2018年以來，全國樓市調控政策延續了去年第四季度以來的收緊態勢，尤其是在房貸利率方面。
落地到惠州，可見的是，各家銀行資金成本一直明顯上漲，且在房地產調控政策持續收緊的情況下，信貸政策從過去的有折扣到全面收緊並上浮成為了今年上半年的態勢。
當前的惠州樓市，在“收緊”態勢下，增量市場向存量市場轉變、短平快運作到持有運營已成為大部分開發商的共識，如何轉型更是行業的熱議話題。
信貸政策收緊 購房成本增加
今年一季度，惠州市主要經濟指標均好於上年同期，實現地區生產總值959.28億元，按可比價格計算，增長7.7%。
經濟的向好發展也反映在了惠州的房地產領域，今年一季度，惠州商品房銷售面積286.68萬平方米，增長11.5%，比上年同期上升39.5個百分點；其中住宅銷售面積266.97萬平方米，增長11.4%。商品房銷售額311.96億元，增長28.8%，增幅比上年同期上升26個百分點，其中住宅銷售額294.34億元，增長31.9%。
惠州房貸市場從去年四季度來一直保持著“收緊”狀態。
來自融360的最新數據顯示，今年4月，全國首套房貸款平均利率為5.56%，相當於基準利率1.135倍，環比3月上升0.91%，同比去年4月首套房貸款平均利率4.52%，上升23.01%。
值得關注的是，從2017年1月至今，全國首套房平均利率已出現了連續16個月上漲。
在全國35個城市533家銀行中，有76家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，佔比14.26%。
落地到惠州，進入到5月，惠州房貸利率繼續走高，綜合各家銀行和部分在售樓盤的走訪情況，相較於今年一季度時首套房貸普遍上浮了20%至25%、二套房貸普遍上浮25%至40%的情況，目前，惠州首套房貸利率區間為基準基礎上上浮30%到40%，二套房貸利率區間為基準基礎上上浮30%到50%。
對購房人來說，房貸利率的“持續上浮”，等同於購房成本的持續增加。
以首套房為例，若市民購買一套150萬元的房子，貸款100萬元，以30年期、等額本息還款方式計，在去年年初還可執行基準利率的情況下，每月需償還本息5307.27元，累計總還款約190萬元。而現在購房，若執行基準上浮40%，每月則需多償還本息約1000元。
銀行額度緊張導致房貸審批放緩
信貸的持續收緊，讓購房者的買房成本持續增加。
不過，與之同步的，還有首付已交、審批放緩……這樣的“兩難”購房狀況在惠州出現。
一邊是銀行額度緊張，放款速度變慢，另一邊，也是基於資金面緊張，進入到今年二季度，惠州大多數銀行已經暫停了二手房貸款業務。
目前，惠州各家銀行已經全面執行“認房又認貸”的政策，換言之，哪怕惠州市民此前購房的貸款已經全部還清，若再要購房，也依然要按照二套房（或以上）進行貸款資格的認定。
只不過，這樣的認定主要體現在利率上浮方面，還清一套房貸的情況下再購房貸款，其首付是可以按照一套房的標準認定，即可首付三成。
業內人士分析稱，惠州金融市場銀根緊縮已成事實，銀行對購房者的貸款審核包括流水、資產、學歷等方面會進行更為嚴格的核實，貸款成本持續高企的狀態可能會維持到今年年底。
中原地產首席分析師張大偉認為，包括惠州在內，由於2016年去庫存政策刺激，房地產交易量價齊升、個人住房貸款快速增長，成為當時一個普遍趨勢，但信貸投向結構是不均衡的，長遠來看，不利於整體經濟的發展。
如今，兩年時間過去了，這樣的“此消彼長”態勢正在逐步扭轉，包括去年和今年一季度在內，惠州新增貸款的投向前幾位分別為製造業、金融業、交通運輸業、倉儲和郵政業，新增貸款主要投向了製造業，而非房地產領域。
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惠州引導信貸資金
“脫虛向實”
金融是實體經濟的血脈，在持續推進供給側結構性改革的當下，圍繞解決實體企業融資難、融資貴問題，惠州正在積極引導信貸資金投向實體經濟。
去年12月，隨著惠州光弘科技股份有限公司正式在國內A股上市，惠州A股上市企業增加至12家。不單靠銀行信貸支持謀發展，惠州正在鼓勵更多惠州企業上市直接融資。
統計顯示，近3年來，惠州已投入獎勵企業發展利用資本市場資金1.1億元。
據瞭解，儘管惠州金融機構在支持和服務實體經濟方面採取了很多舉措，但總體上看，金融服務實體經濟的力度仍不夠強、渠道不夠暢的矛盾依然突出。
目前，惠州正積極引導信貸資金投向實體經濟，特別是投向小微企業，切實解決好實體經濟結構性供需失衡、金融與實體經濟失衡、房地產與實體經濟失衡等問題。同時，促進金融機構降低經營成本，清理規範中間業務環節，避免變相抬高實體經濟融資成本。
今年2月，《惠州市中小微企業貸款風險補償基金管理辦法》（下稱《辦法》）出臺，對比3年前的“暫行管理辦法”，《辦法》提高了貸款風險補償比例，將基金承擔基金貸款損失補償最高不超過30%的比例提高到了50%，同時，在提高基金貸款額度方面，《辦法》將基金貸款額度提高為小微型企業一般不超過500萬元（此前為200萬元），中型企業一般不超過1500萬元（此前為1000萬元）；對無抵押/無質押的中小微企業發放的信用貸款，或無抵押/質押反擔保的基金貸款擔保，一般不超過200萬元。
值得關注的是，該基金的背後，正是多家合作銀行的創新信貸支持。
統計顯示，“暫行管理辦法”實施以來，基金規模從最初時的2000萬元增至了7500萬元。截至2017年底，惠州市共有513家企業加入中小微企業貸款風險補償基金企業數據庫，已對庫內330家中小微企業累計發放貸款總額30.95億元，累計為企業減少貸款成本2524.9萬元，極大緩解了中小微企業的融資難題。
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