合肥土地市场就像这天气一样，上午瓢泼大雨，下午清空万里。
今天合肥土拍结果：
1、蜀山区W1805号居住用地被芜湖伟星夺得，成交总价5亿8590万元，成交单价1108.20万元/亩，楼面价11081.93 元/㎡，溢价率23.1%。
2、包河区S1802号地块未达底价流拍。
3、巢湖市2017-25号未达底价流拍。
4、包河区S1804号地块被中石化夺得，成交单价1005万元/亩，成交总价5567.70万元，溢价率294.1%。
5、台湾康桥国际学校竞得新站XZQDT239地块。新站XZQDT239号地块位于新站区铜陵北路与唐河路交口东北角，占地面积150.79 。
— NO.1 —
今天土拍看点：有抢地、有流拍！
1、144亩“巨无霸”地块--包河区S1802，中海、中梁、金地、美的、正荣5家房企参拍，未达底价流拍，这个是有点意外的。
2、蜀山区W1805黄金地块共有19家房企参拍，包括金茂、置地、银城、保利、高速、城改、国贸、金隅、皖投、新华、大发、斌锋、伟星等！18家房企进入摇号阶段，最终芜湖伟星竞得。
3、芜湖伟星是一个比较有看头的房企。在芜湖有31个项目， 几乎是遍地开花，并且口碑还不错。2012年首次来合肥，开发了伟星公馆，目前二手房挂牌均价18268元/㎡。时隔6年，芜湖伟星再进合肥楼市。
— NO.2 —
这一次土拍，我们能看出什么趋势和信号？
蜀山区W1805和包河区S1802两宗住宅用地为什么会有不同的结果？其实是因地而异！
蜀山区W1805地块
1、地段来看，蜀山区W1805地块位于黄潜望板块，教育、地铁等资源完善，新房非常稀缺。
2、合肥“禁地王”政策，蜀山区W1805地价楼面价不能超过11083元/㎡，最终楼面价为11081.93 元/㎡。
这意味着什么？
金隅南七里精装高层1.98万/㎡，最低首付6成，开一次售罄一次。蜀山区W1805容积率仅仅1.5，预计会打造成洋房产品。
2年后入市价突破2.5万/㎡问题不大。即使配建一定的租赁住房，蜀山区W1805也是“拿地就赚”。
包河区S1802
那144亩的巨无霸地块--包河区S1802为什么会流拍呢？未达底价，言外之意，就是开发商的报价没有达到ZF的预期。
主要说来有这几个原因：
1、淝河片区目前认可度还不是很高，只有金隅大成郡和翡翠天际两个新盘。板块目前正在改造，拆迁了一大片，很多人都知道“旧城换新貌”未来潜力不错，但是还需要时间。
2、与金隅大成郡和翡翠天际不同，包河区S1802没有地铁优势。
3、像包河区S1802这样一块巨无霸地块，开发周期比较长，加上周边环境一般，敢拿地的开发商，不仅要有雄厚的实力，还要有超强的产品力和不错的口碑。早上我同事还在调侃，如果是置地拿地，那分分钟就能卖到2万8。
4、当然，不排除会有开发商围标拿地。
目前的土拍，其实大家不必计较是流拍还是19家房企抢地。土地市场的分化，不同的土地特质，自然会有不同的结果。就像市场上的一些房子，一些限价盘要6成首付、全款优先才能买到；而一些价格虚高的高价盘，开发商使劲吆喝，也没什么客户。
土地市场也是。
开发商，首先是商人。一些地价被限制的地块，抢着拿；一些条件不优质、价格高的地块，会谨慎再三。如果是核心区的优质地块，像环湖CBD板块，如果有住宅地供应，估计全合肥的开发商都会来抢。
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2018年楼市真相：买房难、卖房难！
1、2018年下半年，买房很难。限价盘要高首付，高价盘是高门槛。
限价盘即将清盘，滨湖时光印象、都会1907、公元天下高层清盘，其中时光印象还有最后两栋楼，就是样板房的位置，预计下半年9、10月份推出，
正常买到的概率为零；高新区祥源金港湾还有3栋，100㎡左右户型最低首付8成；华邦观筑里还有最后3栋，最低首付85万。没有6成首付，很难进场。
限价盘清完之后，市场上就没有低价盘，清一色的高价盘。确实，不排除会有一些难卖的高价盘打出优惠促销，但整体价格是向上的，
市场预期也向上拔了一个阶梯。对于刚需来说，房贷利率上浮，也无形中增加了月供压力。而首付和贷款的增加，也必然加大了买房难度。
2、2018年下半年，政策“露头就打”，卖房也很难。
虽然最近人才政策和精装、毛坯分开备案的消息，着实让开发商兴奋了一把。但是基本面没有改变：政策主导一切。
2016年国庆期间，全国密集实行限购政策；2017年9月23日，一夜之间重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄6个城市先后宣布“限售”，限售时长2-5年不等；最近，政策再次严苛，禁止企业购房、离婚买房有限制等各种政策出台。
目前的政策，依旧是“露头就打”“未雨绸缪”，最终促使房价稳定回落。
简单来说，房价大跌不可能，但变现难度增加。
3、开发商的压力，有增无减！
购房者日子不好过，开发商也没好到哪，互虐！
限价盘清盘，开发商就是真正拼实力的时候了。对于开发商来说，最大的风险不是市场风险，而是政策风险。
另外还有资金的压力。当前不仅信贷供给收缩，卖房回笼资金速度也明显放缓，开发商资金压力已现端倪，不少开发商迎来了“
断粮”危机。
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结语
房子不仅仅具有居住功能，还有金融属性。从这两个角度出发，占据资源越多、产品越有优势，房子本身价值和居住舒适度越高。
对于改善，有钱好说话，需要什么就买什么。国家是支持“改善”需求的，合肥精装、毛坯分开备案也是落实这一政策。接下来地王会陆续入市，房价不会便宜。而产品，相信也不会让人失望。
对于刚需，一定找准自己的定位，有能力有需求的先上车占个好位置。如果压力较大的话也不用丧气，要么选个小户型过渡，要么考虑远一点、有地铁规划的品牌楼盘。
对于投资客，本身就是一场赌局，自求多福！
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