△《普法讲堂》2018年第5期
▲河北章海律师事务所 薛梦晴
商品房多重买卖的行为在当今社会屡见不鲜，多重买卖又称一物数卖一物多卖，也就是出卖人就同一标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人。在出卖人一物多卖时，尤其该物是商品房时，导致买受人的损失相对较大，那么商品房多重买卖中不能取得商品房所有权的买受人的权益如何靠法律救济呢，具体而言有以下几点：
（一）追究出卖人违约责任
多重买卖情形下，其他买受人虽然不能取得该标的物所有权，但由于这些买受人所签订的买卖合同依然有效，他们仍然可以依据有效合同来追究出卖人的违约责任，人民法院对此应予以支持。本条解释依据《民法通则》、《物权法》、《合同法》等有关法律规定，从其他买卖合同有效出发，作出了依法支持不能取得该标的物所有权的买受人追究出卖人违约责任的规定。关于违约责任形式，《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
关于合同可否实际履行的问题。实际履行，也称强制履行、依约履行、继续履行，作为一种违约后的补救方式，实际履行是指一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行。针对商品房一房多卖情形下，在标的物所有权已经发生移转时，而且该标的物是特定物，出卖人对与其他买受人所签买卖合同的实际履行已经成为事实上不可能，根据《合同法》第110条规定，其他不能取得该标的物所有权的买受人此时不能再要求出卖人依约继续履行合同，只能选择解除合同并要求出卖人承担损害赔偿责任。
关于损失确定的问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”该条关于“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，带有明显惩罚性赔偿性质，反映了司法机关对一物多卖的态度，有利于保护购房者这一相对弱势群体。
（二）请求变更或撤销合同或者请求确认买卖合同无效
在买卖合同订立过程中，如果出卖人隐瞒其就同一标的物已经与其他人签订买卖合同或已办理登记或交付手续，便已构成欺诈，后续买受人可以依据《合同法》的有关规定请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销其与出卖人签订的买卖合同，并由出卖人承担缔约过失责任。对此，《合同法》第54条规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。该法第42条还规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。《商品房买卖合同解释》第8条针对商品房买卖合同纠纷一房多卖情况作出了类似规定。如果买受人与出卖人订立的买卖合同具有《合同法》第52条规定的无效情形，不能取得标的物所有权的买受人此时也可以请求人民法院确认其与出卖人订立的买卖合同无效。
由于出卖人的过错导致其与不能取得标的物所有权的买受人签订的合同被撤销或者无效，应承担缔约过失责任。缔约过失责任与违约责任损害赔偿不同，缔约过失责任的范围应以信赖利益作为赔偿的基本范围。缔约过失责任的损害赔偿一般只赔偿信赖利益损失，通过对受害人的赔偿使受害人的利益处于合同未订立时的状态。
此外，不能取得标的物所有权的买受人可否请求确认出卖人与第三人(取得标的物所有权的买受人)签订的买卖合同无效？对此，《商品房买卖合同解释》第10条规定买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”该条规定突破债的相对性而赋予不能取得标的物所有权的买受人获得债权法上的救济权，请求可以确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
（三）行使债权人撤销权
多重买卖情形下，出卖人与先买受人签订买卖合同后未办理标的物登记或交付手续，而后又与后续买受人签订买卖合同但办理了标的物登记或交付手续，不能取得该标的物所有权的先买受人可否行使撤销权，请求撤销出卖人与后续买受人签订的买卖合同，从而使标的物物权也回归到变动前的原始状态？理论上存在这种可能。但根据《合同法》第74条的规定，债权人行使撤销权限于以下情形：一是债务人放弃其到期债权；二是债务人无偿转让财产；三是债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形。《合同法解释(二)》第19条对于“明显不合理的低价”作出规定：“应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”
从合同法的规定来看，债权人无效请求权和撤销权的行使范围均应当以符合法律规定的债权范围为限，也就是不能超出债权保全的必要限度，否则，就会构成对债务人正当行为自由权的不当干涉。因为撤销之诉的证明义务只限于结果证明，无须当事人主观恶意的证明。从民法通则的实践来看，证明恶意串通是非常困难的，鲜有当事人胜诉之实例，合同法之所以引进撤销之诉，就是为当事人提供一个更为简明有效的方法。由于上述两项选择权都是法律明文规定的，故法院应当尊重当事人的选择，无须再向当事人释明利害。
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