【1】
地产角度看行政区、规划区、板块和组团，有什么区别？
行政区很好理解？
是政府以这个划分范围为依据进行城市的行政管理。
规划片区怎么理解？
是政府在城市规划上进行统一统筹规划布局的片区。比如郑东新区，郑上新区，航空港区。
板块怎么理解？
板块就是为了进行房地产分析而将城市根据房地产特征划分为多个板块的行为。下图为郑州板块划分图：
组团怎么理解呢？
组团就是由同一片区域内气质禀赋基本雷同的楼盘形成的片区，客户在购买区域楼盘时，将这些楼盘的区域特征列为同一类。如下图：
总结一下：
行政区和规划区都是政府行为，政府规定的有明确的界限和明确的名称。板块和组团是民间行为，二者主要区别在于板块填满了整个城市，组团则是相对独立、零星分散在城市之中。仔细看上面2图对比。
如果还不懂，我再做个其他角度说明：
板块：占城市面积100%，涵盖城市100%楼盘。
组团：占城市面积32%，涵盖城市67%楼盘。
【2】
感谢关注郑州楼事八卦，给你不一样的地产世界。
今天的主角就是组团。先聊名字，郑州好像不太会起名字，南龙湖原来好像叫什么宜居教育城，估计大家都忘了；北龙湖原来叫龙湖副CBD，太绕口；绿博原来叫什么文化创意产业园，太长了；唯一起得好听点的是滨河国际新城，我们简称滨河新城；连霍北也没有，楼八简单命名；白沙必须分为南白沙和北白沙；绿博必须分为东绿博和西绿博。而南龙湖、平原新区、常西湖、北港大家都比较熟悉了，对于比较陌生的尖岗、西站和郑大西片区，下面再详细解读。
楼8认为，郑州的地产未来就在以下13大组团之中，他们均匀有规律地分布在郑州东南西北的大地上：绕城高速内6个（四环内4个），绕城高速外7个，共计13个。
分布图如下：
我在图中标注了绕城高速&北四环围绕的这个环以及中州大道的位置，从图中的位置以及城市资源的倾斜，我把13大组团分为5个能级。
第一能级：北龙湖、滨河新城。
第二能级：常西湖、连霍北。
第三能级：尖岗、郑大西、北白沙。
第四能级：南白沙、南龙湖、北港、西绿博。
第五能级：平原新区、西站片区。
备注1：能级不代表优劣，譬如城市能级，郑州虽高，不一定宜居，譬如珠海虽低，却很舒服。排名靠后的组团请勿谩骂。
备注2：为什么杨金、龙子湖北、高新、南港、管南等一些热门片区未列入我2018重点关注组团？首先，除了一些常规的“楼盘太少”的原因外，还有以下原因：杨金片区被团购废了，难医；龙子湖北位置的确不错，但大量的林地难以变性，楼盘太少；高新基本已经过去了它的高潮开发期，目前正逐步西移动，难以再称组团；南港片区让我隐隐约约可能是郑州最容易产生泡沫的一个片区。记住：
不止地产投资领域，任何投资领域，越贵的越值得投资，绝对不是越便宜越值得投资。管南片区可能是郑州最不宜居的一个片区了。【3】
逐一来说：
第一能级第1位：北龙湖片区
有人问：北龙湖4万/㎡的房子贵不贵？
我说：不贵。
有人问：北龙湖价格冲到7万/㎡了，到顶了吗？
我说：还远着呢？二位数是保底的。
他们都将信将疑。
2017年河南省GDP为4.5万亿，如果加上郑州所辐射的晋城运城菏泽等周边城市，其总GDP已接近6万亿，未来5年就是10万亿，10万亿经济总量的灿烂未来将集中在某个点绽放出它的经济、金融、居住，这个点就是北龙湖。涉及到这个区域的一切，从环境到配套，从金融到办公，从商业到住宅，都是一个词：顶级。所以，它的房价一定也是顶级，会顶级到什么样一个数值，就是那句话：贫穷会限制你的想象力。
第一等级第2位：滨河国际新城
最早，你嫌弃它远，都到鸵鸟园了。
后来，你嫌弃它在吹，规划落地不了。
再后来，你嫌弃它都在修路，交通不便。
再后来，你嫌弃它绿化不好（我也嫌弃过）。
备注：区域绿化升级见今日二条。
今天，你没什么可嫌弃的了，你开始嫌弃它贵。我只能嫌弃你二，“不好的东西便宜，好东西贵”这是基本的经济常识，你不在它“不好”的时候入手，能怪谁呢？涉及到这个片区的东西，除了国际就是国际，还是国际。和北龙湖一起，并称郑州市长皇冠上的2颗明珠。
第二等级第1位：常西湖片区
看下图：
这是常西湖片区目前的卫星地图。
为了便于查看卫星现状，我在图中未敢做任何的编辑。这个片区，在不到30平方公里的区域内有西流湖及西流湖公园，有常西湖及未来的常西湖公园，有南水北调河流，有植物园，有大面积的“行政中心”以及大面积的“娱乐文化中心”。可以说，这里是郑州城市政治环境资源最为密集的片区。也可以看出，这个片区70%的区域被行政中心、文化娱乐中心、绿化、湖泊以及运河所占据。
这个片区，除了资源就是资源，还是资源。决定区域未来的，除了规划，就是资源。区域未来前景会怎么样？你说呢。第二等级第2位：连霍北
这个片区是小编最爱的片区之一，一个城市的城建资源都是由内向外进行冲击的，而郑州的东南西的资源都是无限延伸的，而北部因为黄河的影响，则会大量积压和沉淀城市的资源配置，这一点和黄河的南部滨河资源就是连霍北骄傲的最大的底气。
第三等级第1位：尖岗片区
很多人说龙子湖北区是郑州位置最好的待开发区域，这种说法最大的一条理由就是其生态环境很好，虽然区域的热度很低，这种说法我不反对。不过如果论位置最好的待开发区域，能和龙子湖北区叫板的区域在郑州可能就剩下尖岗片区这一个了。
截止目前，包括万科、碧桂园、恒大在内的已经有数10家知名房企布局区域，未来这个片区的热度可想而知，最关键的是，区域距离主城区的确很近，甚至可以说实话主城区的一部分。
第三等级第2位：郑大西。
这个片区的命名难住我了。这个片区有三个资源特性：小龙子湖、天健湖和科学大道，同时，这个片区最体量最大名气最大的是郑州大学，这个片区的位置就在郑大西部，姑且喊它“郑大西片区”（或天健湖片区）吧。
郑大西片区是高新区的外延区，但整体规划却明显强于高新区，从景观打造、资源配置、建设标准等方面来说，也可以说是高新区的“新区”，郑州东南的滨河、东北的杨金、西北的郑大西以及东南的尖岗之中，这个角是仅次于东南的滨河国际，其区域土地一级开发亦为中建，也算完成了东南西北的呼应。由于区域的资源和配置，也在一定弥补了其和高新老城区的房价差。
友情提醒：请密切关注该片区。
第三能级第3位：北白沙
北白沙是东区手里最后一张王牌，他迟迟没有打出来，貌似要压轴出场吧。
第四能级第1位：南白沙
南白沙已死。南白沙的范围京港澳高速郑开大道商都路万山公路，而象湖中轴线和绿博大道又可以将片区分为四个部分，如下图：
如果北白沙还有生态和环境，那南白沙还剩下什么呢？在改宪成功后，某某搬迁越发迷茫后，南白沙还有什么呢？所谓的白沙行政中心吗？白沙镇什么级别？应该科级吧。
第四能级第2位：南龙湖
土拍前，如果我把南龙湖放这个位置，估计没人反对，土拍后，估计就有人不乐意了。失意不妄自菲薄，风光不得意忘形，南龙湖应该在这个位置上沉淀一段时间再说。
第四能级第3位：北港
坐过二号线的都知道，从飞机场出发，在北港地下穿梭，到了南龙湖浮出地面，成为地面高架地铁，进入二七区再次穿入地下……或许你不明白这是为什么，事实很残酷，身份，身份，还是tmd身份，北港虽远，但级别高，地位就高，各种城建规划自然就高，地铁入地费用很贵，没有国家支持，哪来钱？北港是郑州外组团中目前最为成熟的片区，不得不说，北港的价值尚未体现，可惜的是，区域的房子已经卖得差不多了。房价涨不上去对开发商来说不可悲，可悲的是刚涨上去却卖完了 ，是不泰和？
第四能级第4位：西绿博。
我说的西绿博就是大家常说的绿博，至于东绿博，就是中央公园以东了，那是开封，郑州的公号不说开封。国家对地铁政策的收紧不得不说对绿博是一个很大的打击。但金子的光芒是挡不住的，只是时间问题。绿博缺少的就是距离和时间，解决距离需要时间，归根结底还是时间问题。绿博的手笔太大，太吓人，但手笔越大，其效果呈现更需要时间。总而言之，西绿博缺少的就是时间。
第五能级第1位：平原新区
还好有平原新区，不然郑州就成三角形了，还好有平原新区和港区，不然郑州就成幺鸡了。如果说港区的存在是为郑州的物流交通而拉开经济框架的话，那么平原新区的存在就是为了大郑州的风水平衡。
第五能级第2位：西站片区
这就是所谓的宜居健康城，对很多人来说这是一个很陌生的片区，的确，这个片区最大的特征就是：陌生，最大的特性就是：像一张白纸。
对于城市来说，白纸越来越稀缺，如果开发坏了，不如不开发，谁都明白这个道理。
这就是郑州2018年的主流13大组团，而未来，在组团分析方面，这也是楼8的主战场。
最后，看这个13个片区的综合分析图：
注意，最后提醒一句：
置业可以不出三环，如果出三环，必须选择组团，因为：有组团，才有未来。
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