驱车行驶在大亚湾的街道上，首先映入眼帘的不是宽敞干净的道路，也不是鳞次栉比的高楼，而是旁边各个工地上的忙碌的施工景象以及马路两边醒目的售楼广告：
“有铺卖、地段好、租金高……”整个大亚湾给人的感觉如火如荼，生机一片，同事感叹道：“感觉这里有点儿像5年前的宝安。”
本期是《深圳楼市踩盘评级》的第六篇
上个月，淘房志团队一口气看完了十几个大亚湾的项目。今天将给大家重点介绍五月份即将加推的项目——博林腾瑞。
截至发稿前，淘房志得到消息：博林腾瑞将于本周六（5月12号）开盘。
（现场销售朋友圈截图）
大亚湾滨海新区，紧邻深圳坪山，受深圳东进辐射！
区位评级：★★★★
博林腾瑞位于大亚湾西区龙海三路广外附属学校附近；站在粤港澳大湾区的视角来看，博林腾瑞位于深圳东部毗邻深圳坪山坑梓等片区，受深圳辐射。
实际上，我们从世界之窗出发沿着惠深沿海高速驱车行驶，一路上聊着天、吹着海风、一杯星巴克还没喝完，就出了澳头收费站。
深圳到大亚湾，似乎没有想象中的那么远。
从片区规划来看：
大亚湾片区的规划定位是国家级经济技术开发区，目前已经引进多家500强企业。同时大亚湾也是规划中的国际化滨海新城，片区内土地资源丰富，海岸线优美。
但规划是规划，现目前整个片区的市政和商业配套还不够成熟。
邻近厦深高铁，规划惠州地铁1号线，有地铁16号线和深圳对接！
交通配套：★★★
柏林腾瑞位于大亚湾大亚湾西区龙海三路，邻近厦深高铁有公交直达；距离惠州南站约8.8公里；距离坑梓收费站、澳头收费站约10分钟路程。
据最新的《惠州市城市轨道交通线网规划》调整方案公示内容，惠州轨道1号线的终点站——大亚湾文旅北站，就设在项目附近。
同时，文旅北站也是深圳地铁16号线延长线规划中的站点，未来可以在家门口坐地铁前往深圳！
（惠州城市交通规划 点击查看大图）
项目门口是龙海三路（连接深圳段在建）及新荷大道（在建），与深圳坪山距离6公里；与建设中的南坪快速三期无缝衔接，通车后60分钟可以直达南山中心区。
不过，目前博林腾瑞周边的道路大多在施工、马路两边常常尘土飞扬，我们开车去营销中心的过程中，有一种穿越到了三四线小县城的错觉。
（踩盘实拍）
万达文旅项目+广外附设大亚湾外国语学校+森林公园，周边自然环境加分！
文化休闲配套：★★★★
项目周边有70万㎡板嶂岭森林公园、4A级红树林湿地公园、滨海公园、聚龙山公园等，自然资源丰富。项目对面就是万达文旅项目，规划投资800亿，据说将按照东部华侨城的标准打造。
在距项目4公里处，有惠湾首个儿童公园——大亚湾儿童公园正在加紧建设中, 占地38万㎡，预计今年完工使用。
（博林腾瑞周边配套方位图）
在教育方面有西区第一、二、三、四小学，兴汉小学、龙山小学、华中师大附小等等。另外， 还有大亚湾西区第三小学以及项目规建幼儿园。
值得一提的是：在距离项目200米左右，有一所广外附设大亚湾外国语外校。
该院校是由广东外语外贸大学与深圳市君跃投资有限公司合作创办的一所15年一贯制全寄宿的国际化外国语学校，包含幼儿园、小学、初中、高中（国际部）四个层次，可容纳6000多名学生就读。
广外大亚湾外校对全体家长承诺，高中创新实验班毕业生100%达到重点本科线、国际高中生100%进入世界200名以内高校。（来自广外大亚湾外校官微）
（广外大亚湾外校整体图)
博林腾瑞位于大亚湾传统的居住区、生态环境较好，但项目距离万达广场有一些距离，周边购物的话有世纪城、大润发购物广场。
项目主推户型为89-110㎡三至四房，南北通透！
产品评级：★★★★
最后再聊一聊产品：
博林腾瑞是我们在大亚湾看的第七个项目，据说这也是深圳博林集团继博林天瑞项目后进入惠州大亚湾片区的第一个项目。
（项目效果图）
项目总占地面积约5万㎡，建筑面积约为21.13万㎡，总户数1628户，合计9栋。其中1、2号楼已经售罄，8、9号楼正在认筹中，预计2018年5月上旬推出。
A户型——约75平，三房两厅一卫
75平三房，实用率高，麻雀虽小五脏俱全。户型设计也是南北通透，客厅连接阳台，动静分区合理，光线充足。餐厅与客厅一体相连，开阔舒适。
B户型——约89平，三房两厅两卫
89平的三房，户型方正，南北通透，相较于75平的三房感觉更加宽阔大气。户型方正，全明通透。主卧自带独立卫浴，空间更大，舒适感更强。
C1户型——约109平，四房两厅两卫
109平的四房客厅开间更加充足，整体奢华大气。 主卧带有独立卫浴和衣帽间，自带尊贵感。同时，主卧、次卧皆带观景飘窗，客厅旁边的多功能房可以随心改造成书房或者健身房。
另外，双阳台的设计让视野更加开阔，可以360°享受对面的山景，呼吸新鲜的空气。
看完博林君瑞的样板房，我们对整个产品设计、家居装修以及园林的构造设计还是很满意的。
（项目效果图）
博林集团在深圳有20多年的开发经验，其中博林君瑞很多人都很熟悉，品质也有一定保证。
（博林腾瑞样板房实景图）
（入户大堂）
（泳池实景图）
（博林腾瑞样板房实景图）
（博林腾瑞样板房实景图）
综合评级：自住看个人喜欢，投资请谨慎！
综合评级 ：★★★★
可以买的理由：
1）
在粤港澳大湾区，临深范围内，未来有轨道与深圳对接，受深圳东进辐射。
2）
户型设计还不错，房子阳台比较大，装修的风格和做工也是偏上的水平，适合居住。
3）
关键是价格便宜。在惠州不算贵，是市场价格，相对于深圳来说，简直就是白菜价了。
不买的理由：
1）
大亚湾整体配套还不够成熟，项目周边目前没有什么人气，等到未来成熟估计要点时间！
2）
没有轨道与惠州南站对接，目前出行没那么方便。
3）
长远来看，惠州的升值潜力要低于东莞。
4）
大亚湾的银行贷款利率高，有的银行利率上浮竟高达40%以上，如果是纯投资的话要考虑资金文图。
5）
现在大亚湾整体的供应量很大，有些楼盘卖了10年都没卖完的，后期转手估计比较困难。
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