青锋
万科一处名为“翡翠书院”的自持租赁项目，以10年180万元的租金水平引发人们热议。据报道，这一项目首批推出的72套住房，出租率达到90%。把“自持租赁”推到了人们面前，引发不少专家学者参与其中，就实现可能、以及政府该如何支持，甚至如何堵住房企“以租代售”的漏洞，纷纷给出各自的建议。
自持租赁，应该说是一个不为大多数人熟知的新名词。但事实上，之前潘石屹曾有操作。2017年7月左右，潘石屹曾针对时下房地产情况称，“不拿地、不收购、不建房，只改造出租”。据说，潘石屹旗下的SOHO 3Q有17000个座位，出租率在85%左右。实现这么高的出租率，据说，潘石屹采用了在空间上以桌子为单位出租，实现真正的联合办公模式；在时间上租期灵活，以周为单位结算租金；在租赁方式上采用O2O模式，从下单、租赁协议签订及租金支付、续租等办公空间租用的所有过程，通过网站或APP完成，线下只提供参观服务，不接受订单。对此，作为“开发商”的潘石屹称，SOHO 3Q的运营方式是SOHO中国接下来一段时间内主要的发展方式，“不拿地”“不收购”“不建房”，只“改造出租”。
再回到时下不少地方推出的“自持租赁”。据说，随着购租并举的推进，越来越多城市推出了“只租不售”的地块，越来越多开发商转型像潘石屹一样做起了“房东”。数据表明，仅北京，时下就有30宗开发商全自持或部分自持的项目。而万科“翡翠书院”自持租赁项目以10年180万元的租金水平被热捧，更是把“自持租赁”推向了新的风口。
对于这个新兴的“自持租赁”，有专业人士担心，租售比太低是自持物业的拦路虎。他们认为，像北京、上海、深圳等一线城市的租售比只有1.5%左右，拿一套价值1000万元的房子来算，一年出租只能拿15万元，远远不如到银行活期存款的收益。但这些专业人士又认为，二三线城市的租售比一般可以达到4%，差不多是国际通行的状态。因而，“自持租售”在二三线城市实现的空间比较大。但这些专家忘了，“自持租赁”项目，不可能拿高端项目来做。其拿地、建设成本等不可能和高端项目一样的高。
除了专业人士担心一线城市租售比较低，房屋出租的租金低于银行存款收益这些隐忧外，也有人会担心房地产商会采用“以租代售”的方式进入市场，从而给市场带来不确定因素。但专业人生表明，根据目前各地的规定，房地产商“以租代售”几乎没有实现的可能。比如，北京就规定自持租赁住房一次性最多只能收取10年租金。而根据上述所说，一套价值1000万元的房子，如果一次性只能收10年租金，那房地产商最多只能拿到150万元，相对于千万元的房子来说，几乎是杯水车薪。
因此，专业人士认为，北京市自持租赁一次只能收取10年租金的规定，已彻底堵死了部分房企“以租代售”、违规操作的空间。但青锋似乎不这么认为。因为，上有政策、下有对策，已经成了国人的思维习惯。你规定只能一次性收取10年的租金，那房地产商是否也会像影视娱乐圈那样搞个“阴阳合同”“大小合同”，表面上只收10年的租金，私底下一次性将房款收完，再想法给购房者办理有关手续，也不是不可能。或者说，一次性收取50年的租金，而将合同分时段签订也未必不能。
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