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沒有什麼能夠阻擋西安買房人的熱情，除非錢不夠。
仔細算下來，去年四次限購，加上今年3月底的搖號新政、最近的6·24剛需優先新政，一年半的時間裡，西安針對房地產市場出臺的調控政策至少有6次，這還不算調整土地供應等間接的影響政策。
不需要羅列具體數據，備受矚目的“融創搖號門”事件已經是當下樓市白熱化的最好註腳。
前不久，西安出臺6·24新政，將單身青年排除在剛需優先之外。但對於廣大還沒買房的單身（窮）青年來說，體面的安居條件並不只買房這一個選項，在西安，或許租房也算一個相對友好（不得不）的選擇，前提是有合適的房源。
租售比還是比較划算的
拿西安剛畢業的大學生來說，租房選項更多是城中村、群租房、老家屬院，至於配套齊全的新房、公寓外加不挑刺的房東，和工資水平之間總有一條讓人肉疼的溝壑。寄希望於主動呼籲房東、二房東或者中介公司降低房價給年輕人減負，顯得太蒼白了。
租房市場上的信息不對稱導致管理混亂、信任缺失，在某種程度上，將一部分人有意願租房的年輕人推向買房市場。但近來，有大平臺和開發商信譽背書的長租公寓開始興起，似乎是奔著租房難這個痛點去的。
▲冠寓滻灞中心店樣板間實拍圖
長租公寓這個概念其實並不新鮮，目前市場上主流的有三類：
- 平臺系，類似於自如、58這類以整合分散房源信息為主的平臺；
- 地產系，以西安為例，萬科泊寓、龍湖冠寓都屬於這一類，常見模式是地產企業直接或買或租，拿下一整棟樓，裝修以後出租。
- 公租房系。公租房當然也屬於長租公寓的一個品種，但現實中礙於區位、交通、審核流程等各種因素，體量太小，常常被忽略。
從租售比的角度來看，西安近5年的房租租金一直處於微漲狀態，平均租金在2000元上下徘徊，但房價這兩年的上漲趨勢一度飆升到80%以上。租售比持續走低，租金回報的週期也就更長。簡單地說，買下一套房子然後出租出去，花費的時間週期更長了。
以西安2000元的平均月租金計算，100萬的房價總額作為分母，收回成本的時間在500個月，也就是41年8個月。2014年的時候這個時間是300個月，25年。
房東靠租金收回成本的週期拉長了，對於沒房又不想背房貸的年輕人來說，在西安租房的性價比更高了。
政策和市場的雙重選擇
無論是平臺系還是地產系的長租公寓，優缺點都很明顯。平臺系偏向輕資產，能夠迅速擴張規模，輻射面廣，整合不同區域的分散房源信息。缺點是不利於建立統一標準，後期物業運營是弱項。比如房東見房價大漲突然改變主意想賣房，這種情況是不可控的。
地產系則偏向重資產或中資產，由傳統開發商和酒店業轉型而來，統一裝修，服務水準高。缺點是拿地成本和門檻並不低，不利於擴展規模。
以去年7月在大興東路開業的龍湖冠寓來說，主要針對20-35歲的單身青年或小情侶，公寓內有健身場所、檯球室、吧檯，還會定期舉辦社群活動，滿足年輕人的社交需求，幾乎是奔著《愛情公寓》量身打造的。據說很受注重生活品質的90後青睞，一直處於供不應求的狀態。
▲冠寓滻灞中心店公共廚房區實拍圖
如果細心觀察的話，會發現長租公寓這個概念進入大眾視野，是從2016年一些品牌房企試水開始。長期以來，租賃市場戰線太長造成的低迴報率，對於追逐豐厚利潤的房地產企業來說，是不太能入眼的。但截至目前，國內TOP15的房企中，2/3已切入長租公寓領域，多少有點引人遐想。
▲冠寓滻灞中心店樣板間實拍圖
6月12日，地產系的長租公寓品牌龍湖冠寓拿到10億美元投資，是目前長租公寓市場金額最大的一筆，背後是主投螞蟻金服140億美元的GIC（新加坡主權基金）。超過此前位於榜首的平臺系長租公寓品牌『自如』40億人民幣的A輪融資，其背後是騰訊系。起步較晚的恆大也在兩個月前，發佈了首單住房租賃ABS，募資百億下場。
但與其說資本盯上了長租公寓這片藍海，不如說是在房地產經歷高速增長後，由增量市場轉向存量市場或許成為新的趨勢。加上在房住不炒的基本綱領下，去庫存去槓桿的聲音愈強，尤其是去年，有關部門將住房租賃作為房地產調控的長效機制，長租公寓市場更像是政策和市場的雙重選擇。
格局未定的西安市場
去年7月，廣州宣佈實施租售同權，符合條件的承租人子女享有就近入學的權益，引發對房產市場的各種揣測。租售同權一度被認為是房市降溫的鎮靜劑，雖然和國外成熟的房產租賃市場相比，目前還存在一定的差距。
但確實從去年開始，各大開發商加緊了房產租賃市場的佈局。尤其是去年住建部發布了《關於在人口淨流入的大中城市加快住房租賃市場的通知》，同時表示準備通過立法明確租售同權。
今年4月份，證監會住建部聯合發文，放開住房租賃資產證券化，幫助盤活住房租賃存量資產，對擔憂房產租賃市場回報週期長的各大房企來說，無疑是利好消息。
儘管在去年12個首批開展住房租賃試點的城市中，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等位列其中，偏隅西北的西安沒有在列，但西安也並不是全無動作。
今年1月28日，西安房管局與建行舉行“住房租賃戰略合作協議簽約儀式”舉行，發放貸款額度六萬餘元。建行在陝西推出的“租賃通”、“按居貸”據說根據租客資信，最高可貸30萬，但由於缺少具體細則，基本可以忽略不計。相比起來，7月1日起落戶西安的E類人類，可享受每月300元租房補貼，聽起來更實惠一些。
目前來看，從房住不炒到租售並舉，再到租售同權，西安還有很長的路要走。租賃土地的供給和稅費相關政策，也需要進一步明確。對於政策監管來說，長租公寓畢竟是一個新事物。
但不到一年就能吸引50萬新移民落戶的西安，實在很難不被市場注意到。西安的長租公寓整體還處於初級階段，以萬科、保利、龍湖、魔方公寓為主的全國品牌類長租公寓品牌雖然已相繼在西安佈局，但相比龐大的租房需求仍然懸殊；
本地長租公寓則參差不齊，競爭力較弱，大多分散在小中介和私人房主手中，未來將會是一場重新分配蛋糕的竟逐。品牌長租公寓市場份額目前已經是非品牌型的5倍，僅從體量上看，萬科、龍湖、世聯暫時位居前三甲。
從某種意義上說，西安租房青年未來能不能宜居的命題，多多少少由這些大大小小的資本決定。或許值得期待的是，有了品牌公寓的鯰魚效應，本地房產中介的粗放式管理會在市場倒逼下有所改善。當然，如果租售同權的步子邁進，流動人口子女基礎教育配套問題能夠得到妥善解決，租賃市場將會是另一番格局，租房青年的體面感也會更強。
貞觀作者
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