健康＋產業地產的商機與模式

引言：東灘顧問前瞻性佈局大健康領域已近8年，從地區大健康產業規劃到養生度假區、健康科技城、精準醫學小鎮、健康小鎮、健康新城等項目的策劃規劃，形成了豐富的知識積累和實踐經驗。

在市場、政策和投資的共同作用下，我國大健康產業正在進入一個新的發展階段，精準醫療、“互聯網+”醫療、生物製藥、生物製造、創新型醫療器械、健康服務，成為大健康產業的六大熱點領域，吸引了眾多政府和企業的關注和投資。

儘管投資很熱，但是成型、成熟的模式和案例還不多，特別是各類以健康＋為主題的產業地產多處於前期的探索階段。大健康產業在內涵上遠遠超出了生物醫藥和保健品的範疇，跨界融合不斷催生新的業態，健康＋產業生態鏈不斷擴展，健康＋產業地產的業態組合更加靈活，業態創新、模式創新層出不窮。

對於致力發展大健康產業的政府和企業，如果能夠結合自身資源和實力，選擇合適的健康＋產業地產模式，找準市場空間，創新業態組合，就有望打開健康產業發展的藍海，打造健康＋產業地產領域的“示範和標杆”。

對大健康產業的未來發展，我們從產品市場、產業技術和場景業態三個維度構建了一個分析模型。這裡只對大健康產業的未來發展做個簡單分析，而將重點關注在健康＋產業地產的商機和模式上。

從產業技術的變革看

從產品市場的變革看

主要看嬰兒潮、亞健康、老齡化、高淨值等引領的健康產品和服務的市場變化和發展趨勢。人口結構變化以及經濟水平提升助推健康消費市場的快速發展，產業技術的變革引領健康領域新興產品和業態的不斷湧現。

從場景業態的變革看

主要反映在健康消費方式和健康產業集聚模式的變化，可以用“網絡化、社區化、集群化、情景化”來概括描述這些變化，相應地出現了健康＋社區、健康＋商業、健康＋園區、健康＋小鎮、健康＋新城等的開發創新。探討健康＋產業地產，應綜合考慮產業技術、產品業態和使用場景的變化，尋找項目開發和產業運營模式的創新。

隨著分級診療推進，患者就醫入口越來越向下傾斜，未來5～10年，這個趨勢會越來越強，而社區入口是互聯網醫療變現的重要途徑。目前已有很多企業瞄準了互聯網+社區醫療的蛋糕，如恆大、遠洋等企業打造互聯網+社區健康管理中心，形成線上線下一體社區醫療服務平臺；如微醫集團與地方政府合作，把服務網絡下沉到縣級以下，構建全國性轉診會診的協作平臺。

健康＋社區的商機，主要是面向社區居民，打造全生命週期的家庭健康管理專家；定位社區流量入口，發展社區診所、家庭健康數據中心、家庭健康管理、綠色就醫通道等健康＋業態。對於地方政府來說，發展健康＋社區是打造健康城市的基石，可以鼓勵企業在居住小區開發中導入社區健康管理中心等業態，形成網格化的健康服務網絡，營造健康的“美好生活”環境。

國外的購物中心醫療業態發展已比較成熟，在美國超過30％的醫療診所選擇進入購物中心，在國內醫療業態與購物中心的融合正在成為一種趨勢，如成都鵬瑞利國際醫療健康中心、萬達瑞華國際醫療健康中心、杭州大廈501生活廣場等，都在購物中心裡打造了醫療為特色的主力店。

案例鏈接：成都鵬瑞利國際醫療健康中心

業態構成和樓層分佈：

主要業態體量和配置：

在健康＋商業業態上，主要以專科診所、體檢中心、中醫養生、醫療美容、月子中心5大業態為主。進入壁壘較低的專科領域，可依託購物中心的人流快速擴展影響力，實現跨城市複製連鎖發展。婦產、口腔、眼科、美容整形等領域，打造了許多連鎖品牌如愛爾眼科、瑞爾齒科、通策醫療等。這些連鎖的專科診所利用的好，可以成為購物中心的一大特色，帶動相關延伸業態的發展。

健康＋商業的商機在於服務於商圈人流，面向中高端消費人群，打造醫療與商業融合的都市健康服務與消費目的地；定位高端淺醫療，主要可以發展專科診所、醫美抗衰老、產前產後養護、健康管理、中醫養生、健康商業等健康＋業態。健康＋商業的發展，可以促進城市舊廠房／舊物業的改造，以及閒置商業／購物中心等的改造升級，如成都鵬瑞利國際醫療健康中心、杭州大廈501生活廣場。

健康＋園區可以發展健康服務業態，構建完整健康產業鏈。隨著近郊以二產為主的健康產業園的發展，人口不斷集聚。面對本區域產業人群和周邊居民、市區就醫人群分流，依託技術優勢發展健康服務業，推動產業結構優化升級。上海國際醫學園區一開始就是建設高科技醫療器械產業基地，隨著條件不斷成熟開始打造高端醫療服務平臺，其中現代醫谷商務園等項目市場化運作相當成功。

案例鏈接：重慶兩江健康科技城

項目位於重慶兩江新區，是重慶發展大健康產業的重要載體，我們為此提出了“確立三大定位、打造三個園區”的建議。在發展方向上，主要探索前沿健康科技轉化，助推重慶建設西部科創中心城市，建成面向未來的健康科技城；打造前沿技術轉化、供應鏈展貿與健康醫療服務於一體的“健康產業新引擎”；創新郊區型健康醫療服務業態和商業模式，打造國際一流的目的地型的健康醫療城。

在發展路徑上，推動生命健康科技園、國際健康自貿區和健康醫療服務園三園共建。

案例鏈接：上海安亭國際精準醫學園

健康主題的特色小鎮熱潮興起。“健康中國”、特色小鎮發展熱潮下，一批以健康為主題的特色小鎮湧現，如桐廬健康小鎮、溫州生命健康小鎮、龍溪谷健康小鎮、森山健康小鎮……

旅康養一體化開闢了健康小鎮開發新路徑。依託生態資源發展旅遊業，通過旅遊的搬運功能，根據旅遊者、居民的消費需求，將健康療養、醫療美容、生態旅遊、文化體驗、休閒度假、體育運動、健康產品等業態聚合起來，實現與健康相關的各類消費的聚集。

健康＋小鎮的商機一般位於城市的遠郊，構建小鎮生活體系，打造旅康養結合的健康慢生活體驗目的地；定位醫療旅遊與康復療養，主要發展慢病療養、養老養生、健康管理、抗衰老、特色專科、醫療教育、健康度假等健康＋業態。健康＋小鎮是特色小鎮的一大主題類型，是文旅小鎮的一種升級版，我們就曾參與多個以健康＋升級文旅小鎮的案例。

案例鏈接：太禾國際康養小鎮

項目位於海口市，定位為國際康養小鎮，規劃面積約18.36平方公里，坐擁1600畝天然湖泊。我們提出，要把握全球生命健康產業發展趨勢和健康海南建設的機遇，依託區域資源優勢和生態優勢，以特色健康療養為動力，以健康服務為支撐，構建“療、養、旅、育、商”為一體的新型健康小鎮產業發展模式。形成以慢病療養、養老養生為核心，康養旅遊為特色，健康商貿、健康教育為輔助的“療、養、旅、育、商”互為支撐、相互融合的產業體系，打造國際一流健康療養產業集群。

太禾小鎮構建健康“良生態”價值體系，全生活鏈循環供給，集合健康療養、健康文化、健康農業、健康教育、健康旅遊、健康社區為一體，打造一座宜居、宜業、宜遊、宜養的幸福田園康養小鎮。太禾小鎮將從“健康產業、健康生態、健康出行、健康旅遊、健康生活”五個維度去重新定義新的健康生活方式，為中國特色小鎮建設樹立一個標杆，打造健康中國示範鎮。

案例鏈接：青島小蓬萊健康小鎮

項目位於青島嶗山區，為青島嶗山灣國際生態健康城的一個規劃組團。我們對該項目的建議是，挖掘項目在本地城鎮化、青島市健康產業培育、青煙威旅遊度假帶方面的區域價值，依託山海聯動優勢打造“健康小鎮”。

小蓬萊健康小鎮佔地近4平方公里，秉承大健康主題，圍繞“醫中有養、養中有醫”的醫養結合主線，把醫護教育培訓、醫養旅遊度假、醫療生物科技及“老有所養、老有所樂、老有所學、老有所為”的服務理念和空間載體與醫養主線相融合，形成相互關聯的五大產業板塊。

在亞健康、老齡化日益嚴重的現代社會，佈局健康產業有如十年前佈局信息產業，對地方政府而言，發展健康產業意義巨大。首先，能放大資源效益，以健康的概念對區域資源進行梳理與整合開發，提升資源價值；其次，能提升產業層級，以健康產業視角尋找現有產業轉型升級的突破點，促進產業升級；再次，能建設人本之城，以健康服務手段來實現城鎮化過程中“人”的城鎮化，打造健康之城。

對於有意願佈局大健康產業的地方政府來說，編制與本地區發展相適宜的健康產業發展規劃必不可少。東灘顧問曾為西鹹新區秦漢新城、嘉興新塍鎮、陝西麟遊縣等多地編制了健康產業發展規劃，總結多年諮詢經驗，我們認為，編制健康產業規劃主要考慮四點：梳理健康資源、做強主導產業、打造產業平臺、構建健康系統。

案例鏈接：秦漢新城健康產業發展規劃

秦漢新城作為國家級新區西鹹新區的一部分，主要依託第四軍醫大搬遷等利好，提出構建“健康之城”的戰略構想。我們給出的戰略建議為，依託地處絲綢之路經濟帶起點的區位優勢，構建融合高端醫療、轉化醫學、健康養生等的複合型健康產業生態圈，打造輻射服務大西北的的健康服務基地；立足大西安，輻射大西北，覆蓋大中國，影響大絲路，服務大世界。

在產業生態構建中，我們提出治大病、為治病和治未病相結合的綜合解決方案，健康產業與健康事業相結合，以醫療旅遊產業為核心，促進健康一二三產聯動發展，構建有機複合的健康產業鏈。從國際醫療旅遊、絲路健康文化、健康科技引領3個維度，從醫療旅遊、健康養生、健康器械等7個產業視角，全方位呈現了健康之城的發展藍圖。

目前，整個規劃推進情況非常好，我們規劃的一些健康＋產業地產項目，如國際醫學中心、再生醫學創新產業園、醫學轉化科學中心、大健康物流園、中醫養生雙創小鎮、中醫藥健康養生產業園等，目前招商情況較好，大多處於在建或簽約階段。相信不遠的將來，我們將看到一個輻射大西北、影響大絲路的“健康之城”。

大健康產業具有很強的交叉性、融合性，未來的健康＋產業地產將綜合多種產品和服務，很多企業在健康產業投資時也是多元化佈局。因此，筆者建議：無論是城市、園區或者產業地產商在佈局健康＋產業地產的時候，一定要看到不同產業業態之間的關聯性，進行梯度佈局、交叉佈局，構建大健康產業生態圈。

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關鍵字: 經濟 健康 小鎮