1832年，當東印度公司代表林賽乘坐“阿美士德號”商船北上考察商務時，他在上海看到了如下景象：
“江岸兩邊一馬平川，寂靜無聲，河渠縱橫交錯，土地精耕細作，與荷蘭幾有異曲同工之妙。
……時值麥收，人們都忙碌於收割。當地的植棉十分普遍，是中國商品性棉業生產的最主要地區。”
1845年11月，在第一次鴉片戰爭的硝煙散去後，上海道臺宮慕久按照清廷旨意及《南京條約》的規定將上海縣城北邊的一塊土地劃給英國人居住。
和十幾年前相比，這裡仍舊是一片種滿了水稻和棉花的農田，與之前並沒有什麼區別。
黃浦江的西岸，有一條蜿蜒的小道穿過寬闊而稀疏的蘆葦叢，那是縴夫們為拉船而踩出來的纖道。
數十年後，曾在這裡赤著腳、流著汗的人們沒有想到的是，這個原本少有人煙的郊外，後來竟成為世界上人口最擁擠的地區之一；
而這條毫不起眼的纖道，居然華麗變身，成為中外知名的外灘。
在開埠通商的最初十年，上海並不顯山露水。
最初的租界，也僅為前後街（即外灘及其平行的路），另有十條東西走向的通道（即今日之北京東路、南京東路、九江路、漢口路等），均為田間小徑。
與此相對應的是，租界最初十年的人口增長也極為緩慢。
據統計，1844年時僅有外人50人，次年增至120人，到1851年也僅265人。此外，租界內約有五百華人，總人數不超過一千。
不過，這種狀況並未維持很長時間。隨著太平軍起事並佔踞金陵後，上海縣城於1853年爆發“小刀會”起義，城內居民為避亂而紛紛搬入租界，租界人口一度激增至兩萬人。
1860年後，太平軍屢次南下、糜爛蘇南，而上海在洋槍隊的保護下反而成為一處難得的“安全島”，租界人口也由數萬人突破至數十萬人（最高峰時超過50萬人）。
在此情況下，英、美、法領事將原《租地章程》中“不得建房租與華人”等限制性條款加以刪改，“華洋分居”的禁令就此成了一紙空文。
在此期間，大量的平板簡屋在租界內拔地而起，華人的住宅要求成為外商投資房產的重要動力。
據統計，僅1854年英租界內就有不下800幢簡屋出租，其收益相當可觀。
為此，當英國駐滬領事阿禮國下令焚燒洋涇浜沿岸的華人臨時住宅時，此舉遭到很多洋地產商的強烈反對。如由此而暴富的美國商人史密斯對阿禮國說的：
“或許有這麼一天，後人將對現在這種把房屋出租給中國人的做法嘖有煩言，但對我們地主和投機家來說，又有何相干？
你身為大英帝國領事，自應以國家長遠利益為重，不過這是你的事。我得抓緊時機發財，把土地租給中國人和造房屋租出去，以獲取30%-40%的利益，這是我運用資金的最好辦法。”
戰亂的延續導致租界內華人住宅需求不斷高漲，很多原本從事貿易的外商洋行也都紛紛改事房地產經營，因為後者比外貿生意更穩妥，利潤也更大更直接。
在此熱潮下，租界內地價在十餘年間漲了十幾倍。如開埠之初，法租界每畝土地押租只需銀三、四十兩，到1857年即漲到每畝六百餘兩。
太平軍逼近蘇州後，租界內地價更是一發而不可收拾，如時任法國駐滬代理領事愛棠說的：
“法租界長期以來不被注意的地皮突然變得身價百倍，所有出賣的地皮都被爭相購買”；
“地皮價格抬得很高，最初每畝地賣200兩已被認為很貴，現在即使賣1200兩，買主還是爭先恐後。”
不過，在太平軍最終被敉平之後，避難的華人如潮水般退去，租界內人口由數十萬迅速減至十萬以下。
由此，已建成的大批房屋空置，許多投機房地產的中外商人紛紛破產，這大概是租界內的第一次房地產危機了。
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