6月1日，中國指數研究院在北京隆重發布2018中國物業服務百強企業研究成果，發掘規模大、實力強、服務品質高的優秀物業服務企業，發揮示範帶頭作用，引領行業健康、快速發展。

2018中國物業服務百強企業發展特點分析

一、管理規模：管理面積均值達3164萬平米，市場份額超三成

✦ 強者恆強：百強企業管理面積均值超三千萬平米，TOP10企業管理面積均值超兩億平米

圖：2014-2017年百強企業管理規模與市場份額變化情況

百強企業順應市場發展，堅持規模化擴張，鞏固區域內優勢地位，實現管理規模新一輪增長。2017年，百強企業管理面積均值達3163.83萬平方米，同比增長16.1%，在管項目數量均值為178個，比2016年增加12個，百強企業管理規模呈現加速擴張態勢。2017年，百強企業市場份額持續走高，達32.42%，較上年提高2.98個百分點，增幅高於2016年，行業集中度進一步提升。

圖：2014-2017年TOP10企業管理規模與市場份額變化情況

TOP10企業在規模化的道路上勇毅篤行，展現了“越大越快，越快越好”的規模優勢，2017年管理面積均值達21588.21萬平方米，同比增長14.59%；市場份額為11.06%，與2016年相比提高0.88個百分點，強者恆強態勢延續。

2017年，TOP10企業管理面積均值是百強企業均值的6.82倍；TOP11-30企業結合自身優勢，制定精準的規模擴張策略，管理面積達4976.96萬平方米，是百強企業均值的1.57倍。

✦ 多舉措擴規模：兄弟公司助力與市場拓展為主，理性併購為輔，平臺輸出與模式創新有效補充

2017年，百強企業在“規模之戰”中亮劍出鞘尋求突破，或借勢集團獲多方位發展支持，或加速市場化進程，同時嫁接技術與資本，聚焦平臺輸出、擴大兼併收購、創新商業模式等，多形式、多渠道不斷強化規模化擴張能力。

✦ 搶抓主流市場深耕：六成管理面積位於五大核心城市群，單城市項目均值超6個

圖：2017年百強企業城市群管理面積佔總管理面積比例情況

2017年，百強企業60.98%的管理面積位於五大城市群，其中，在長三角、珠三角、成渝、長江中游及京津冀五個主要城市群分佈比例分別為20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。

2017年，百強企業進入城市數量均值28個，與去年持平，全國化佈局的步伐有所放緩；企業規模擴張的重心轉向區域深耕，以鞏固核心城市的競爭力與控制力，單位城市項目數量均值為6.35個，同比略有上升，單個項目管理面積均值達17.79萬平方米，較2016年增長8.28%。

近年來，百強企業承接大體量項目逐年增多，產生了適度的規模效應。2017年，單個項目在50-100萬平方米、100萬平方米以上的項目數量分別為1596個、285個，較2016年分別增長11.37%和10.04%。

二、經營績效：固本開新營收均值達7.42億元，增值服務加速利潤釋放

✦ 營業收入同比增長18.2%，淨利潤均值近六千萬

圖：2016-2017年百強企業營業收入均值及淨利潤均值變化情況

2017年，百強企業營業收入均值達74209.92萬元，同比增幅18.20%，淨利潤均值為5733.65萬元，同比增長25.22%，總體呈上升趨勢。

2017年，百強企業各層級營業收入均值總體呈現持續走高趨勢，特別是TOP10、TOP11-30企業優化重點區域戰略佈局，加速拓展管理規模，同時，突破傳統物業管理的服務範疇，各業務板塊全面發力帶動營收強勢增長，營業收入均值分別為43.20億元和13.25億元，同比增速分別為37.60%和27.67%，強者恆強局面進一步加強。

圖：2017年百強企業分層級淨利潤均值及增長率

2017年，百強企業盈利能力繼續提升，淨利潤率為7.73%，同比增加0.44個百分點。百強企業各層級淨利潤率呈現逐級遞減趨勢，2017年，TOP10企業平均淨利潤率為8.68%，高於百強企業平均淨利潤率。

百強企業淨利潤均值內部分化現象加劇，2017年，TOP10、TOP11-30企業淨利潤均值分別為37509.94萬元和10162.32萬元，分別是百強企業淨利潤均值的6.54倍和1.77倍，淨利潤增速分別為40.72%和38.47%。

✦ 夯實主業，基礎物業服務收入及淨利潤佔比分別為81.80%和58.32%

圖：2016-2017年百強企業基礎物業服務收入及淨利潤均值佔比

2017年，百強企業得益於內生增長加快、外延擴張持續，基礎物業服務收入均值達60703.71萬元，同比增長16.89%，是百強企業收入構成的基石，佔比高達81.80%；同時，百強企業注重利用技術提升基礎物業服務管理效能，2017年，基礎物業服務淨利潤均值達3343.87萬元，佔比為58.32%。

2017年，百強企業管理項目平均物業服務費為4.26元/m2/月，略高於2016年（4.25元/m2月）。分業態來看，辦公物業服務費最高，達7.88元/m2/月，其次是商業物業服務費，為7.02元/m2/月，住宅物業服務費最低，為2.30元/m2/月。

✦ 增值服務利刃出鞘，多種經營收入佔比18.20%，淨利潤佔比41.68%

2017年，百強企業多種經營收入均值達13506.21萬元，同比增長24.46%。

一方面，百強企業積極滿足業主美好生活需求，不斷豐富業主增值服務種類，提升業主及住戶生活體驗；2017年，業主增值服務收入佔比達52.14%。另一方面，百強企業開展針對地產開發商等的非業主增值服務，在多種經營服務收入中的佔比達47.86%。

圖：2016-2017年百強企業多種經營收入及淨利潤佔比情況

2017年，百強企業多種經營收入的業績貢獻度為18.20%，較2016年增加0.92個百分點，多種經營淨利潤均值佔比達41.68%，同比上升2.44個百分點，成為企業盈利的關鍵增長點，持續釋放更多盈利潛力。

✦ 多措並舉化解成本壓力，營業成本率下降1.08個百分點

l 人員工資與人員數量雙重增長，營業成本均值超5.6億

首先，伴隨企業的規模擴張與轉型升級，對人員的數量和質量都提出了更高的要求，其次，工資的剛性上漲也成為物業服務企業必須面對的成本難題。2017年，百強企業經營成本均值為56507.08萬元，同比增長14.26%。從成本構成來看，人員費用佔比55.84%，同比增加2.41個百分點。

圖：2016-2017年百強企業營業成本構成情況對比

l 技術創新有效對沖成本壓力

百強企業積極引入智能科技設備，實現基礎服務自動化，顯著提升管理效率及服務質量，同時有效抑制成本上升，萬物至上致力於為客戶提供功能齊全、管理科學、操作簡便的智能化服務以及面向行業的解決方案和個性化的二次開發服務，幫助企業向標準化、專業化、集團化、國際化的方向發展，實現管理信息化。

2018中國物業服務企業支持機構

l 適度增加外包比例，有效降低剛性成本

百強企業持續增加外包項目比例，優化服務提效能，有效管控成本，保障盈利空間。從基礎業務外包項目數量佔比來看，2017年百強企業外包項目中，清潔業務外包項目數量佔總項目數量的60.25%，綠化業務外包項目數量佔比為43.14%，同比增加1.14個百分點，設備維護養護和秩序維護業務外包項目數量佔比分別為36.84%和24.68%，較2016年分別增長1.84和0.68個百分點。

從外包人員佔比來看，2017年，百強企業外包員工總數為46.92萬人，同比增長18.07%，外包員工佔一線員工的38.33%。

l 人均產值近14萬元，營業成本率達77.69%

除藉助技術賦能、加大外包力度實現“節流”外，百強企業加大增收力度，在基礎物業服務和增值服務方面更注重“開源”的作用，因此，多管齊下保證了人均產值和人均管理面積的提升，在嚴峻的成本壓力下實現了營業成本率的下降，保證了盈利水平。2017年，百強企業人均產值為13.99萬元，同比增長15.51%，人均在管面積為5912.97平方米，同比增長12.49%，營業成本率達77.69%，同比下降1.08個百分點。

圖：2016-2017年百強企業人均績效情況

圖：2015-2017年百強企業營業成本情況

三、服務質量：重點企業滿意度超80分，收繳率、續約率維持高位

✦ 綠化、清潔與入戶維修滿意度高，客服與安全秩序管理更受關注

圖：2018年百強企業業主滿意度調查結果

從業主對百強企業各分項服務的滿意度來看，綠化養護、清潔衛生、入戶維修、物業人員素質、客戶服務等多個項目滿意度較高，均超80分，同時，社區文化活動、安全秩序管理、裝修管理等項目滿意度水平較2017年均有小幅提升。如長三角高端物業市場領先的濱江物業，多年來服務諸多高端項目，如武林壹號、城市之星、金色海岸等，在浙江省區域高端物業市場的競爭力和客戶滿意度水平位列行業第一梯隊陣營。

✦ 百強企業踐初心贏人心，收繳率94.14%、續約率98.48%

2017年，百強企業收繳率均值為94.14%，較2016年小幅上漲，續約率均值為98.48%，較2016年增長0.27個百分點。

✦ 構建多贏生態圈，促進資產保值增值

圖：三方合作構建多贏生態圈

百強企業積極做好建築物的打理，加強房屋及配套設施的日常維護和修繕,同時，圍繞業主生活和居住提供豐富的社區服務,為業主營造良好的社區文化氛圍,實現業主房屋資產的保值增值，努力構建房地產開發企業、物業服務企業和業主多方共贏的生態圈。2017年，百強企業在管二手房平均價格高出周邊二手房價格9.06個百分點，百強企業年套租金價格高於周邊年套均租金價格6.88個百分點。

四、發展潛力：儲備面積均值突破400萬方，人才與技術推動企業發展

✦ 儲備項目個數均值達23個，儲備面積均值達420萬方

2017年，百強企業的合同儲備項目均值為23.3個，合同儲備項目面積均值為420.03萬平方米，同比增長84.56%。

圖：2014-2017年百強企業儲備面積增長情況

2017年TOP10企業合同儲備項目面積均值為3264.23萬平方米，儲備項目數量均值為175.23個，分別是百強均值的7.77倍和7.52倍。

為更加精準有效地提升市場開拓能力，增加儲備項目管理面積，擴大市場份額，一方面，百強企業憑藉高品質服務以及專業管理能力，通過兄弟開發公司帶動、市場競標外拓、收購兼併、平臺輸出、創新商業模式等多種舉措，為規模化效應提供新的發展動力和上升渠道；另一方面，百強企業持續關注增長潛力較大的城市，強化核心城市群的橫向佈局和縱向深耕，進一步帶動儲備規模的快速提升。

✦ 智能化投入同比增長近50%，共享新時代技術發展紅利

圖：2014-2017年百強企業智能化投入情況

圖：2017年百強企業不同層級APP數量佔比

2017年百強企業實現智能化投入均值為716.22萬元，較2016年提高49.82%，TOP10企業全部擁有自己的APP,TOP11-30企業中，95%的企業推出了自己的APP，而TOP51-100企業中，也有近50%的企業上線了自身的物管APP，繼續保持穩定增長，進一步實現由粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉型升級。

2017年，百強企業從業人員本科及以上人員佔比9.85%，同比增長0.6個百分點；大專學歷人員佔比18.24%，同比增長1.4個百分點，中專學歷人員22.23%，增長0.2個百分點；高中及以下人員佔比49.68%，降低2.2個百分點。

五、社會責任：解決基層奮鬥者就業超百萬，誠信經營納稅總額達90.64億元

✦ 改善民生解決就業，提供106萬個就業崗位

圖：2016-2017年百強企業員工總數及外包崗位總數

百強企業響應國家充分就業的“動員令”，讓基層奮鬥者通過自身勞動實現發展理想，在吸納社會就業方面保持了較快增長速度；2017年，百強企業提供就業崗位數量106.10萬個，同比增長2.33%，提供外包崗位46.92萬個，同比增長18.07個百分點。

✦ 切實履行社會責任，保障房管理面積總值1.43億平方米

2017年，百強企業在管保障性住房項目總數達711個，保障性住房項目總面積為1.43億平方米，新增保障房管理面積超1430萬平方米，同比增幅11.09%。

✦ 依法納稅，投身公益，捐贈總額1.72億元

百強企業認真履行納稅義務，促進社會和諧穩定，2017年，百強企業共納稅90.64億元，納稅額均值為4544.84萬元，同比增長16.93%。在依法履行納稅義務的同時，百強企業加大對社會公益事業的支持力度，踐行社會責任，2017年，捐贈總額達到1.72億元，同比增長6.17%。

2018中國物業服務百強企業專項研究分析

專題：透視物業資本邏輯

中國物業管理行業在2017年華章盡展，呈現出前所未有的意氣風發，資本市場爆發上市高潮，物業服務企業日漸成為資本市場新寵，步入上市加速期。上市物業服務企業搭上資本快車，迎來最好的時代；在資本市場表現出彩，估值連續創下新高，也讓資本市場對行業的認識不斷加深。

一、物業資本勢頭強勁，板塊估值持續走高

從2014年彩生活敲開資本市場大門，到目前為止，共7家企業登陸香港主板，1家在A股上市，62家掛牌新三板，資本正以前所未有的速度進入行業。

圖：港股/A股上市物業服務企業市值走勢情況

✦ 彩生活叩開資本市場大門

2014年6月，彩生活登陸港股資本市場，成為國內首個分拆上市的物業服務企業，叩開了進入資本市場的大門。公司掛牌首日受追捧，開盤以4港元成交，募集資金約10億港元，首日估值達到46億港元。截至2018年5月28日，彩生活市值達到96.72億港元，是上市首日的2.10倍，市盈率25.16倍，高於港股主板市場平均市盈率（11.83倍），以自身實力贏得資本市場肯定。

✦ 綠城服務提速行業資本化進程

2016年7月，綠城服務掛牌上市，作為繼彩生活、中海物業、中奧到家之後，第四家登陸香港資本市場的物業服務企業，推動行業資本化進程全面加速。自上市以來，綠城服務估值一路強勢上揚，截至2018年5月28日，綠城服務市值達227.8億港元，居港股物業股市值第一位。

✦ 南都物業登陸A股，樹立行業新里程碑

2018年2月1日，南都物業成功登陸A股市場，成為國內首家登陸A股的物業服務企業，也是行業發展重要的里程碑，A股市場的高估值及南都物業的示範效應未來將引來更多追隨者。南都物業自上市以來股價一路飆升，一週內翻了一倍有餘。截至2018年5月28日，市值達到37.10億元人民幣，相比首發日增長了2.81倍。

✦ 雅生活服務打開物業板塊更大想象空間

2018年2月，雅生活服務正式掛牌交易，成為首家紅籌分拆港股的物業服務企業。上市以來，儘管遭遇國際股市持續暴跌，但表現十分搶眼，首日發售價每股12.30港元，目前市值達到181.3億港元，市盈率高達52.2倍，在七家在港上市物業服務企業中最高。

二、固本開新吸引資本青睞，提質增效是致勝根本

✦ 優良業績支撐高估值

通過分析在港上市企業的收入、利潤和市值、市盈率（截至2018年5月28日）的表現，採用線性相關算法計算得到營業收入和市值、市盈率的相關係數分別為0.87和0.67，淨利潤和市值、市盈率的相關係數分別為0.92和0.79，由此可以看出，企業的營業收入、淨利潤和市值、市盈率成正比關係。

表：2017年在港上市物業服務企業基本情況

✦ 核心優勢成“吸睛”利器

從已上市和即將上市物業服務企業披露的招股書來看，首先，領先的規模優勢和行業地位是資本市場首要關注的，其次，企業獨特的核心優勢能夠增強自身造血功能，具備不可複製性，可持續支撐企業發展，提升市場競爭力，對獲得投資者青睞、穩定股價、提高企業估值等起到決定性作用。

（1）龍頭企業獲資本市場矚目

2017年，百強企業市場份額32.42%，其中綜合實力TOP10企業市場份額達到11.06%，呈現出“越大越快，越快越好”的發展態勢。

（2）獨特優勢最受投資者垂青

企業獨特的核心優勢具有不易複製性，形成了高門檻，進一步提高品牌辨識度和認知度，加固企業領先市場地位及增加市場份額，這也是資本市場格外看重的。

圖：上市物業服務企業的獨特優勢

✦ 管理、人才雙輪驅動，構築運營優勢

企業通過服務的標準化確保在各個區域市場提供統一優質的服務，有助於提高服務質量及業主整體滿意度；同時，注重提高資金、物質、人力、信息等資源的利用率，提升財務管理效能以實現精細化管理，並輔之運用先進及優化的信息技術改善服務效率，減少對人力的依賴，降本增效，進而實現規模化和盈利最大化。

✦ 社區生態圈初步構建，深化發展打開想象空間

伴隨移動互聯網、物聯網、大數據、人工智能等高新技術的快速發展，物業服務企業通過植入互聯網基因搭建社區平臺，整合社區內外資源，積極利用大數據對業主的需求偏好進行數據化解讀，基於業主家庭的資產價值，圍繞房屋、汽車、生活配套三類開展創新增值業務。

圖：部分物業服務企業社區服務平臺建設

✦ 酒香也怕巷子深：與資本市場良性互動助推企業獲得高估值

企業在符合上市規則的前提下，提供定期、實時、準確和完整的信息並更新，讓股東和公眾實時瞭解企業運作及業務發展情況，保持企業信息透明度，有助於建立投資人的信心，並在市場運作中將自身價值轉化為市場高估值。同時，通過向股東傳遞自身經營理念、戰略規劃、行業變化等，讓其更清楚掌握企業的行業定位、經營模式和競爭優勢，體現出超越同行的優勢。

三、他山之石：尋相關領域標杆企業，探資本投資背後邏輯

✦ 立足物業服務本源，固本強基，龍頭地位和業績高增長驅動高估值

從國際資本市場情況來看，龍頭上市物業服務企業均享受較高的估值，以北美最大的住宅物業服務企業First Service為例，創立於1988年，專注於向北美的住宅和商業客戶提供房地產服務。

（1）營業收入23年持續增長，年複合增長率19.02%

成立至今，First Service的營業收入連續多年保持強勁上漲的發展趨勢，2017年營業收入達到17.05億美元，過去23年（1995-2017年）收入實現了19.02%的年複合增長率，而2013-2017年的年複合增長率也保持在13.21%。

圖：First Service2013-2017年營業收入及利潤增長變化

（2）圍繞房子本身做好服務，實現房屋資產保值增值

First Service主要圍繞房子保養、美容及房屋功能等開展增值服務，提供一站式解決方案，服務範圍不僅涵蓋住宅內外部，如衣櫃和地板設計、外牆粉刷和玻璃清潔、供熱通風系統等服務，還包括房屋安全檢查、保險、消防等服務內容，目前旗下共擁有8大行業內具有較高影響力的增值服務品牌。

（3）估值是國內最高估值企業2倍，國內企業仍有較大成長空間

2013-2017年，公司市值增長5.00倍，年均複合增長率達到56.49%，遠高於營業收入和息稅折舊攤銷前利潤的年均複合增速，充分體現了經營業績的穩健增長和盈利能力的持續提升對於企業估值的有力助推作用。

圖：First Service2013-2017 年營業收入、息稅折舊攤銷前利潤、年末市值情況

✦ 圍繞人和空間提供服務，巨大想象空間激發估值潛能

我們選取生活圈媒體龍頭分眾傳媒和社交型生活服務平臺Yelp兩家標杆企業，這兩家企業分別在社區空間和社群社交方面有成功經驗和模式，且其模式較貼合物業服務企業。通過深入分析其商業模式，為物業服務企業未來在拓展社區新型服務方面帶來一些想象和啟發。

（1）瞄準空間價值，佈局社區經營，釋放價值潛力

分眾傳媒是中國最大的生活空間媒體網絡公司，成立於2003年，專注於樓宇媒體廣告業務，主要產品為樓宇媒體、影院銀幕廣告媒體和終端賣場媒體等，覆蓋城市主流消費人群的工作、生活、娛樂和消費場景，並相互整合構建生活圈媒體網絡生態，目前已形成覆蓋約300多個城市、4億人口的生活圈媒體網絡。

l 樓宇媒體業務構築核心壁壘，助力企業坐享1435億“天價”估值

2017年公司樓宇媒體業務貢獻收入93.83億元，佔總營收的比重達78.10%，樓宇媒體業務的毛利率貢獻自2014-2017年持續穩定在73%以上水平，並呈現繼續上升的趨勢。公司 2015 年迴歸 A 股後估值實現翻番，如今坐擁 1435.99億元高市值（截至 2018 年 5 月 25 日收盤），較 2013 年美股退市時增長了 7.46 倍，目前市盈率為29.73 倍。

（2）利用社群交易，開展社區服務，挖掘價值藍海

Yelp 是美國最大的點評信息服務網站，定位於連接用戶與本地商家且社交特色明顯的生活服務 平臺，服務範疇涵蓋餐飲、購物、美容健康、休閒娛樂、醫療、旅遊等領域。公司 2004 年創辦於美 國舊金山， 2012 年 3 月在紐交所上市，目前市值 36.81 億美元。

截至2017年底，Yelp的單月獨立訪客數量已經達到1.7億，超過美國人口總數的一半，較2005年（25.3萬）增長超過670倍，累計評論數突破1.48億條，且目前仍然保持22%以上的高增速水平。

l 從點評網站到本地電商平臺轉型，廣闊發展前景可期

圖：Yelp 2014-2017年收入構成及增長情況

從收入結構來看，銷售廣告收入是Yelp收入的主要來源，2017年公司營業收入突破8.46億美元，同比增長19.02%，其中廣告收入為7.71億美元，同比增長19.91%，在總營收中的佔比超9成。盈利方面，近年來公司盈利規模提升顯著，2017年息稅折舊攤銷前利潤1.56億美元，較2016年增長30.39%。

✦ 物業服務企業未來發展之道：基於物業平臺，打造“1+N”多元佈局

進入新時代，隨著居民新消費模式的升級，業主對美好生活的需求多樣化，物業服務企業應順勢抓住這一重要機遇，基於自身平臺，實施“1+N”的多元化產業發展模式。其中，“1”就是物業管理本身，物業服務企業的本業就是提供物業服務，首先應該不忘初心，堅持做好基礎服務；“N”是在物業服務企業這個平臺上嫁接、孵化1到2種增值服務。對於多數物業服務企業而言，在佈局社區增值服務時，無需做到“大而全”，更重要的是將1到2種增值服務做好、做精、做到極致，找到成熟的盈利模式才是發展之道。

圖：物業服務企業增值服務切入方向

資本市場關注的焦點將為企業甚至行業未來發展方向提供指引，企業需努力提升資源整合能力、戰略佈局能力和創新發展能力，才能處理好在與資本市場融合過程中可能出現的問題，真正做到遊刃有餘，在資本市場光榮綻放。

(中國指數研究院)

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