青春已逝伊人如斯
要想業主自治先理清以下幾個問題：
一、“自治”組織該是何種資質？
法律上是沒有“自管自治組織”這個概念的，合乎法律規定的只有業主大會、業主委員會和具備資質的物業服務企業。小區物業不聘請物業管理企業也不符合《物業管理條例》物業管理實行業主自主管理與專業服務相結合的管理體制。也就是說，業主可以自主管理，但須與專業的物業服務相結合，即聘用物業服務企業。
二、合法程序是啥樣的？
成立業委會，先成立籌備小組，然後向所在地的房地產行政主管部門提出書面意見。得到答覆後，公示召開業主大會，最後在大會上選舉業委會。
三、業委會提供物業管理服務是否專業？
物業管理是一門專業的學問，如維持小區內車輛停放秩序、檢查電梯安全，以保證小區環境的整潔美觀和保障住戶的人身財產安全；在小區環境方面，提供清潔、綠化、治安保衛等服務；進行自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等。這些都需要綜合管理經驗，應該由一個綜合型的物業管理專業團隊來執行。多數業委會本身不具有物業管理的資質，如果聘請的人員也沒有經過相應的培訓，很容易造成提供的服務與收費標準之間的差距。這種做法可能無法保障小區的服務質量，會成為業主不滿的因素之一。”
四、收費標準如何確定？
小區“自治”票據問題無法迴避。業委會的性質決定了其無法成立公司，而《物業管理條例》第32條又規定了從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，這裡存在矛盾點。
五、出現問題由誰擔責？
業委會這種自治組織是不承擔民事責任的，如果未收費，業委會盡到了管理義務應該就不承擔責任。如果收費了，雙方就要約定責任和義務。
六、誰來監管？如何監管？
“業委會的職責是召開業主大會，監督物業服務。等他們直接變成物業管理者的時候，業委會就成了既是運動員又是裁判員，弊病也由此產生。小區“自治”首先要有內部監督，要建立嚴格的管理制度和財務制度，“比方說，從業主代表中選聘專業人員，分別成立財務監督小組和法律維權小組，共同監督業委會。”其次，業委會的權力需要外部行政管。沒人管肯定是不對的，社區街道和房產部門都應該有相應的監管責任，但他們都沒有執法權，所以還需要公安部門去配合。
小區是市民的家園，也是城市社會管理的末梢，“自治”是一條出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很長的一段路要走。
物業小鑽風
成立自己的小區業委會其實並不難，只是需要短期的人力精力和時間上的消耗，進行相關人員組織和籌備，手續相對繁瑣一些，克服這些困難成立小區業委會其實沒想象中那麼難。但是讓業委會自行管理小區確實會有很多的難點。
難點一、職和權歸一，更容易發生濫用職權和以權謀私的隱患。
難點二、對業委會成員的能力和品質缺乏認知
業委會的成立，雖是業主選舉，但是現代小區裡業主與業主之間基本都是很少相互瞭解和認知的。有沒有能力、有沒有責任大家只是憑短暫的選舉接觸認知。所以真正有沒有能力和責任大家並不確定，一旦是沒有能力的業委會進行自己管理，後果會是小區管理更混亂。
難點三、缺乏相關的專業管理團隊和經驗知識。
小區物業是一個對專業知識和能力要求很高的專業服務機構，它需要很多部門、很多崗位、很多專業人士相互協作和獨立完成很多的小區工作。這些專業的工作不是一般的業委會能夠勝任的。
難點四、管理和執行力薄弱，難以杜絕親情化管理。
面對小區眾多親朋好友，規定難以實施。面對管理和員工中的小區業主，面對即業主又是服務人員雙重身份的服務團隊，有效管理難上加難。
難點五、官方上沒有明確身份和認定，很多事物處理缺乏有效合法法人身份。
這樣的管理機構在很多事物上很難處理，同時在發現問題也很難進行處理。
所以小區要業主自治，讓業委會自行管理小區，可以是可以但是也存在很多風險，短期可能會有不錯的改觀，但是很難維持好長期管理。小區自治好與壞要看業委會能力的同時還要看業委會品質，可以說自治好壞也要看人品。但業委會管理小區也確實是一個不錯的選擇，只是有風險。
小區物業人
根據《中華人民共和國物權法》第八十一條的規定
業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。
對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
業主自治的基本流程：
1、召開業主大會，成立業主委員會：小區已交房入住，入住戶數和入住面積達到規定要求，由一定數量的業主代表向小區所在地居委會和房管部門申請，有關部門依法指導成立籌備組。
2、召開業主大會，確定業主大會議事規則，業主公約等共同規章，確定業主自治的基本形式和費用標準。
業主自治（自我管理）的適用範圍：
單一業主群體單一或相對單一，樓棟少，公用設備設施少，業主群體中有相對時間可從事基礎保安保潔和維修服務的人員，一般為老舊居民樓，單位住房，因不涉及供水供電等問題，所以可以由小區居民自行組建隊伍進行管理，但是前提是需要就公共區域尤其是房頂漏水，公區照明監控等問題進行事先約定！
業主自治（選聘物業服務企業或物業經理人）：
一般而言，2005年以後開發建設的小區，特別是有監控，門禁道閘，電梯，消防，二次供水，二次供電等較多公用設施設備的小區，因為涉及的專業性強，不適用業主自治，業主可以成立業主大會，自行選聘合適的物業服務企業。
另外一種可以嘗試的方法是由業主選聘一位職業物業經理人，由其組建管理團隊進行管理。但經理人的管理權限，監督規則，人員的工資及社會保險等問題都需要業主大會做出規定。
天棚元帥看世界
提這個命題是不對的。小區業主可以不要物業公司這樣黑社會性質的私人企業。物業服務可以多種多樣，多元化社會，多元化經濟，造成多種經濟得家庭，經濟基礎決定上層建築，這是永遠不變的真理。收入高和收入低的生活方式，消費水平和思想意識不一樣。所以物業服務就要多種形式和經濟結構來適應社會的不同的家庭經濟基礎的要求。買房，有的就是全部付款大部分都是貸款還息的方式，經濟很困難，所以物業一刀切的對待業主收費，是很不明知的，每年兩千多的物業費對每月一萬的住戶就不是問題，但對每月三千元錢的住戶就是問題了，還貸款，還要生活，還要交電費，水費，還要養孩子。對那些自由職業者，更是問題了他們的收入不穩定可是貸款，和物業費水費等都是固定的，電可以少用，水可以少用但物業費一分都不能少。一個小區一千七百戶，一年三百多萬的物業費。物業都幹啥了？值這個價麼？樓管，保安，衛生隊，維護設備保養的，人是有數的，他們的工資也是有數的，價格是物業和房管局和物價局他們定的。業主只有默默承受，他們物業要是沒有業委會，說漲價就漲價。誰能管得了他們。這不給土匪惡霸一樣麼。業主有選擇的自由權麼？業主也應該能到市場去選擇物業服務公司和個人服務組織，業主也可以去聘請物業經理，管理小區的日常事情，業主可以根據去年的實際消耗的物業費用，可以根據室內實際面積按平方交下一年的費用。按照多退少補的原則。用多了再補。用少了再退。業主的錢真正用到刀刃上。現在是物業公司一大堆，吃閒飯的多跟過去的國有企業那樣。改革就是改掉閒人吃飯，不勞而獲者。業主的錢也是自己掙來的，不是大風颳來的。一定要物業服務市場化。不能專制化成了鐵飯碗。搬不走，打不掉，賴著不走。就像如今工廠辭退工人那樣容易，業主就像裝修那樣，可以去找裝修公司，可以去找個人，可以承包幾個項目。有保安公司，有衛生隊，有維護設備的專業技術人員，物業公司不可能大而全，他啥都會他啥都能幹！不可能！就是你能幹，電梯能讓他們幹麼？起重設備關係到人的生命安全。我個以盈利為目的的私人物業公司，能行麼？就是在國有企業，起重設備維護還是有專業技術人員來做。所以必須國家管起來，組建有資質的專業隊伍，讓業主從中去選擇。電視壞了，找人修。垃圾多了，找拉垃圾的清運，電梯維保找有資質的專業技術人員去維護修復。有質量保證。搞物業管理，業主可以去聘請專業管理人員。弄這麼個大公司誰養的起啊！還辭退不了，他們就給流氓無賴一樣，就是不走！稅給他們的權力，業主必須養這些地皮流氓！
舒心141276736
小區成立了業主委員會，就是自治。但是提問人所說的可能是業主自管，自管是自治的終極形式，這種管理方式是對小區民主化自我管理考驗。
小區自管存在哪些難點？我認為小區自管存在以下問題:
一、管理團隊的專業化問題。它涉及到三個方面，一是個人的專業度，二是管理人員全職參與程度。
1、參與自管的委員們都未必有物業管理的經驗，即使聘請了專業的物業人員(其實有也不會太多，否則不就是物業公司的一個服務中心嗎？)，況且業委會也沒有物業公司的品質監督管理經驗。
2、自管小區的業委會的委員們，想必都是退休的老人，年輕人不太會願意加入這個基本上算全職的工作。大家都知道物業管理工作雖然不是高精尖，它最大的特色是重複勞動、事情零碎繁瑣，二十四小時不間斷，問題說來就來，半夜起床是常有的事。老年委員們，精力不足以長期應付這類工作。
在有效制度傳承方面還有待實踐論證！
二、組織身份與監督架構缺失。在很多地方業委會不具有法人資格的，僱傭人員、簽訂合同與開設公共賬戶等等方面存在一系列的困難，就目前來說，只能認為是一個“準法人"。
在各類法制健全的當今社會，從事經濟活動是有相當困難甚至是絕望的。在這種條件下，自管的小區，沒有銀行的公共賬戶，給員工交不了社會保險、收了錢開不了發票，公款私存等等就不可避免。
那麼業主繳的物業管理費，很可能就會存在某個委員的個人帳戶上，招募的工作人員都是不需要交社保的外來務工人員或退休人員，一旦出了狀況(這包括勞動糾紛和員工傷亡)，其中的風險不可想象。如果對外簽訂合同，上了法庭，對方如果提出業委會不具有法人資格，所以合同應無效，怎麼辦？
自管的小區，其業委會成員都是義務奉獻，做得好了沒有多少獎勵，做錯事呢也沒有辦法給予懲罰與追責。
另外，最重要的一個問題，小區內是沒有一個組織對業委會實施監督。業委會的運作完全依賴於委員的個人操守，是一個相當危險的。有一個新聞說:一個業委會主任家裡存有380萬小區公款令人後怕！
三、小區全體業主的凝聚力和信任度！這個問題很重要，這是自管的土壤和基礎。中國人有一個習慣，在民主的環境中，少數人非要表現個性。大家都說東吧，他偏偏要說西。老話說的公要餛飩婆要面！這就讓媳婦難辦了。
小區自管，實際上就是經營公司，做生意總是有虧有贏，誰能保證做生意不虧錢？那麼大家當年贊同自管，有多少人能夠接受自管虧損的事實？
本來很多人就對業委會有很大的偏見，這種虧損的局面一旦出現，有多少人能夠冷靜分析解決問題，漫天的口水，不理智的謾罵將會導致出現不可收拾的局面！
比如說:業委會全體辭職！小區的自管極速冷凍停擺！
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怎麼辦？
老包有時不在線
小區可以不要物業公司，由業主們自己管理物業事務，這種方式的正確定義應該叫自管物業。
自管物業與業主自治是兩個概念，不能混同。
業主自治是業主們當家作主，依法行使私有財產所有權和管理權的一種管理體制。其特徵就是成立小區業主大會和業委會，作為組織機構，成為全體業主利益的代表。達到自己作主、自我約束、自已管理的自治形式。具體作法，在《物權法》《物業管理條例》及實施細則已有明確規定。
需要強調的是，不管要不要物業公司，業委會和業主大會必須要成立。這是業主自治的第一步，必由之路，是業主維權的基本保證。
業委會成立之後，可以另換物業公司，也可以進行自管物業事務。決定權在業主大會。 不過，事實證明自管物業的難度很大，不可貿然決定。比較穩妥的辦法是選擇聲譽較好的另一個物業公司，換掉原來的不稱職的物業公司。由業委會對其加強監管，這樣省事一些。
執中bj1
小區的好多事總要有人做。當前小區普遍存在的物業不作為、亂作為，掠奪屬於小區全體業主的公共收益，橫行霸道，各個小區怨聲載道。所以眾多人對物業非常反感，在情在理。解決當前這一問題的根源不是要不要物業的問題，而是小區的物業的選用權、聘用權、管理權歸誰的問題。當前小區的物業是開發商安排遺傳來的，他們自然一切為開發商站位，謀利，無視業主。試想，如果業委會代表業主選聘一個物業服務公司，和它談條件，簽約服務條款，制訂詳細公約和解聘條約。那麼這樣選聘的物業公司能侵吞業主權益嗎?能隨意收費嗎？能欺負業主嗎？因為業主掌控著它的生存權，你違約，我解聘。你胡作為，我罰你，甚至拒付服務金，撤換你。至於小區要由內部人員業主搞物業工作，那決定權也在業委會。讓開發商安排的黑物業趕快滾旦吧！
楓林千山
從理論上講，實現業主自治很美好，可實際上，有的小區實行自治後更難。不交費的業主更多，收費更高，業主投訴更難，小區管理更差，最後甩手不幹了，又沒有物業按盤，這樣的例子不少阿。
手機用戶61700655261
物權法規定業主具有共同管理權，而非“自治權”。
立法法規定，基層民主自治制度由法律規定，到目前為止，全國人大及其常委會並沒有頒佈“業主自治制度”。
建築物共有部位的管理、維護、維修等具體事物，具有專業性和持續性特點，需要專業、專職工作人員或機構完成。
民法總則頒佈，可以將業主大會確定為非法人單位，業主大會聘請社區經理人執行共同管理職責。
孟憲生律師
小區可以自治，有法律依據。但是難度很大，運作風險、專業問題、經費問題、服務標準等問題都需要全面考慮。物業行業門檻低，但專業性、政策法規性都很強，管理需要長時間積累經驗。印證一句俗話“看著容易，做起來難”。
