今年3月，粉爺問，現住寶山顧村，為小孩上學，想置換。基本定了幾個小區（內環內：陸家嘴菊園三房或江臨天下大兩房、上海綠城；內中環：三林尚東國際名園；中外環：新江灣城板塊次新），個人比較傾向於陸家嘴板塊江臨天下的120平2房，後期將其中一個衛生間做成小臥，即做成3/2/1。
現在的問題是：降價急售購進江臨，還是等等？如果降價急售購進的話，意味著要借錢才能付夠首付；如果不降價急售置換，與江臨天下的差價會不會越來越大？以上，請幫忙評估板塊選擇以及是否應該降價急售，謝謝！
答覆：
你好。從你的提問來看，你是為了小孩上小學而產生的置換需求，並且想兼顧自住改善，所以從滿足你需求的角度梳理，我分幾部分回答你。
先說結論，首選江臨天下，儘快置換。
一、你的核心訴求——學區。
從你的情況來看，你的孩子明年就要上小學了，根據上海市各大小學名校執行的規則來看，一般第一梯隊的學校都要戶口滿兩年或三年才能入學，只有浦東尚有例外。所以對你而言，可選的學校的確不多。你說的三個板塊，陸家嘴對口洋涇菊園、北三林對口新世界實驗小學和新江灣城對口上音附小（復旦科技園更次不作考慮），按照16年的標準都符合滿一年入學的標準。所以你也只能在這三個裡選了。
這三個學校的水平是菊園>新世界實驗>上音。菊園在浦東屬於第一梯隊靠後，且有9年制，有個尚可的初中部保底，一定是作為首選的。新世界實驗和上音都是浦東和楊浦的第二梯隊。你想一想，你換房子是為了小孩讀書，拿出1000萬結果選了一個不是自己最中意滿意的學校，過幾年萬一小孩讀書不好，心裡肯定是不爽的，對伐。而且教育這個東西不可逆，無法用金錢來量化，該優先選陸家嘴，給你堅定下信心。
二、談下你選的三個板塊和樓盤
根據你的需求我逐一點評。
（一）上班方便：因為不知道你上班的地方，所以我就以傳統市中心為目標說。這三個板塊很明顯，最方便的是就是陸家嘴板塊了，2號線、9號線兩部地鐵接駁，開車離市中心距離是最近的。三林北次方便，通了8號線和6號線之後，交通好了很多，不過這兩班地鐵都挺擠得，呵呵。新江灣城是最不方便了，孤單坐落在北上海，只有10號線，如果開車的話開淞滬路貫穿五角場是一件很痛苦的事情。
（二）長期生活質量：
從三個地區配套來看，陸家嘴板塊已經很成熟，有目共睹不展開，雖然容積率略高，但是三個裡面最優；三林北可以享受到後灘和前灘發展，這兩塊是上海發展的重點，興起只是時間問題，將來的高度會接近陸家嘴；新江灣城未來依靠五角場副中心發展，能級比不上前面兩個，配套也跟不上，新開的悠方綜合體沒人氣，但新江灣城有個溼地略加分。
江臨天下2房的房型滿正氣，小衛生間可以改成書房，應該可以應對正常生活。菊園年代老了點，大三房戶型不行，塔樓居住的不舒服的。尚東國際小區品質很好，不過1000萬隻能買大兩房，房型很好，但改不了三房。新江灣城1000萬買03年左右的大三房，房型還是很好的。居住上新江灣城最寬裕，江臨天下還能湊合。
三、交易策略
目前三個板塊的價格江臨天下和尚東國際略高8萬+，新江灣次新和菊園7萬+，性價比上我覺得江臨天下可以，加一萬買更好的品質和地段不虧。
未來一年市場會逐漸走弱，其實現在並不是很好的交易時機，按我平時我不會給建議讓你降價賣。但是考慮到你小孩明年上學，越晚一天，學校入學排名就越靠後，離你換房的初衷就越遠，所以我建議你早點換江臨天下。目前出顧村大三房進江臨天下，差價在100萬左右，如果能力能扛得住的話，我建議你借錢早點上。要不要大降價，看尺度，讓到5%左右也算比較有誠意的了，再多就沒意思了。
另外你提到差價的問題，樓市下行期，外圍新盤的降價幅度會高於內環內，特別是像你這樣的大面積外圍次新盤，容易受到總價控制和郊區波動大的影響，產生折讓，但不用過分誇大瑕疵，畢竟上海房子是好東西，不用特別賤賣。
希望你早日住上滿意的房子，小孩成功入學。
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