觅罗宝特邀顶级投行新加坡大华银行（UOB）投资专家L女士为大家做“前瞻性”全球市场解读
*我们只提供参考，并不构成任何投资及应用建议
新加坡房地产信托展望
财报季表现一般，面临加息风险
SREIT的财报季参差不齐，尽管速度低于预期，大多数行业的复苏仍在继续。虽然整体经营背景继续改善，但利率上升持续对估值造成压力，限制了资本增值潜力， 并增加了价格调整的风险。
在此背景下，我对房地产投资信托基金的选择更加谨慎，继续关注拥有非常规增长前景和能应对利率上升冲击的房地产投资信托基金。
由于12个月远期的股息收益率与10年期的SGS收益率的差距相比与5年的平均水平已低于2.0个标准差，我将 CapitaLand Mall Trust（CT SP），Frasers Centrepoint Trust（FCT SP）和丰树商业信托（MCT SP）的评级从推荐下调至中立。鉴于在最近的调整之后，估值更为合理， 以及办公楼租金上涨带来的良好市场情绪，我还将凯德置地商业信托（CCT SP）升级推荐。
在 REITs 领域，我首推的股票包括嘉德置地商业信托（CCT SP），Starhill 全球房地产投资信托（SGREIT SP）和 Frasers 物流与工业信托（FLT SP）。考虑到利率上升速度快于预期的近期风险，我建议谨慎的分配仓位。
财报季以来，SREIT一直在原价位徘徊
自 2018 年 3 月 31 日的财报季以来，广义 SREIT行业的新加坡总回报率为-0.5％。由于股息的作用，价格在此期间实际下跌 2.1％。
利率的上涨限制了价格的上涨潜力
新加坡10年期政府债券收益率3月底以来已上涨超过35基点至2.68％。我预计它将进一步上涨，我预测18年4季度10年期SGS 将达 2.75％，目前市场走势暗含上行风险。
随着10年期SGS的上涨，SREIT板块的12个月远期的股息收益率与10年期的SGS收益率的差距相比与5年的平均水平低 1.9 个标准差。在过去的 10 年里，12 个月远期的股息收益率与10年期的SGS收益率的差距也看起来很小。330个基点的利差是后金融危机时期记录的低点，低于2.5 个百分位（相当于-2.0 标准差的正态分布）。
鉴于我预计10年期SGS 至今年年底将进一步上涨，尤其是无风险利率大幅度意外上行的风险，我对房地产投资信托持谨慎态度，特别关注估值适中和拥有增长前景的房地产投资信托。
美国10年期国库券收益率突破3.0％
10年期美国国债在5月15日稳定在3.0％关口上方，目前达到3.17％，这也导致10年期 SGS 的走高。ST房地产投资信托指数于5月16日下跌 1.1％，为3月23日以来最大单日跌幅，目前仅低于2月修正后的802低点。虽然房地产投资信托基金在首轮下跌后变得更加坚韧， 但利率上升似乎给价格施加了更多压力，削弱了SREITs在2月份回调后所显现的韧性。
量化风险
12个月远期的股息收益率与10年期的SGS收益率的差距相比与5年的平均水平低1.9个标准差。利率风险上升，特别是如果利率上涨速度超过预期，房地产信托价格将会遭遇回调。10年期SGS收益率上涨10个基点意味着房地产信托价格 1.6％的价格修正。由于FTSE ST房地产投资信托指数目前位于800点支撑位之上， 1.6％的修正将增加跌破支撑位800的风险，后两个支撑位为770（下跌 4％），750（下跌 7％）。
保持其他因素不变，770点意味着12个月远期的股息收益率与10年期的SGS收益率的差距24点的调整，750点意味着41点的调整。
L女士简介
新加坡大华银行投资专家L女士，L女士拥有超过10年投资管理经验，管理资产超过1亿美金，对全资产配置有深入了解。
关于大华银行（UOB）
新加坡大华银行（United Overseas Bank）在1935年创立，为新加坡第二大银行，业务主要集中在东南亚，至今已有74年历史。至今，大华银行集团共有超过500间分行与办事处，分布在亚太、西欧与北美的18个国家和地区。
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