投机性需求被抑制，可以修房子的地还多，但是需求已经不够用了。
房地产生态链即将开始对行业参与者进行绞杀，商品意义的房子快要结束，产品意义的房子才开始。
你擅长的是货品，而不是产品
打开若干楼盘的资料，不乏满纸的优点。但是迄今为止，行业所擅长的还局限于“货品”概念，不管显得多么突出，一切以数据和指标所描述的，皆是货品的语境。
货品语境举例
3开间：
指户型的面宽拉长后，其中一面同时有3个以上的房间，甚至做到4个开间。
大面宽：
相同户型面积，进深短面宽大，可得到的采光面很大，比如重庆万科17英里的140平T4产品，面宽做到了19米。
大间距：
低密度高层产品，密度控制在20%以下，得到大中庭和无敌视野。
横厅：
客厅与餐厅相连，白天活动时享采光面。
得房率：
过往指偷面积给客户更大的使用面积；现在偷面积管得严了，特指在公区动线的良好利用，减少公摊，如电梯直接入户。
这些全是“货品”的概念，仅仅体现了建筑设计的空间取舍，并无好坏之分，因为各有优缺点，且还常常冲突，只能二选一，而不能兼得。
大横厅与多开间不能兼得：如果你想要得到大横厅，就得不到多开间，开间做得多，只能选择竖厅或L厅。
大间距和类别墅不可兼得 ：别墅是亲地的，所以密度高，大间距就需要房子往天上修。
得房率和气派不可兼得：得房率是减少公区，增加实用面积，公区体现气派。
如果这是你家楼盘的卖点，那么需求下降后的生态链绞杀，可能直奔你的楼盘而来。
只要找到角色
同一个户型，可以变成截然不同的产品
做产品，要牢记一点：货品本无优缺点，是人在打分。所以我对产品的定义，是“货品+人”。
只有看得出货品对客户的针对性，你才能将其视为“产品”。
刚好看到一个案例，是同一个户型，也就是尺寸比例完全一样，但是作者针对不同的客户角色，做了8种产品出来。
原始户型图：
这是一个面宽18米，进深16米，建筑面积260平米的3套房户型，除了位于端头，三面采光之外，在260平米这个量级中，指标优势非常普通。
研究户型产品，我也一贯喜欢和室内设计师交流，因为他们得一个个业主交流，懂得客户的角色和需求，这和建筑设计师不太一样，毕竟他们要完成7天出图，并且也不在售楼部和客户聊天。
方案1
习惯出国度假的三口之家。
2床6区，针对子女成年的两代三口家庭。
场景1：生活质量很高，两个卧室的衣帽间和卫生间的面积，比床区面积更大。
场景2：引入了度假场景，多处设置绿植，并将绿植引入室内，且浴缸外开放，符合度假酒店的体验。
方案2
董事长不叫加班，因为回家也在上班。
除了两个套房之外，家基本上就是董事长的办公室了。两个卧室的面积均被压缩，更多的时间希望家人从卧室出来，所以设置了非常多的白天活动区，一共有7个区域。
场景1：社交功能的餐厅，带西餐台的10人餐位，说明董事长经常邀请伙伴来家谈想法。
场景2：董事长会议室。房地产人可能以为在家开会很奇怪，但家用投影仪卖得很不错，说明需求存在，并且，这也符合董事长们喜欢周末谈工作，下班时开神仙会的习惯。
场景3：书吧和红酒吧，董事长不加班，只是他们经常回家也在上班，为什么要设置书吧，因为董事长的思考，都在晚上，白天的办公室里，无法静心思考。
方案3
成功的人难守住家庭
不管你愿不愿意承认，事业成功者家庭很难好，人只有一个，给了事业，就会伤害家庭。也许他们30多岁就从婚姻里走出来，并且看透了婚姻。那么，你给他一个260平的4房之家，就是不道德的。
场景1：没有门。除了入户门之外，所有的区域都没有门，和爱情住在一起，当然不会有晚上裸睡被家人看到的尴尬。
场景2：泳池、按摩浴缸和SPA，干蒸、湿蒸乃至床前有喝一杯的水吧台。让身体完全放松保持活力和青春，家庭限制了你的想象力。
场景3：社交功能被极致压缩，客厅大约只是给自己白天用的，不太欢迎朋友来访， 证据就是厨房虽然很大，但餐厅只有两张椅子。
方案4
夫妻皆成功的社交化家庭。
社会学家早就发现，降低人类生育的最佳方式，是提高妇女的教育程度。当女性开始追求人生价值，那么自然会不愿意生与育。所以很多人未必能理解这个户型，直到身边见到女人变成强者。
场景1：豪华主卧套房，同样，卫生间和衣帽间的面积，大于床区二代面积。
场景2：酒吧社交区，有吧台，有长条桌，有散座，还有两个带化妆区的公卫。
场景3：没有正规的厨房，没有传统的餐厅。
方案5
谁说户型大就不是刚需
刚需不是指户型小，真正的刚需定义是床的数量多。所以市场上的多数大户型还是刚需产品，设计师在原户型3套房的基础上，做了进一步修正。
场景1:4个套房，都标配了卫生间，当然最豪华的还是主卧，不仅衣帽间完整，还贴心的配了床前的坐区。
场景2：非常贴心的在客厅切割了一个小书房。毕竟不读书的家庭，是没有未来的。
场景3：全尺寸餐桌、厨房、玄关，还配置了洗衣房。
虽然有5个卫生间，但因为场景问题，这个260平的房子瞬间掉入了改善这个坑，推开多数中产阶级的家门，你能想到的，里面都有，里面也绝不会出现你想象之外的。
方案6
传统的3口之家。
要想生活质量好，一定要生得少。这个户型看得出主人还是很传统，但是因为家庭人少，只有两张床，所以白天的场景多起来，有了豪宅的样子。
场景1：带书房和全尺寸衣帽间的主人套房，同样，床区的面积还是小于衣帽间和卫生间。
场景2：双客厅。很多人还是不明白客厅为什么要两个，你想，一个要看新闻联播，一个要看货币战争，不得有两个么？
场景3：中西双厨，和全尺寸的餐厅。重视一家人的交流，毕竟吃完饭，可能各去各的客厅了。
留下一个细节问题，为何设计师没有给他们留洗衣房？
方案7
当你老了，想隐退了
董事长不也得退出江湖，那时儿女都已成家，留下一间房，只是个念想。但是见惯风雨的人物，怎么可能在心里唱《常回家看看》。
就像退休的任志强一样，社会职务卸去，但阅历和思考并没有退去。也常常高朋满足，往来随心。
场景1：艺术长廊，是回家的长动线，也是客人来访时感受主人胸襟和审美的必经之路。
场景2:3人座的长条桌。长条桌是气派的，偶尔能加到10人，但是位置只有3把，为何呢？有的时候，它是那种将资料一字铺开的大案台。
场景3：茶区和打坐冥想区。只有活到一定程度，才懂得生命在于不动。相比之下，客厅的面积就大大降低。
场景4：超豪华主人房。尽管退隐江湖，毕竟也是一方霸主，审美的格局还是在，床在那么大的空间里，胸怀不够大的晚上根本压不住。
方案8
重艺术和时尚界的人士
我也不知道为什么，艺术家和时尚界大佬，都不怎么重视家庭，一生都在谈恋爱。但是喜欢艺术和时尚的人，都想要两个孩子。
这个房子，没有较高的审美能力，完全压不住，但从3张床来看，真不是艺术家。而是眼界非常宽的高收入人群。
场景1：作者将其命名为“扎哈风”，家里面找不到一个圆角，如果不是为了摆床和柜子，可能连直线都没有。
场景2：还是超级主卧套房，卫生间的面积大过床区，能在浴缸旁边坐下喝杯东西，思维都很活跃。
图片来自于拓者设计吧，作者我不认识，但非常有才华，作为教案，非常感谢。
找这套图纸与各位分享，一套户型，因为“角色”不同，而变成完全不同的产品。
我想，足以让人明白“产品=货品+人”的意思。
货品不针对角色，永远是货。
诸位都是高周转的受害者
货品是物理基础，所以做产品的有趣之处，是发现不同的角色和需求。
按理来说，每个买房人背后，都是一部时代的电影。房地产业，要比任何行业都能够出产品。
但是多数楼盘，提供的还是货品，乃至是货品不分南北的复制。
因为，诸位都是高周转的受害者。
当每个人都被迫接受类似碧桂园7天出图的要求，实际上我们就没法观察身边的社会分工和角色了。
证据很明显，只要你的工作是“闭环”的：事件从内部发起，满足内部要求，接受内部考核。你就与世隔绝了。
做运营做管控的：不如说你就是做流程的，只要满足内部流程，利用管控手段，也不管骨头汤3分钟能不能熬熟。
做产品做定位的：不管地是什么条件，市场是什么环境，要满足集团立项要求就行了，从不能满足集团要求，直到满足集团要求。
做营销做推广的：自己当领导，就做符合自己观念的；自己不是领导，就做领导喜欢的。
这是一个“闭环”，强大到让你不离开办公位的电脑，就能加班到凌晨1点，完成一件件工作，且日复一日。
世界发生了什么？恩，也只能从朋友圈这个闭环中去了解。
需求下降，一轮针对房地产的绞杀正在开始。首先闭气的，必定是在闭环里的人。
这不，室内设计师能拿着一张户型图，做8种以上的产品出来。
而我们从120平到260平，只能做一种产品，要么是紧凑的，要么是宽松的，不是三房就是四房。对没有性经验的人，说不清楚高潮
很多时候，我无力解答读者的具体实操问题。当大家知道“画面”、角色，希望落地于自己项目，进行实操时。
我已经给了社会生命周期，以及每个人的四大角色（家庭、社会、社交、内心）这套方法论，用它去解读每个人，就能找到需求，从而创造不同的产品，去赢得市场的尊重。
我们明明知道二胎政策相应者少，但是我们的改善户型还是在做4房2孩的逻辑。
我们明明知道，不仅孩子不希望和父母住在一起，今天的父母也不愿意和孩子住在一起，但是我们还是理所当然的加上了双套房。
我们明明知道，有多套房的更有购买力，但是我们还是在拼命生产首置产品，然后通过架空层绿化去强拉首置产品的价格。
我们明明知道，70和80是主流的改善者，但是我们用的产品逻辑，还是60后的。
我们已经知道全中国都是100-120平米的产品，新楼盘定位还是往红海里跳，你终究会血淋淋的。
我们明明知道未来的市场是改善的，是人民群众对美好生活的向往，但是我们依然用着投资品的手段。
诸如类似种种。
想要将货品找到对象，首先你得知道社会有哪些角色吧？
我没有抱怨谁，因为我知道，大家都活在“高周转的闭环”中，时代已经大变，人群模样越来越多，产品经理的春天来了。
但是，毕竟有过深入社会的行为和体验，才懂得高潮到底是怎么回事。
写这篇文章，只为唤醒那些沉溺于高周转闭环中的地产同仁，不论你是高管还是底层。你应该知道，客户量已经大为减少。
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