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媒體說，此舉為“房改”20年之後的重大調整。其中，保障型住房比例不低於60%的舉措引起廣泛關注。

首先，我先做一個總量和結構分析。170萬套，2018年開始，到2035年，總計18年，年均接近10萬套。

而這兩年，深圳年常住人口增速都在五六十萬。

當然，部分群體，有些對居住的要求沒那麼高，比如還有的通過宿舍、城中村、自己租房包括群租等解決。但即便如此，如果未來深圳人口增速維持這個速度，顯然，這個供應計劃，從總量上說，可能還是顯得有些緊巴。

而未來，深圳，商品房未來僅佔4成。也就是說，只有70萬套左右的商品房供應，年均不到4萬套。

深圳有多少實際需求，不需要槓桿遊戲列舉數字，以前我們分析過。而中國人，總是希望要買個房子的。

從這個角度說，如果不發生金融危機、經濟動盪，意味著深圳商品房未來將成為稀缺資源。而稀缺的東西，一定貴。所以，可以說，深圳房價進入天價時代。

2016年時，我就曾撰文預測，深圳房價長期看將香港化——一個字，就是貴。普通中產，要靠工薪買房，未來會越來越難，甚至需要不止一代人的努力。

但是就業在這裡，深圳的各項條件這麼好，很多人不會離開，怎麼辦？這份意見稿給出的方案是，各類保障性住房，包括公租房。

這麼說的話，我認為：

1.深圳住宅供應方式越來越向新加坡、香港靠齊；

2.深圳房價進入天價時代；

3.普通中產要越來越靠各類保障房，包括公租房解決居住問題；

4.因為新增供應總量還是顯得緊張，會有越來越多人在臨深地區置業，圓自己的房子夢；

5.相對新加坡較好的公共住房條件，深圳各類保障房，特別是公租房的品質、面積還是不如新加坡，相對更接近香港一些。

槓桿遊戲

朋友，對這個樓市調控新政到底能否對樓市產生有效調節作用，我認為先不宜過早下結論，要等待現實的檢驗、需長時間的觀察才能最終得出效果，也正如實踐是檢驗真理的唯一標準一樣。

即便如此，深圳市無愧於是中國改革的先行區，今天在樓市調控上同樣是第一個敢吃螃蟹的城市，供房主體多樣化具有爆炸性、劃時代意義，走在了中國樓市調控的最前沿，具有較強的窗口導向性和示範性，從理論上看，深圳的樓市新政將發揮重要作用：

一方面，為中國樓市調控創造了新理念，打破了過去始終繞不開單一供房、單一行政調控的舊格局，解開了樓市調控行政怪圈之結，為中國樓市調控步入生態化奠定了理論基礎。

另一方面，多主體供房不僅打破了政府單一供房的壓力，也能在多方面形成樓市調控的合力，掙脫了過去政府單一樓市調控力量單薄、調控效果不明顯的窠臼，極大地增加了住房供應量，能有效緩解住房供需矛盾，可對抑制樓市價格起到一定作用。

再一方面，多主體供房為多主體供地創造了條件，這不僅打破了政府統一供地導致的高額土地壟斷利潤，為抑制樓市價格創造了先決條件。因為供地多元化可消除壟斷，形成公開公平的土地出讓競價，為降低出讓土地高價格奠定了基礎。而土地是樓市價格的主要構成要素，土地價格壓下來了，樓市價格也就自然下降了。

但同時，新政需加強監督力度，實施起來也將存在不少難度，有些問題還需大力解決，否則新政也就難以發揮它的有效作用：首先，供地多元化和供房多元化，也有可能形成惡性價格競爭，如果控制不好可能會加劇樓市價格的攀比性上漲。

其次， 將房價劃分類型，也為住房打上了身份和等級標籤，比如將住房分為人才房、公租房、安居房和商品房，並將比例定為2：2：2：4，雖徹底顛覆了過去30年以商品房銷售為主的住房供應體系，推動了供給主體走向多元化；

但這同時也是一把“又刃劍”，可能使這幾類住房在結構上出現失調，使部分住房供應緊張、而部分住房供給過於寬鬆或根本無人問津，首先失調的可能是商品房，商品房供需矛盾有可能拉得更大，因為廣大普通民眾都屬於購買商品房一類。如果結構失衡，就會造成住房資源得不到合理使用，甚至導致浪費。

說到這裡，我想告訴朋友的是，任何一項樓市調控政策都不是最完美的，都有它的薄弱一環，或有它的軟肋存在。只是需要在實踐中揚長避短，將其不斷完善，才能發揮它的最大的、最有效的調控作用。

財經深思

深圳的樓市新政，既是震撼的，也是顛覆性的。土地供應由政府獨家供應轉為政府、企業、集體用地、棚戶區改造騰地多渠道供應，房屋供應結構則由商品房為主轉為人才房、安居房、公租房和商品房結合的供應體系，商品房只佔所有住房40%。

更重要的，深圳新政還提出了到2035年建設170萬套住房的目標。如此，對深圳來說，未來的房地產市場有可能發生比較大的變化，房價即便不會出現大幅下降，也不會再現過去大漲的現象。

尤其值得關注的是，深圳的此次新政，很有可能成為房地產市場長效管理的新樣本。因為，只有建立長效管理機制，市場才會真正步入穩定。而深圳新政，很可能具有這樣的作用。所以，房價穩定很有可能在深圳首先實現。其他地方不妨也學學深圳的做法，能夠儘快地將房地產市場推向穩定。

譚浩俊

這兩天關於房地產最大的新聞，就是深圳出臺的房產新政了。

其中“深圳政府大規模6折5折甩賣房子”的條款，尤其引人注目。

條款的這樣的：

深圳《房產改革徵求意見稿》規定：人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租售價為市場價的60%左右。

看到沒有？

人才住房的售價只有市場價的60%，深圳市政府以6折的價錢向市場供應住房，這不是甩賣，是什麼？

如果說6折甩賣房子已經很驚人了，那麼深圳市政府還有個5折甩賣的房子——安居型住房。

深圳《房產改革徵求意見稿》規定：安居型商品房可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。

大家都知道，如果市場上低價的產品很少，那麼對整個商品的價錢影響不大，如果低價的很多，絕對會拉低商品的價錢的。

那麼深圳大幅度打折供應的人才住房和安居型住房，一共有多少呢？

深圳《房產改革徵求意見稿》規定：政策性支持住房，佔住房供應總量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，佔比均為20%。

看到沒有，人才住房和安居型商品房一共佔未來深圳新房供應的40%。

這個是相當大的比例了！

40%的新房都是市場價的6折或者5折供應，對於整個樓市的衝擊不亞於印尼海嘯。

有不甘心的炒房客，可能會辯解：根據意見規定，這些人才住房安居住房必須：“購房之日起累計在深繳交社保15年，或者年滿60週歲且購房滿十年”才能正常的買賣，也就是說這些有限制的安居房子，可能沒有吸引力。

所以新政對深圳樓市正常的商品房衝擊，不會很大。

說這個話的炒房客，是刻意的迴避了，樓市套現必須有接盤俠的核心內幕。

炒房客如何獲利？必須有不明真相的群眾去買了他的房子，他才能獲利。

現在有了市場價6折的便宜房子，在這，如果只是為了有個安身立命的住房的普通民眾，他會在乎10年內不能買賣嗎？

普通民眾要的是一個穩定的家，一個能安安心心住10年，20年，50年的家，他會在乎這個住的房子10年，還是20年，還是30年不能買賣嗎？

那些在乎10年內能否買賣的，只有把房子當成投資品的投資客。

所以，真正的剛需，真正的不想用房子來賺錢的民眾，會毫不猶豫的，去買深圳政府提供的6折房子。

而炒房客最重要的套現途徑，那些不得不買房子住的剛需，都去買深圳政府的6折5折房了，他們的10折房賣給誰套現？

如果10折房不能賣掉，這些炒房客堅持的再久，最後也會不得不，大幅度降價來促進成交。

炒房客大幅度降價，必然會造成所謂的樓市市場價的崩盤！

所以，絕對不能小視深圳政府大批量的，提供6折5折房子，對於樓市的影響！

新中國剛成立的時候，上海的糧商哄抬糧價，讓民眾買不起糧食，來挑戰新中國的政權。

但久經戰陣的共產黨人，可不是好對付的。

上海政府秘密調集了大量的糧食，在市場上大規模低價拋售，最後平抑了糧價，那些高價囤積了糧食的投機倒把的資產階級商人，最後面對雪崩般的糧價，大虧血本，不得不向新中國投降。

此情此景，和現在深圳的樓市，何其相似。

炒房客壟斷房源，哄抬房價，惹得百姓怨聲載道，以為政府拿他們沒有辦法。

但不要忘記，新中國的歷史表明，不用行政的辦法，就用市場的辦法，政府也能打敗他們對於房價的挾持！

軍輝論房

深圳計劃未來18年提供170萬套住房，擬分為市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類，市場商品住房佔住房供應的40%左右，60%將用於人才安居住房和公共租賃住房。

深圳這次樓市新政，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，通過租購併舉，把各類群體涵蓋到住房保障體系之中。

作為國內最年輕的超大型城市，深圳這些年人口過速聚集，帶來高速發展、財富累積的同時，也帶來了住房供需不平衡、結構不合理、保障不充分

深圳推進住房供需匹配，把中低收入的人群住房支出降低（在符合條件的前提下，人才住房租售價為市場價的60%左右，安居型商品房租售價為市場價的50%左右），在一定程度上提高深圳對優秀人才的吸引力，保持科技創新活力。

此次深圳樓市新政，是一次顛覆性的創新改革，未來它將深刻影響深圳的居住體系以及房地產市場，

可以想象，到時候參與輪候的人一定不少，可能會出現千人搶一套房的情況。而且該意見剛提出，未來具體如何實施，仍有許多工作要做。

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房價還會上漲。

深圳正在走香港的老路。

香港住房失敗的一點就在於控制了住宅用地比例，只有7%。有佔總面積近60%的山林綠地是被嚴格保護，不準開發的。全世界發達城市的住宅用地比例佔總建設用地的比例均超過了50%，深圳目前的水平大概是20%左右。如果扣除小產權房的面積，應該還不足20%。

深圳原本就不大，住宅用地比例還很低，房價怎麼可能穩得住呢？

再看看18年170萬套住房。乍一看數字很大，但平均攤，一年就9萬多套，而深圳目前年均流入人口超過了60萬。這個缺口會越拉越大。

還可以對比下上海和北京。2016-2020年，這兩座城市住房供應分別預計是170萬和150萬。這可是5年的供應量，而深圳呢，是18年的量！而這三座城市的實際人口均超過了2000萬。

深圳的住房自給率僅有34%，如果按照這個規劃執行下去，深圳住房自給率不會有明顯提高，一小部分中低收入的戶籍人口和人才能夠以較低成本買到政策性住房，剩下大量人口要面臨高房價和高房租的威脅。

政策看上去很好，高端商品房，中端人才房和安居房，低端公共租賃房，但如果自己算筆賬，一切不言自明。

樓市微觀察

你好，嗨住租房來回答這個問題。

深圳進一步落實“來了就是深圳人”

北上廣深等一線城市的房價問題早已不是秘密，而如何在維持經濟發展增速的大前提下，讓房地產市場降溫可能是各個一線城市最費心費力的問題了，在這一點上，深圳可以說是做出了重要的表率作用。

6月5日，深圳住建委發佈《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（以下簡稱《意見》），明確了面向未來（2018年至2035年）的住房發展目標，計劃未來18年提供170萬套住房。相較於北京、上海，深圳再一次在地產政策的調控上走在了前列，她也是第一個發佈2035年住房規劃的城市。

而在這個《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》中，最重要的內容可以濃縮成一句話，即確立人才房、公租房、安居房和商品房的結構為2：2：2:4，簡而言之就是提高目前人才房、公租房、安居房的佔比，進一步壓縮商品房的投入比例。

多元化是這一次政策調控的主旋律

住房供給的形態更加多元化，“租購併舉“得到了政策面上的落實與確認。在住房供給上，未來深圳公租房將佔到20%，進一步減輕外來人員的住房壓力，從城市發展的可持續性上也緩解了住房所帶來的人口流失和人才流失。

在顛覆了過去近30年的商品房住房供給體系以外，深圳市還從過去的壟斷供應土地，變為城市供地、企事業單位自用地、村集體用地、棚戶區改造等多個渠道。可以說，這一次房地產市場的政策導向將會從暫時性政策轉變為長效機制。

深圳政策對其他城市的啟示

在過去30年，無論是政策施行還是發展能力，深圳都為其他城市提供了很多可借鑑的模板，深圳在這一次房地產市場的行動也極有可能成為其他城市房地產試產改革的風向標。目前，從高層看，決策層已經意識到房地產的風險性，也明晰地提出了房地產市場的解決辦法，其中一個最有效的辦法就是：以租代購。

對於還在北上廣等一線城市奮鬥的年輕人而言，拼了命買房的收益已經越來越小，而受到支持的租房市場可能會成為下一個熱搶的版塊，畢竟優質的房產資源永遠都是少數的。當然了，想要獲得優質的租房信息，就要有優質的信息平臺。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。全平臺房源超過1000萬套，實時可租房源20萬套，在上海我們的房源數量比第二名租房平臺領先2倍。

嗨住租房

以後想買房就更難了，我們會活得像香港人一樣苦逼，有房的人，他爺爺那一代有房子、爸爸那一代有房子，兒子將來有房子，以後生活取妻上學無憂。沒房子的人祖祖輩輩都住公屋、圍屋、廉租房，就像九龍城一樣是低端人群的聚集地，祖祖輩輩生活在社會的最底層，買房，那時候已經沒有可能。有房的賺到錢的住半山別墅。因為房子呢，他除了居住的功能之外，如果你擁有產權，他還是子孫後代的資產。如果只是出租，他永遠不是你的。

青夜貓遇著死老鼠

度一度5折買福利房的薅法 - 附案例演示

1 開篇

近日，深圳正式對外發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，提出了關於“八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補貼”的深圳住房供給和保障體系的總體設計。

其中，提出了合格的申請人5折買安居房， 本科畢業可以有機會6折買人才房。不少上班族，公務員都高興得不得了。思開skybeamer為心裡能牽掛百姓和人才的做法表示支持。

現在是意見稿，還有提交意見的機會。既然有很大機會落實為法規，那就看看操作起來會如何。

2 安居房打5折

現在深圳新房均價約5萬5每平米，小於70平米，以69平米來計算，安居房可以5折價購買，打折之後為2萬7千5百元每平米。人才房6折，暫不展開。

15年之後可以流通，可選擇15年或者30年按揭。那麼考慮到申請人通常出來社會幾年，20多歲可以申請。隨著事業升遷變化和家庭人口擴大變化，持有15年後有換房需求。

現階段統計表明，大部分人都是持有6~10年房產即開始換房。2018年1月份，杭州數據表明，當地換房週期是5.2年。跟上海差不多，而上海是5年。 大洋彼岸，美國人換房週期是12年。

因此選擇15年可以取得完全產權的年限來作為計算基礎。

69*55000*0.5=大約190萬總房價額。原價需要380萬，打5折後能節約大約190萬。

首付約57萬之後，要貸款總額133萬。包含利息約55萬，還款總額約188萬。2018年最新利率4.9%為基準，沒有上浮。公積金未計入。

貸款月數180個月。月均約還款10400元。購房總支出為57萬首付款加按揭款188萬等於245萬。

按揭明細請看圖。

15年期滿後，期間支付的房屋按揭總資金大體是245萬(188萬還款總額+57萬首付) 。

安居房如桃源村有補地價，按照大概房產價值（購房價值）30%補地價。桃源村補地價的也會根據市場變動來浮動，過去的年月是上浮。按照3成計算就是加57萬地價，需要套現或者說需要換房之時，付出了成本是這麼個數。

這個雖然意見稿沒有明說，但是實際操作的時候，有可能會收取，這點需要意見稿明確或者說要在正式成為法規時候明確。

這裡思開skybeamer暫不加入計算當中。

3 安居房兌現收益

房價若翻倍，市面價380萬翻倍為760萬市場價。安居房由於是5折購買，則760萬減掉190萬原始購房價得到570萬會被視為收益部分。增值收益對半分，是285萬。為啥要對半分呢，因為購買時候5折，相當於官方出了另外一半的錢，那麼收益對半就合理了。

作為官方的補收益部分，此部分也可以當作是申請人（業主）的一個支出。

付出的成本，245+285（補收益）=530萬。

所以，760萬減掉530萬的成本，賬面能賺230萬。

15年增值230萬。以245萬投入，245萬收入算起來每年可得15萬收益，月均約12500元， 還是挺可喜可賀的。

這個增值額，前提是翻倍。思開skybeamer等會和買商品房對比計算一下，看哪個更划算。

4 租賃和申請安居房對比

245萬的成本相當於15年180個月內，每個月租金1.36萬。

若是租住，可以租個高檔的，譬如萬科全自持的項目“北京翡翠書院”。根據該樓盤出租方案。90平方米精裝三居室月租金1.5萬元，按照自持地塊單次租期最長十年計算，需一次性付清180萬元租金。兩者差別不大。主要差別是純租賃不能保證最後獲得房屋產權。 考慮到萬科樓盤的居住品質，居住人群，這個價格比起同樣需要一次付出很多，每月月供一大筆的安居房，哪個舒適自在，哪個價格更加值得，各位心中有數。

對比而言，買安居房，成本若以每月的月供10400計算，一年是12萬元多。顯得更低。

租賃還可以申請官方的廉租房，以18元每平米*69平=1242元/月。一年約1萬5千元，15年租金約為22萬。

圖為最新公租房參考價。

這個時候，做首付的57萬，若是拿來買不限購的銀行寶寶類的現金理財，以5個點上下的年化收益率計算，一年約2萬8收益。每個月利息收入完全可以覆蓋租賃房租金。

租賃生活，本金還在，隨時可以買。買了再小，收益也都是自己的，槓桿收益就更可觀。期間可以賣了再買改善型住房也比較輕鬆。若是買了安居房，有任何槓桿收益，都要分流收益。而且，這個收益是必須經過15年的等待。這個過程可能需要祈禱一帆風順或者順之自然。

5 安居房侷限性

現實中，兩個人買商品房，兩個人一起用槓桿，收益兩人分，槓桿效應並沒降低。

安居房人才房，只有申請人在用槓桿，實際槓桿只有買商品房的槓桿使用效率的一半。

商品房，隨時賣，隨時變現，不受封閉式流轉的限制。期間有任何的升值變現機會都無法把握，下跌風險就看是否值得扛。

安居房不能按照正常的商品房來操作進行抵押，需要全部產權到手才能抵押。若是要補全地價的，則更加麻煩。少了滾動增值的機會，或者有可能不能用來抵押換取資金來抵禦生活中一些急促而來的大病大災等風險。

對於生意人，不能抵押的資產是很致命的，特別是當現金流需要保持的關頭。那個王健林，摔杯子，都要賤價賣資產給富力地產，都是現金流給逼的，財富因此而大幅縮水。

當然人家還是大富豪。而普通申請安居房的，遭此情形則是傷筋痛骨的了。

若是要把未滿15年的房子賣掉，只能封閉式流轉，賣給合乎資格的人，而且價格是不能保證有利潤的情況下，按揭利息成本已經提前支付不少的情況下，擺明了很吃虧。

思開skybeamer有必要提醒一下，買了安居房，15年內提前還款無意義。因為付完錢，還是沒有真正完全擁有。

安居房作為福利房，從離市中心近到越來越偏遠，有時需要考慮這個。還有個限定是，安居房需要有人建設，若沒有足夠房源，就不僅僅是房子偏遠的問題了，而是能否有得申請的問題。若是要等待漫長時間，試問有多少青春歲月會為此停留。

最新的例子是， 6月6日，南山區前海片區以公開掛牌的方式，出讓一宗佔地17508.75㎡、總建面13.48萬㎡的商業用地（T102-0274）的使用權。本宗地位於桂灣片區二單元01街坊,是深圳市前海深港現代服務業合作區核心啟動區，起價24.69億元。據瞭解，該地塊是定向港企購買，限定購買條件，其中20000平方米公寓用於人才房，服務於片區人才。到截止時間無人參與競拍，導致地塊流拍。

前海帶有人才房配建要求的地塊沒有拍賣出去，提前展示了這個隱憂。

6 安居房適宜性

安居房人才房的價格盯緊商品房，若商品房升了，翻倍，那麼首付金額、還款額更加是可怕。

對於資產額有限的申請人來說，安居房人才房打5折是沒有意義的。

若是能申請得到的，那麼資質是很值得懷疑的。這個設置就成了問題，對於這個系統的運作來說是個大bug。

豐滿理想常常找到骨感現實來陪伴。

有些人才，自身條件不錯，家境也不錯，可能家庭已經有了，可能只要把相關的房產隱藏轉移，就可以申請了。

也有人沒工作，而且沒有資產，輕鬆通過審查，資金也不是問題，可以合乎資格取得。如果要工作作為條件，相信也是可以輕鬆獲得的。

例如蛇口招商雙璽那位後生。

思開skybeamer想不到房源居然這麼樣配對上了主人。蘿蔔和坑有時可以組合得，如此有幽默感。

所以，生意人適當時候還是值得擁有的。特別是房票多，多到用不完的時候。

7 同等條件下購買商品房的情形

買商品房，5萬5買了69平米，房屋總價約380萬。

首付約114萬之後，要貸款總額266萬。包含利息約110萬，還款總額約380萬。利率4.9%基準，沒有上浮。公積金未計入。114萬首付款+380萬按揭款=494萬總支付款項。

若翻倍到760萬，基於其流動性良好，未扣除手續雜費的情況下，無需和官方分享一半收益，僅扣除上述494萬成本，則可賺266萬賬面價值。

這個金額比起安居房5折購買能獲得230萬收益要多一點，相差不大。此間尚未考慮那些申請安居房人才房的通常都會有公積金搭配供樓，會讓安居房供樓成本更加低，安居房最終收益會更大。

另外，申請安居房或者買商品房的可能都會選擇壓力更加小，槓桿更加大的30年按揭，收益情況當然也會隨之而變，此處不作詳談。

8 結語

90平米以下人才房要求更高一些。從申請人條件上有學歷等限制，面積上更加大，折扣為6折，綜合起來，人才房的支出成本更加高。這裡不再贅言，大體推理觀點仍然可以參閱上面的思路。

安居房可以說非常適合一眼望得到生活盡頭的人申請。此種生活在3~4線城市較多。因此，可能深圳弄出此法規的一種狀態是，牆內開花牆外香。

深圳作為動感創新裂變的城市，變動大。企業變化多，機關事業單位發展大，人隨流而動，難以固定某處。思開skybeamer認為，多樣性的存在，是一種良好的自然及社會狀態。因此，深圳一樣會有這種安穩的工作存在。安居房有適合的人群，更加有追逐的人群。

在年富力強的時候能以價格較低的機會上車，持有房產，相當於有一個護城河在保障。畢竟到了中年，承載上中下三代於一身，將來歲月退休年齡推遲，老了還需繼續貢獻發熱。 自己有中年事業健康等危機，還要應付子女大學留學費用支出，甚至長輩病痛支出都等著，正是讓房產兌現收益的時候。

中年時候更上層樓，沒有危機，那就更值得祝賀了。

有機會，看準有合適的上車盤，還是上車吧。

綜上所述，能買安居房人才房的是少數，而且實際情況迫使很大部分人可能都不會真正買成。影響房價有限。而且安居房人才房是跟隨商品房的價格走，看人臉色，還要影響人家的價格，有點天方夜譚。

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思開

關鍵字: 深圳 意見 住房