近几年，不断有媒体与市民讨论商品房的使用年期，到底是70年后收回还是可以继续居住？作为一名的专业房地产估价师、土地估价师与投资咨询师，张灏林就我国现有的法律与政策规定，解读一下这个问题。

每套合法购买的商品房，都有房屋所有权与土地使用权两种权利

根据我国《城市房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》与《土地管理法》、《土地管理法实施条件》、《土地登记管理办法》的规定，城市房屋作为商品房销售，被赋予的权利是房屋所有权与国有建设用地的土地使用权，其中，房屋所有权是永久性权利，没有年期限制；国有土地使用权，是指在城市规划区内，不同用途、不同使用年期下的土地使用权，当前，我国法律规定的土地法定最高出让年期分为：工业用地50年、商业用地40年、住宅用地70年，综合用地50年。人们经常讨论的商品房70年期，仅指纯住宅用地的法定最高使用年期，不是指人们到手的房屋房屋所有权期限。这个土地使用权期限，包含了商品房的开发建设期，到购房者手中时，一般是纯住宅用地剩余的69年或68、67、65年，或是商住综合用地剩余的48、47、甚至45年。交房时，已没有人可以得到完全的70年期土地使用权。

房屋所有权是永久权利，没有年期限定

根据《物权法》的规定，所有权是一种完整的、永久的权利,是权利人对于物的占有、使用、处分、收益权，特别是处分权，任何政府、机构和个人，没有权利收回。这就表示，你所购买的商品房，你有完全的处分权，如果没有战争、自然灾害、房屋老化致房屋灭失，或被你自主拆除，没有人可以收回你的房屋，除非被征收或经你同意转让。如开发商因再开发而经你同意而转让，或是政府有重大建设项目要实施而经你同意有偿采购。

土地使用权是有限年期但可以自动继期的

土地使用权虽然有使用年期与用途限定，但我国的《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》，都规定了“地随房走、房随地走”的原则。即：如果你购买了有限年期的国有土地使用权，土地内建成的房屋，所有权自动归你，你可以凭《土地使用权证》及规划批文，到房屋登记发证机关，办理地上建筑物的《房屋所有权证》；如果你购买了房屋所有权，房屋占用范围内的土地使用权，自然归你，您只需凭《房屋所有权证》证明你的用地权利，只是在办理《国有土地使用证》时，你需交纳规定标准或评估出来的使用权费用。这个费用如何交？主要看办证当年的土地使用权价格。当然，土地使用权的继期使用价格，按照我国的社会主义制度与为人民谋福利的原则，一定是身为工薪阶层的你，可以承受的起的。

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