先泼点冷水，不要太乐观。
过去15年来，从02年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。
在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。
不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5，6年，都有的赚。
那么问题来了。
未来3年房价还会上涨么？
未来5年会不会再翻一倍？
北上深能不能均价破10万？二线城市能不能再翻番？
可以肯定的说：
很难，几乎没有这样的可能性。
未来5年，也就是到2022年，房价能比今年的最高峰，涨50%，就已经是非常乐观的预测。
平均下来，也就是年化8%的复利，跟理财差不了太远，这还是比较乐观的情况。
甚至有更大的可能，现在买房是什么价，5年以后依然还是什么价，赚不到一分钱。
为什么未来这几年，会跟过去的情形不太一样？
原因主要有2点：
1.信贷上，国际大环境已发生根本性变化
2.政策上，仍在进一步的紧缩
下面我们就来具体说明，为什么会出现这样的情况。
1.信贷国际大环境，已发生根本性的变化
短期看货币，中期看土地，长期看人口，过去写过很多次，未来依然会继续出现，因为这个原理看起来虽然简单，但是非常的有用。
房价走势，在很大一部分程度上，就是信贷形势的体现。
08年降息4次，09年房价大涨。
12年降息2次，13年房价小涨。
15年降息5次，16年房价大涨。
（其中1次是14年11月，写在一起方便理解）
加息，房价稳或降，降息，房价涨。
从目前来看，楼市已经开始被定向加息。
加息通道下，不要奢望房价会涨。
未来这几年，贷款一定会越来越难，越来越严，利率也会越来越高，不要有幻想。
根据目前已知的信息：
1.开始对楼市定向加息 2.定向加息不过多影响实体经济
剩下的唯一变量就是：
对楼市的加息会持续多长时间？
这就是问题关键所在。
一旦知道了加息会持续多久，下一次降息什么时候才能到来，就能提前摸清楼市走势，知道下次上涨会是什么时候。
这就不得不说到信贷的国际大环境了。
过去10年，从08年开始，国际的货币环境都是非常宽松的，大家都拼了命的降息，你去欧洲贷款，利息都快接近于0，甚至有些国家你去贷款，人家银行还倒给你钱。
在这样的国际大环境下，我们怎么在国内玩加息降息，问题都不大。
但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道，并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下，放宽国内的信贷政策。
根据美联储目前的规划，加息至少持续到19年下半年。
这也就意味着，2020年之前，全世界的信贷都很难放松。
信贷收紧的时候，房价是根本不可能逆势上涨的。
至于2020年以后会如何，还需要再看进一步的走势，但近期大环境已定，我们一定要认清目前的现状。
现在买房，想获得不错的收益，至少要等3年以上。
2.调控不会有半点放松
前段时间，有些中介在疯传北京限价解除，XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方，然后暗示近期房价还会涨。（当然只有一小部分，大部分中介还是靠谱的）
对于这些人，我只想说，一定不要跟国家唱反调。
不要把一点点的市场波动，都想成是调控的放松，都说成是涨价的预兆，最后只会招来更严厉的限制，倒霉的还是自己。
有时候，我们根本不需要知道政策具体是什么，我们只要看目的是什么就可以了。
目的是控制房价，就一定能控制，别不信，看北京，看上海，看深圳。
这三个城市的房价都能控制，别的城市还幻想什么呢？
只不过，在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。
先涨的先稳住，后涨的后稳住，只要力度到了，不存在控制不住的情况。
北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。
北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。
毕竟还有去库存嘛。
这不，昨天东莞开始限价，前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。
当5，6年没涨的东北，当库存大户沈阳都开始进入到调控通道，房价到底还能涨多少？
我们在买房之前，一定要记住一个根本的点，房价的最终归宿是什么。
不大涨不大跌，才是短期走势的真正归宿。
如果你的城市刚刚开始涨，那么你还有机会。
如果你的城市已经涨了很久，且涨幅超过40%，那么机会就已经不大了。
如果说信贷是房价的发动机，调控就是刹车片。
车速很快的时候，就算发动机熄火了，车也会继续高速滑行，所以我们要踩刹车。
猛踩刹车确实可以让车停下来，但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。
但是在3年内，信贷这个发动机，是不转的。
这也就意味着，如今冒失的闯进去，至少站岗3年。
最后，希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。
理解发动机和刹车片，对于车子的加速，减速来说，各自能起到的作用。
一旦理解这一点，再来看下面这句话：
短期看货币，中期看土地，长期看人口。
你就会发现，在房价走势的判断上，在城市投资的选择上，其实一切都有迹可循。
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