覓羅寶特邀頂級投行新加坡大華銀行（UOB）投資專家L女士為大家做“前瞻性”全球市場解讀
*我們只提供參考，並不構成任何投資及應用建議
新加坡房地產信託展望
財報季表現一般，面臨加息風險
SREIT的財報季參差不齊，儘管速度低於預期，大多數行業的復甦仍在繼續。雖然整體經營背景繼續改善，但利率上升持續對估值造成壓力，限制了資本增值潛力， 並增加了價格調整的風險。
在此背景下，我對房地產投資信託基金的選擇更加謹慎，繼續關注擁有非常規增長前景和能應對利率上升衝擊的房地產投資信託基金。
由於12個月遠期的股息收益率與10年期的SGS收益率的差距相比與5年的平均水平已低於2.0個標準差，我將 CapitaLand Mall Trust（CT SP），Frasers Centrepoint Trust（FCT SP）和豐樹商業信託（MCT SP）的評級從推薦下調至中立。鑑於在最近的調整之後，估值更為合理， 以及辦公樓租金上漲帶來的良好市場情緒，我還將凱德置地商業信託（CCT SP）升級推薦。
在 REITs 領域，我首推的股票包括嘉德置地商業信託（CCT SP），Starhill 全球房地產投資信託（SGREIT SP）和 Frasers 物流與工業信託（FLT SP）。考慮到利率上升速度快於預期的近期風險，我建議謹慎的分配倉位。
財報季以來，SREIT一直在原價位徘徊
自 2018 年 3 月 31 日的財報季以來，廣義 SREIT行業的新加坡總回報率為-0.5％。由於股息的作用，價格在此期間實際下跌 2.1％。
利率的上漲限制了價格的上漲潛力
新加坡10年期政府債券收益率3月底以來已上漲超過35基點至2.68％。我預計它將進一步上漲，我預測18年4季度10年期SGS 將達 2.75％，目前市場走勢暗含上行風險。
隨著10年期SGS的上漲，SREIT板塊的12個月遠期的股息收益率與10年期的SGS收益率的差距相比與5年的平均水平低 1.9 個標準差。在過去的 10 年裡，12 個月遠期的股息收益率與10年期的SGS收益率的差距也看起來很小。330個基點的利差是後金融危機時期記錄的低點，低於2.5 個百分位（相當於-2.0 標準差的正態分佈）。
鑑於我預計10年期SGS 至今年年底將進一步上漲，尤其是無風險利率大幅度意外上行的風險，我對房地產投資信託持謹慎態度，特別關注估值適中和擁有增長前景的房地產投資信託。
美國10年期國庫券收益率突破3.0％
10年期美國國債在5月15日穩定在3.0％關口上方，目前達到3.17％，這也導致10年期 SGS 的走高。ST房地產投資信託指數於5月16日下跌 1.1％，為3月23日以來最大單日跌幅，目前僅低於2月修正後的802低點。雖然房地產投資信託基金在首輪下跌後變得更加堅韌， 但利率上升似乎給價格施加了更多壓力，削弱了SREITs在2月份回調後所顯現的韌性。
量化風險
12個月遠期的股息收益率與10年期的SGS收益率的差距相比與5年的平均水平低1.9個標準差。利率風險上升，特別是如果利率上漲速度超過預期，房地產信託價格將會遭遇回調。10年期SGS收益率上漲10個基點意味著房地產信託價格 1.6％的價格修正。由於FTSE ST房地產投資信託指數目前位於800點支撐位之上， 1.6％的修正將增加跌破支撐位800的風險，後兩個支撐位為770（下跌 4％），750（下跌 7％）。
保持其他因素不變，770點意味著12個月遠期的股息收益率與10年期的SGS收益率的差距24點的調整，750點意味著41點的調整。
L女士簡介
新加坡大華銀行投資專家L女士，L女士擁有超過10年投資管理經驗，管理資產超過1億美金，對全資產配置有深入瞭解。
關於大華銀行（UOB）
新加坡大華銀行（United Overseas Bank）在1935年創立，為新加坡第二大銀行，業務主要集中在東南亞，至今已有74年曆史。至今，大華銀行集團共有超過500間分行與辦事處，分佈在亞太、西歐與北美的18個國家和地區。
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