西安楼市摇号的来源与现状
如果要用歌词来形容西安楼市的摇号，我立马就想到了张信哲的爱如潮水，可惜现在西安楼市是人如潮水。
说起西安楼市的摇号起源，得先说到2018年3月30日金辉世界城开盘的那个晚上，由于人潮汹涌，聚集了估计得有几千人，而房源只有500套。现场人如潮水，一片混乱。幸亏西安市房管局及时处置，迅速下发通知，紧急叫停了当晚的金辉世界城的开盘抢房活动。
为了公平起见，后续改为公证摇号方式开盘，也自此拉开了西安楼市摇号的序幕。
▲网传3月30日金辉世界城开盘时场景
就在3月30日当晚，西安市出台了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，通知规定，当意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，并由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
不过随着楼市旺季的到来，不少楼盘也出现一房难求、摇号中签率低的现象。就拿上周5月13日西安万科的三个楼盘摇号情况来说，我个人将这三个楼盘开盘摇号的统计数据用来计算中签率：
真爱·万科公园华府（高层住宅）03号楼，3172人摇192套房子，中签率6% 。
中国铁建·万科翡翠国际 （洋房） 25号楼，1076人摇60套，中签率5.6%。
万科翡翠天誉（高层住宅）15号楼，102套高层房源，据说也是3212人参加摇号，中签率3.1%。
除此之外，5月12日-13日，总共有9个住宅项目开盘，中签率最低的就是万科翡翠天誉3.1%，最高为清凉灞柳（高层住宅）为48%。此外还有，绿地新里城（高层住宅）为18%，自然界A12（高层住宅）为37%，中海阅骊山（高层、洋房、叠墅）为42%，海伦湾为（高层住宅）为22%。
其实只是万科的这三个楼盘摇号难，其他有一些楼盘的摇号并不是特别难。
当然只是西安楼市摇号的一个缩影，导致这一局面的原因在于，一方面的确是购房群体有着切切实实的购房需求，但是另一方面也不能不说有恐慌抢购的从众心理和强烈的投资意愿。
七个摇号城市的比照
应该来说，限购政策我们已经见识了多年，早已习以为常，但是摇号政策是个新鲜事物，以前没有遇到过。我们要研究和思考西安楼市摇号政策的现状与未来发展走向，就得对照比较全国其他兄弟城市的政策。
目前全国范围实施房地产摇号新政的有七个城市，但不同城市的摇号政策也存在一定差别。所以我们把全国主要七个城市的摇号政策的主要内容拿出来作以对比分析。
首先强调一下，本文不讨论购房资格问题，否则涉及内容太过庞杂，难以理清头绪，所以我们只讨论在满足购房资格条件下的摇号政策问题。
1 摇号范围：
上海、成都规定，所有的新建商品住宅项目均必须采用摇号。
杭州、南京、长沙和西安，则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。当购房客户数量小于可供房源数量也可以不用摇号。
武汉的摇号政策则非硬性规定，只建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。关键在于“宜”字，宜还是不宜，应该是取决于房管单位与开发商共同考虑，结合实际情况来协商决定的。
2刚需优待政策:
成都:按照棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通家庭顺序，先后摇号排序、依序选房；并要求保证有不低于当期准售房源总量的10%公开用于棚改货币化安置住户优先购买。
杭州:对“无房家庭”（不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”）给予倾斜。房地产开发企业要提供一定比例的房源专供“无房家庭”购买，具体比例由开发企业根据项目实际情况，在项目销售方案中明确。
武汉:在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中，低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围;
长沙:“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。
上海，南京，西安均没有明显的刚需优待政策。
3特殊的限制性条款：
杭州:中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记；中选后放弃选房、购房达三次（含）以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。
成都:一个家庭一次只能参与一个商品住房项目购房登记、公证摇号、排序选房，在该项目公证摇号选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房登记。
上海，南京、武汉、长沙、西安均没有明显的特殊限制性条款。
关于西安摇号政策的思考与分析
摇号当然是个好政策，可以保障刚需人群的购房需要，抵制全款优先的对于刚需贷款购房者的歧视，屏蔽茶水费、团购费之类的灰色行为。但是把摇号政策用好也是很不容易的。
1摇号范围问题
目前只有上海和长沙是规定所有房源必须全部摇号。按照常理，如果购房意向客户人数少于当此供应的房源数，没有必要去摇号，一来多此一举，房源足够就没有摇号的必要性；二来浪费社会资源和成本。如果所有项目都摇号，摇号是需要各项人力物力财力来支撑的，尤其对于房源不紧张的项目来说是没有必要的。
但是，这又出现另外一个局面，就是可能有些开发商会主观故意去给意向购房者制造障碍和难度，或者人为筛选自己心目中的优质购房者(比如全款购房者)，不接收其他的意向客户的资料，人为造成意向客户少于房源数的假象，从而避免进行开盘摇号，把自己的房子卖给自己心仪的客户。
之前的“城市锦上”楼盘就是如此，提前锁定心目中的优质客户，不想去公证摇号，半夜偷偷摸摸开盘，最后引起广大购房者的强烈不满。西安市房管局也迅速对开发商做出了严厉的处罚，责令该公司按规定选择公证机构，在公证机构全程监督下，采取公证摇号方式，重新组织“城市锦上”项目7号楼的销售活动。同时，暂停向该公司的发放新的预售许可证。
此一处罚以后，其他大小开发商明显小心谨慎得多，很多项目都主动公开开盘摇号信息，引导购房者进行登记参与摇号。不过实际操作过程中仍然存在着一些置业顾问对于购房者爱搭不理，接收购房资料不积极的个体情况。
2刚需优待问题
要不要优待刚需？这也是一个两难的选择问题。
一方面，广大的刚需购房者确实面临着房源紧张的局面，不论是这几年留在西安工作生活结婚成家安居乐业的年轻人，还是去年今年以来随着人才新政落户西安的人们，房子毕竟是他们在这个城市安家落户创业就业成家立业的最朴素的刚性需求。
另一方面，广大西安本地的原住民老户籍人口，也是切切实实是有着很强的改善购房需求。毕竟之前以来西安本地中小开发商开发的楼盘都是些什么样的设计？都是些什么样的质量？大家恐怕都看在眼里，记在心里。这也是为什么去年今年以来，大户型改善型住宅卖的空前的火爆，不论是销售数量还是销售价格，都要超过有些中小户型。
而且现在的房子不论是户型设计、产品质量、建筑品质，设备水准，配套设施，都要比以前的老房子要好。
所以不论是刚需购房者，还是改善购房者，都有自己的难处和不易。不管是哪一方，非要在同一水平面上厚此薄彼，恐怕都是说不过去的。
但是改善购房者想要好房子住和刚需购房者没房子住，这也是在两个完全不同的维度。无论是从民间道义上还是政府职责上，都应该是优先保障无房的刚需购房者。
所以我觉得不妨可以学习和借鉴成都、杭州、长沙三个城市的做法，可以从在一些中小面积的房源上去优待刚需人群，比如说提供一定比例的中小面积的房源，让刚需购房者在中小户型上有优先购买摇号的权利。
而在大户型的摇号购买上，则是可以让同样想买好房子的刚需购房者与改善购房者获得被平等对待的权利。
3特殊的线性条款问题
有些限制性条款是很有必要的。毕竟国人钻空子的本领那是一流的，任何规章制度总能找出一些破绽来。
摇号中签而不买，浪费资源和机会
拿摇号一事来说，很多朋友对于摇号干脆是韩信点兵，多多益善，或者说叫做广种薄收。每个楼盘都去交资料试试，摇中了再真的去思考要不要掏钱购买，看不上就再转战下一个楼盘项目，这样做无疑会稀释别的购房者的购买概率，也浪费社会资源，侵蚀别人的购买机会。
所以有必要学习借鉴杭州的经验，对于摇号中签或者反复摇号中签而不购买的购房者进行一定的摇号资格限制，避免人如潮水般地经常性四处涌动摇号。
全家出动，分头摇号
还可以借鉴成都的经验，一个家庭一次只能参与一个商品住房项目购房登记、公证摇号、排序选房，在该项目公证摇号选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房登记。
这样可以对那种全家出动，分头行动，几个楼盘同时登记参与摇号的操作行为予以一定限制，避免人如潮水般地同时性涌动摇号。
假离婚获得多个楼盘的摇号与购买资格
通过离婚来获得买房资格，这事早已是陈年旧事，屡见不鲜。但是现实中真的没办法去衡量人家是真离婚和假离婚，毕竟都有合法手续。所以既然无法真的去阻止有些人通过离婚来获取买房摇号的资格，那么可以通过别的措施增加他这么做所要付出的代价，让其望而生畏。
比如这种代价可以更多是在信贷政策上，有必要在贷款条件上对离婚的时间做出一定的限定，增加假离婚买房的代价与门槛。例如，就有一些城市对此都有限制，对离婚一年以内购房人实行差别化的信贷政策，贷款按二套房贷款执行的。所以，西安也可以考虑借鉴采取类似的这一措施，来避免一些不择手段地投机性购房行为。当然也是需要银行机构来配合才行。
最后说一句，我一直以来在思考和询问很多人这个问题：前几年西安房子大量库存积压卖不出去的时候，你们都怎么不买房呢？
其实到了最后我也能想明白，大家是从去年到今年以来，看到了西安这座魅力古城焕发出的勃勃生机，看到了西安这座华夏古都的未来希望，看到了西安这座多年沉默以后的强势爆发。
所以大家都愿意积极参与和亲自投身到这座伟大城市的发展建设事业中去，有了将自己个人的未来与这座城市的未来捆绑在一起，共同进步的决心。这难道不正好说明有些朋友的购房需求除了是刚需，更是投资！
这种投资不是简单的所谓的房子上的投资，而是对于西安这座城市未来发展的一种投资，而是对于自己未来美好生活的一种投资。
注：文中图片均来自网络。
西安楼市观察者
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