一、名單
我有一個房企管理層朋友，拿著公司承諾的相當於“千分之三”的回扣（獎金），過去的一段時間裡，最主要工作之一就是到處“搞資金”。最近因為陪著他跑了個項目的融資，接觸了一圈搞房地產貸款的人，因此也發現了金融機構們當前針對房地產板塊的授信/融資政策。
開門見山。不管你關係託到誰，對方一般先明確切一刀：看你是不是全國房地產企業“百強”，當然同時，也看你在不在他們銀行的“白名單”裡頭。“百強”或“白名單”裡的，他們還願意聽下去你這項目是啥情況；除此之外的還想談融資？多半對方的態度就立馬變得不待見，不是“沒額度”就是永遠“忙得沒時間”。
上頭“愉見財經”的這刀“百強”算是切得很客氣了。眼下的實際情況是，在最近各種民企各種違約風險逼近的市況下，這一刀切到“50強”都勉勉強強。別說是銀行的資金了，就連信託現在都基本只做50強。
另外，如果是開發貸的話，對不起，很多銀行這一整塊都沒什麼額度了。“愉見財經”這位朋友的所供職的房企，尚在百強範圍之內，想談個三線城市的足額抵押項目，利率還自動願意上浮50%或更高，照樣免談了。
名單開外的，不是說結構不能做了，癥結其實很直白：就是越來越缺乏資金來做了。
所以有些房企去一窩蜂投靠眼下最熱門的籌資渠道ABS來續命，但政策支持的ABS主要面向租賃，ABS也多用於產業鏈上頭的盤活，其它方向的資金續命還是很難匹配。
對中小房企而言，就是斷流了。
“彷彿回到2014年，現在整體價格上個12%很正常，你還得謝天謝地你拿到錢了”。我那位朋友說。
二、續命
關於最近的民企資金續命難，上週“愉見財經”專欄的《錢緊+避險：金融機構回縮，低資信企業扛不住了要爆雷》已經給大家提前做過觀察。今天這個話題下要補充的是，看似“雷”還不怎麼響的地產行業，已經處在了行業償債高峰期的前夜。
千鈞一髮。
往前推，房企發債潮的巔峰期在2015、2016年。那麼好，很多債務是3年期的、或是“3+2期限”的，換句話說，從現在開始到2020年，我們正在進入房企的債務集中兌付期。
而且是一浪比一浪兇。
房地產行業存量債餘額高達約1.4萬億，在所有產業債行業中排在首位。發債企業中同樣是民企居多。
據天風證券金融部統計，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達932億元、四季度到期高達698億元。2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。
加在曾經的高槓杆上那些搖搖欲墜的平衡，就快要被震落，徵兆也已經一個一個顯現：
- 恆盛地產（00845.HK）2017年已經有47.6億元貸款本金及利息逾期，4億美元的優先票據違約，導致其2017年底有44.3億元其他借款出現交叉違約；
- 華夏幸福（600340.SH）、魯商置業（600223.SH）相繼收到交易所問詢，債務情況引起關注；
- 前不久，天津龍頭房企天房集團（旗下上市平臺天房發展600322.SH亦收到上交所針對其2017年年報的事後審核問詢函）上演了7天債務驚魂，1800億違約風險預警，所幸最後中信信託315億緊急授信救局，才避免了這地產債大雷的炸響。
這樣大大小小的例子還有不少。
這裡提到的遇險的房企，姑且還都是龍頭。那些中小房企的日子，這一年，簡直都不知道是怎麼熬過來的了；未來的這兩三年，也簡直不知道還要怎麼熬得過去。
三、斷流
而嗅覺靈敏的金融機構，已經去避險了。
在債市，5月份以來，交易機構加大力度拋售地產債。
“槓桿負債率失控，資金利率敏感性強，行業景氣度下降，後續融資通道收緊，債務總量極高。”這是某券商研究中對地產行業的評價。
在銀行，說回到我隨那朋友問出來的口徑：
- 2016年7月以來當過“地王”？審慎；這項目本身就是“單價地王”？否掉！
- 商業地產項目在三四線城市？否掉！
- 查你項目地域，沒有產業支撐的、人口淨流出的、市場供給過剩的，否掉！
- 查你信用記錄，已經出現不良信用餘額的，否掉！
- 查你土地款，有信貸資金流入的，否掉！
- 查你資本金，有不實的、有比例不足的，否掉！以前那種“老吃老做”的用信託啦、理財啦募錢，再用股權回購安排的股權性資金進項目資本金的，否掉！
- 查你財務，前期擴張勢頭太快的、負債增長太高的、屢次出現高價拿地的，否掉！
- 查你股東或實控人，經營跨度大的，還有非地產類主業的，否掉！
- 查你項目實控權，開發商發生過變更的，審慎；發生過3次及以上變更的，否掉！
- 查你項目進程，有土地閒置的、改變土地用途和性質的、拖延開竣工時間的、捂盤惜售的，納入政府公佈的囤積房源的、拖欠土地出讓金的，否掉！
四、調整
“房住不炒”之下是整體收縮的，用銀行體系的話來說，叫“總量控制”。
“愉見財經”傾向於話分兩頭說，所謂“控制”，並不是說沒有空間了，畢竟，房地產還是中國經濟支柱，畢竟，金融機構也是商業機構，追求的是大方向正確下的“風險收益平衡”，他們還是要做業務賺錢的，也是要分層分類去做結構調整的。
- 比如趨勢導向去了“租賃”，金融機構也會把資金的口子開到那裡去，好比近階段面向住房租賃的ABS放量，就是方向。
- 比如政策導向去了三舊改造、棚戶區改造和保障性住房，銀行們也會關注，尤其是，我聽他們說在研究共有產權房市場，要在其中探索業務機會。在某股份制銀行，“愉見財經”聽說，他們“總對總”的白名單客戶開發的位於北、上、廣、深、南京、杭州市城區內的三舊改、棚改、保障性住宅類項目，他們可都是“優先合作”的。
- 再比如他們會關注項目區域。
- 一類區域（優先合作）有：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州這六大城市；
- 二類區域（適度合作）有：京津冀（除北京；比如天津）、長三角（除滬、寧；比如蘇州、寧波）、珠三角（除廣、深）、長江中游（比如武漢、長沙）、成渝（比如成都、重慶）、山東半島（比如青島、濟南）、海西地區（比如福州、廈門）、關中（比如西安）、中原（比如鄭州）等；
- 而值得注意的三類區域（審慎合作）則有：晉中、滇中、黔中、哈長、遼中南、呼包鄂、蘭西等。
- 再比如對於企業，金融機構們手上仍然有一份“白名單”：龍頭性質房企（比如前30）、資金實力強、開發經驗豐富、經營規範、尤其在這種時候仍能保持資金鍊基本通暢的，銀行是樂意繼續合作的。
（這一部分稍微給大家補充得細一點：比如看開發經驗吧，據“愉見財經”摸底，一些大中型銀行要求的是國資背景的房企具有三年以上開發經驗、累計開發面積不低於30萬平方米；民營房企具有10年以上開發經驗，累計開發面積應不低於100萬平方米。比如看開發資質，要求國資背景的房企具有三級或以上開發資質，民營房企具備二級或以上開發資質；而對於開發記錄，銀行們也會看房企過往開發項目銷售情況和市場口碑，審查其有無歷史遺留問題。如上文所及，雖然“地王”一詞似顯驍勇，但在銀行的審查邏輯裡，“地王”可是他們所避之不及的。）
五、尾聲
我這朋友的房企，全國排名100以內、但屬銀行偏愛的“前30”開外。
我問他全公司資金缺口應該上百億了吧？他笑笑說“當然，早過了”；
我問他現在有成本12%的錢要不要？他笑笑說“當然，用搶的”。
當年拼命築高槓杆時，他們或許該想著一句話：“做生意是要有本錢的”；
此刻面對資金緊繃時，他們或許該想著一句話：“借錢是要還的”。
閱讀更多 愉見財經 的文章
