青春已逝伊人如斯
要想业主自治先理清以下几个问题：
一、“自治”组织该是何种资质？
法律上是没有“自管自治组织”这个概念的，合乎法律规定的只有业主大会、业主委员会和具备资质的物业服务企业。小区物业不聘请物业管理企业也不符合《物业管理条例》物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制。也就是说，业主可以自主管理，但须与专业的物业服务相结合，即聘用物业服务企业。
二、合法程序是啥样的？
成立业委会，先成立筹备小组，然后向所在地的房地产行政主管部门提出书面意见。得到答复后，公示召开业主大会，最后在大会上选举业委会。
三、业委会提供物业管理服务是否专业？
物业管理是一门专业的学问，如维持小区内车辆停放秩序、检查电梯安全，以保证小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全；在小区环境方面，提供清洁、绿化、治安保卫等服务；进行自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等。这些都需要综合管理经验，应该由一个综合型的物业管理专业团队来执行。多数业委会本身不具有物业管理的资质，如果聘请的人员也没有经过相应的培训，很容易造成提供的服务与收费标准之间的差距。这种做法可能无法保障小区的服务质量，会成为业主不满的因素之一。”
四、收费标准如何确定？
小区“自治”票据问题无法回避。业委会的性质决定了其无法成立公司，而《物业管理条例》第32条又规定了从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，这里存在矛盾点。
五、出现问题由谁担责？
业委会这种自治组织是不承担民事责任的，如果未收费，业委会尽到了管理义务应该就不承担责任。如果收费了，双方就要约定责任和义务。
六、谁来监管？如何监管？
“业委会的职责是召开业主大会，监督物业服务。等他们直接变成物业管理者的时候，业委会就成了既是运动员又是裁判员，弊病也由此产生。小区“自治”首先要有内部监督，要建立严格的管理制度和财务制度，“比方说，从业主代表中选聘专业人员，分别成立财务监督小组和法律维权小组，共同监督业委会。”其次，业委会的权力需要外部行政管。没人管肯定是不对的，社区街道和房产部门都应该有相应的监管责任，但他们都没有执法权，所以还需要公安部门去配合。
小区是市民的家园，也是城市社会管理的末梢，“自治”是一条出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很长的一段路要走。
物业小钻风
成立自己的小区业委会其实并不难，只是需要短期的人力精力和时间上的消耗，进行相关人员组织和筹备，手续相对繁琐一些，克服这些困难成立小区业委会其实没想象中那么难。但是让业委会自行管理小区确实会有很多的难点。
难点一、职和权归一，更容易发生滥用职权和以权谋私的隐患。
难点二、对业委会成员的能力和品质缺乏认知
业委会的成立，虽是业主选举，但是现代小区里业主与业主之间基本都是很少相互了解和认知的。有没有能力、有没有责任大家只是凭短暂的选举接触认知。所以真正有没有能力和责任大家并不确定，一旦是没有能力的业委会进行自己管理，后果会是小区管理更混乱。
难点三、缺乏相关的专业管理团队和经验知识。
小区物业是一个对专业知识和能力要求很高的专业服务机构，它需要很多部门、很多岗位、很多专业人士相互协作和独立完成很多的小区工作。这些专业的工作不是一般的业委会能够胜任的。
难点四、管理和执行力薄弱，难以杜绝亲情化管理。
面对小区众多亲朋好友，规定难以实施。面对管理和员工中的小区业主，面对即业主又是服务人员双重身份的服务团队，有效管理难上加难。
难点五、官方上没有明确身份和认定，很多事物处理缺乏有效合法法人身份。
这样的管理机构在很多事物上很难处理，同时在发现问题也很难进行处理。
所以小区要业主自治，让业委会自行管理小区，可以是可以但是也存在很多风险，短期可能会有不错的改观，但是很难维持好长期管理。小区自治好与坏要看业委会能力的同时还要看业委会品质，可以说自治好坏也要看人品。但业委会管理小区也确实是一个不错的选择，只是有风险。
小区物业人
根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
业主自治的基本流程：
1、召开业主大会，成立业主委员会：小区已交房入住，入住户数和入住面积达到规定要求，由一定数量的业主代表向小区所在地居委会和房管部门申请，有关部门依法指导成立筹备组。
2、召开业主大会，确定业主大会议事规则，业主公约等共同规章，确定业主自治的基本形式和费用标准。
业主自治（自我管理）的适用范围：
单一业主群体单一或相对单一，楼栋少，公用设备设施少，业主群体中有相对时间可从事基础保安保洁和维修服务的人员，一般为老旧居民楼，单位住房，因不涉及供水供电等问题，所以可以由小区居民自行组建队伍进行管理，但是前提是需要就公共区域尤其是房顶漏水，公区照明监控等问题进行事先约定！
业主自治（选聘物业服务企业或物业经理人）：
一般而言，2005年以后开发建设的小区，特别是有监控，门禁道闸，电梯，消防，二次供水，二次供电等较多公用设施设备的小区，因为涉及的专业性强，不适用业主自治，业主可以成立业主大会，自行选聘合适的物业服务企业。
另外一种可以尝试的方法是由业主选聘一位职业物业经理人，由其组建管理团队进行管理。但经理人的管理权限，监督规则，人员的工资及社会保险等问题都需要业主大会做出规定。
天棚元帅看世界
提这个命题是不对的。小区业主可以不要物业公司这样黑社会性质的私人企业。物业服务可以多种多样，多元化社会，多元化经济，造成多种经济得家庭，经济基础决定上层建筑，这是永远不变的真理。收入高和收入低的生活方式，消费水平和思想意识不一样。所以物业服务就要多种形式和经济结构来适应社会的不同的家庭经济基础的要求。买房，有的就是全部付款大部分都是贷款还息的方式，经济很困难，所以物业一刀切的对待业主收费，是很不明知的，每年两千多的物业费对每月一万的住户就不是问题，但对每月三千元钱的住户就是问题了，还贷款，还要生活，还要交电费，水费，还要养孩子。对那些自由职业者，更是问题了他们的收入不稳定可是贷款，和物业费水费等都是固定的，电可以少用，水可以少用但物业费一分都不能少。一个小区一千七百户，一年三百多万的物业费。物业都干啥了？值这个价么？楼管，保安，卫生队，维护设备保养的，人是有数的，他们的工资也是有数的，价格是物业和房管局和物价局他们定的。业主只有默默承受，他们物业要是没有业委会，说涨价就涨价。谁能管得了他们。这不给土匪恶霸一样么。业主有选择的自由权么？业主也应该能到市场去选择物业服务公司和个人服务组织，业主也可以去聘请物业经理，管理小区的日常事情，业主可以根据去年的实际消耗的物业费用，可以根据室内实际面积按平方交下一年的费用。按照多退少补的原则。用多了再补。用少了再退。业主的钱真正用到刀刃上。现在是物业公司一大堆，吃闲饭的多跟过去的国有企业那样。改革就是改掉闲人吃饭，不劳而获者。业主的钱也是自己挣来的，不是大风刮来的。一定要物业服务市场化。不能专制化成了铁饭碗。搬不走，打不掉，赖着不走。就像如今工厂辞退工人那样容易，业主就像装修那样，可以去找装修公司，可以去找个人，可以承包几个项目。有保安公司，有卫生队，有维护设备的专业技术人员，物业公司不可能大而全，他啥都会他啥都能干！不可能！就是你能干，电梯能让他们干么？起重设备关系到人的生命安全。我个以盈利为目的的私人物业公司，能行么？就是在国有企业，起重设备维护还是有专业技术人员来做。所以必须国家管起来，组建有资质的专业队伍，让业主从中去选择。电视坏了，找人修。垃圾多了，找拉垃圾的清运，电梯维保找有资质的专业技术人员去维护修复。有质量保证。搞物业管理，业主可以去聘请专业管理人员。弄这么个大公司谁养的起啊！还辞退不了，他们就给流氓无赖一样，就是不走！税给他们的权力，业主必须养这些地皮流氓！
舒心141276736
小区成立了业主委员会，就是自治。但是提问人所说的可能是业主自管，自管是自治的终极形式，这种管理方式是对小区民主化自我管理考验。
小区自管存在哪些难点？我认为小区自管存在以下问题:
一、管理团队的专业化问题。它涉及到三个方面，一是个人的专业度，二是管理人员全职参与程度。
1、参与自管的委员们都未必有物业管理的经验，即使聘请了专业的物业人员(其实有也不会太多，否则不就是物业公司的一个服务中心吗？)，况且业委会也没有物业公司的品质监督管理经验。
2、自管小区的业委会的委员们，想必都是退休的老人，年轻人不太会愿意加入这个基本上算全职的工作。大家都知道物业管理工作虽然不是高精尖，它最大的特色是重复劳动、事情零碎繁琐，二十四小时不间断，问题说来就来，半夜起床是常有的事。老年委员们，精力不足以长期应付这类工作。
在有效制度传承方面还有待实践论证！
二、组织身份与监督架构缺失。在很多地方业委会不具有法人资格的，雇佣人员、签订合同与开设公共账户等等方面存在一系列的困难，就目前来说，只能认为是一个“准法人"。
在各类法制健全的当今社会，从事经济活动是有相当困难甚至是绝望的。在这种条件下，自管的小区，没有银行的公共账户，给员工交不了社会保险、收了钱开不了发票，公款私存等等就不可避免。
那么业主缴的物业管理费，很可能就会存在某个委员的个人帐户上，招募的工作人员都是不需要交社保的外来务工人员或退休人员，一旦出了状况(这包括劳动纠纷和员工伤亡)，其中的风险不可想象。如果对外签订合同，上了法庭，对方如果提出业委会不具有法人资格，所以合同应无效，怎么办？
自管的小区，其业委会成员都是义务奉献，做得好了没有多少奖励，做错事呢也没有办法给予惩罚与追责。
另外，最重要的一个问题，小区内是没有一个组织对业委会实施监督。业委会的运作完全依赖于委员的个人操守，是一个相当危险的。有一个新闻说:一个业委会主任家里存有380万小区公款令人后怕！
三、小区全体业主的凝聚力和信任度！这个问题很重要，这是自管的土壤和基础。中国人有一个习惯，在民主的环境中，少数人非要表现个性。大家都说东吧，他偏偏要说西。老话说的公要馄饨婆要面！这就让媳妇难办了。
小区自管，实际上就是经营公司，做生意总是有亏有赢，谁能保证做生意不亏钱？那么大家当年赞同自管，有多少人能够接受自管亏损的事实？
本来很多人就对业委会有很大的偏见，这种亏损的局面一旦出现，有多少人能够冷静分析解决问题，漫天的口水，不理智的谩骂将会导致出现不可收拾的局面！
比如说:业委会全体辞职！小区的自管极速冷冻停摆！
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怎么办？
老包有时不在线
小区可以不要物业公司，由业主们自己管理物业事务，这种方式的正确定义应该叫自管物业。
自管物业与业主自治是两个概念，不能混同。
业主自治是业主们当家作主，依法行使私有财产所有权和管理权的一种管理体制。其特征就是成立小区业主大会和业委会，作为组织机构，成为全体业主利益的代表。达到自己作主、自我约束、自已管理的自治形式。具体作法，在《物权法》《物业管理条例》及实施细则已有明确规定。
需要强调的是，不管要不要物业公司，业委会和业主大会必须要成立。这是业主自治的第一步，必由之路，是业主维权的基本保证。
业委会成立之后，可以另換物业公司，也可以进行自管物业事务。决定权在业主大会。 不过，事实证明自管物业的难度很大，不可贸然决定。比较稳妥的办法是选择声誉较好的另一个物业公司，换掉原来的不称职的物业公司。由业委会对其加强监管，这样省事一些。
执中bj1
小区的好多事总要有人做。当前小区普遍存在的物业不作为、乱作为，掠夺属于小区全体业主的公共收益，横行霸道，各个小区怨声载道。所以众多人对物业非常反感，在情在理。解决当前这一问题的根源不是要不要物业的问题，而是小区的物业的选用权、聘用权、管理权归谁的问题。当前小区的物业是开发商安排遗传来的，他们自然一切为开发商站位，谋利，无视业主。试想，如果业委会代表业主选聘一个物业服务公司，和它谈条件，签约服务条款，制订详细公约和解聘条约。那么这样选聘的物业公司能侵吞业主权益吗?能随意收费吗？能欺负业主吗？因为业主掌控着它的生存权，你违约，我解聘。你胡作为，我罚你，甚至拒付服务金，撤换你。至于小区要由内部人员业主搞物业工作，那决定权也在业委会。让开发商安排的黑物业赶快滚旦吧！
枫林千山
从理论上讲，实现业主自治很美好，可实际上，有的小区实行自治后更难。不交费的业主更多，收费更高，业主投诉更难，小区管理更差，最后甩手不干了，又没有物业按盘，这样的例子不少阿。
手机用户61700655261
物权法规定业主具有共同管理权，而非“自治权”。
立法法规定，基层民主自治制度由法律规定，到目前为止，全国人大及其常委会并没有颁布“业主自治制度”。
建筑物共有部位的管理、维护、维修等具体事物，具有专业性和持续性特点，需要专业、专职工作人员或机构完成。
民法总则颁布，可以将业主大会确定为非法人单位，业主大会聘请社区经理人执行共同管理职责。
孟宪生律师
小区可以自治，有法律依据。但是难度很大，运作风险、专业问题、经费问题、服务标准等问题都需要全面考虑。物业行业门槛低，但专业性、政策法规性都很强，管理需要长时间积累经验。印证一句俗话“看着容易，做起来难”。
