3月底的摇号新政、最近的6·24刚需优先新政，一年半的时间里，西安针对房地产市场出台的调控政策至少有6次，这还不算调整土地供应等间接的影响政策。
不需要罗列具体数据，备受瞩目的“融创摇号门”事件已经是当下楼市白热化的最好注脚。
前不久，西安出台6·24新政，将单身青年排除在刚需优先之外。但对于广大还没买房的单身（穷）青年来说，体面的安居条件并不只买房这一个选项，在西安，或许租房也算一个相对友好（不得不）的选择，前提是有合适的房源。
租售比还是比较划算的
拿西安刚毕业的大学生来说，租房选项更多是城中村、群租房、老家属院，至于配套齐全的新房、公寓外加不挑刺的房东，和工资水平之间总有一条让人肉疼的沟壑。寄希望于主动呼吁房东、二房东或者中介公司降低房价给年轻人减负，显得太苍白了。
租房市场上的信息不对称导致管理混乱、信任缺失，在某种程度上，将一部分人有意愿租房的年轻人推向买房市场。但近来，有大平台和开发商信誉背书的长租公寓开始兴起，似乎是奔着租房难这个痛点去的。
▲冠寓浐灞中心店样板间实拍图
长租公寓这个概念其实并不新鲜，目前市场上主流的有三类：
- 平台系，类似于自如、58这类以整合分散房源信息为主的平台；
- 地产系，以西安为例，万科泊寓、龙湖冠寓都属于这一类，常见模式是地产企业直接或买或租，拿下一整栋楼，装修以后出租。
- 公租房系。公租房当然也属于长租公寓的一个品种，但现实中碍于区位、交通、审核流程等各种因素，体量太小，常常被忽略。
从租售比的角度来看，西安近5年的房租租金一直处于微涨状态，平均租金在2000元上下徘徊，但房价这两年的上涨趋势一度飙升到80%以上。租售比持续走低，租金回报的周期也就更长。简单地说，买下一套房子然后出租出去，花费的时间周期更长了。
以西安2000元的平均月租金计算，100万的房价总额作为分母，收回成本的时间在500个月，也就是41年8个月。2014年的时候这个时间是300个月，25年。
房东靠租金收回成本的周期拉长了，对于没房又不想背房贷的年轻人来说，在西安租房的性价比更高了。
政策和市场的双重选择
无论是平台系还是地产系的长租公寓，优缺点都很明显。平台系偏向轻资产，能够迅速扩张规模，辐射面广，整合不同区域的分散房源信息。缺点是不利于建立统一标准，后期物业运营是弱项。比如房东见房价大涨突然改变主意想卖房，这种情况是不可控的。
地产系则偏向重资产或中资产，由传统开发商和酒店业转型而来，统一装修，服务水准高。缺点是拿地成本和门槛并不低，不利于扩展规模。
以去年7月在大兴东路开业的龙湖冠寓来说，主要针对20-35岁的单身青年或小情侣，公寓内有健身场所、台球室、吧台，还会定期举办社群活动，满足年轻人的社交需求，几乎是奔着《爱情公寓》量身打造的。据说很受注重生活品质的90后青睐，一直处于供不应求的状态。
▲冠寓浐灞中心店公共厨房区实拍图
如果细心观察的话，会发现长租公寓这个概念进入大众视野，是从2016年一些品牌房企试水开始。长期以来，租赁市场战线太长造成的低回报率，对于追逐丰厚利润的房地产企业来说，是不太能入眼的。但截至目前，国内TOP15的房企中，2/3已切入长租公寓领域，多少有点引人遐想。
▲冠寓浐灞中心店样板间实拍图
6月12日，地产系的长租公寓品牌龙湖冠寓拿到10亿美元投资，是目前长租公寓市场金额最大的一笔，背后是主投蚂蚁金服140亿美元的GIC（新加坡主权基金）。超过此前位于榜首的平台系长租公寓品牌『自如』40亿人民币的A轮融资，其背后是腾讯系。起步较晚的恒大也在两个月前，发布了首单住房租赁ABS，募资百亿下场。
但与其说资本盯上了长租公寓这片蓝海，不如说是在房地产经历高速增长后，由增量市场转向存量市场或许成为新的趋势。加上在房住不炒的基本纲领下，去库存去杠杆的声音愈强，尤其是去年，有关部门将住房租赁作为房地产调控的长效机制，长租公寓市场更像是政策和市场的双重选择。
格局未定的西安市场
去年7月，广州宣布实施租售同权，符合条件的承租人子女享有就近入学的权益，引发对房产市场的各种揣测。租售同权一度被认为是房市降温的镇静剂，虽然和国外成熟的房产租赁市场相比，目前还存在一定的差距。
但确实从去年开始，各大开发商加紧了房产租赁市场的布局。尤其是去年住建部发布了《关于在人口净流入的大中城市加快住房租赁市场的通知》，同时表示准备通过立法明确租售同权。
今年4月份，证监会住建部联合发文，放开住房租赁资产证券化，帮助盘活住房租赁存量资产，对担忧房产租赁市场回报周期长的各大房企来说，无疑是利好消息。
尽管在去年12个首批开展住房租赁试点的城市中，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等位列其中，偏隅西北的西安没有在列，但西安也并不是全无动作。
今年1月28日，西安房管局与建行举行“住房租赁战略合作协议签约仪式”举行，发放贷款额度六万余元。建行在陕西推出的“租赁通”、“按居贷”据说根据租客资信，最高可贷30万，但由于缺少具体细则，基本可以忽略不计。相比起来，7月1日起落户西安的E类人类，可享受每月300元租房补贴，听起来更实惠一些。
目前来看，从房住不炒到租售并举，再到租售同权，西安还有很长的路要走。租赁土地的供给和税费相关政策，也需要进一步明确。对于政策监管来说，长租公寓毕竟是一个新事物。
但不到一年就能吸引50万新移民落户的西安，实在很难不被市场注意到。西安的长租公寓整体还处于初级阶段，以万科、保利、龙湖、魔方公寓为主的全国品牌类长租公寓品牌虽然已相继在西安布局，但相比庞大的租房需求仍然悬殊；
本地长租公寓则参差不齐，竞争力较弱，大多分散在小中介和私人房主手中，未来将会是一场重新分配蛋糕的竟逐。品牌长租公寓市场份额目前已经是非品牌型的5倍，仅从体量上看，万科、龙湖、世联暂时位居前三甲。
从某种意义上说，西安租房青年未来能不能宜居的命题，多多少少由这些大大小小的资本决定。或许值得期待的是，有了品牌公寓的鲶鱼效应，本地房产中介的粗放式管理会在市场倒逼下有所改善。当然，如果租售同权的步子迈进，流动人口子女基础教育配套问题能够得到妥善解决，租赁市场将会是另一番格局，租房青年的体面感也会更强。
贞观作者
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