這200億資金中，計劃用150億做長租項目，剩餘用於償還銀行貸款。我們發現，碧桂園銀行及其他借款一年猛增663億。融資計劃擱淺，碧桂園如何實施自救？
▲碧桂園董事局主席楊國強
作者|熊穎
“高週轉”風波未平，碧桂園又被套上了發債“緊箍咒”。
5月28日，上交所信息披露，碧桂園擬發行的200億元公司債再度中止。此前2月7日，該公司債項目曾被更改為“中止”狀態。
一位銀行從業人員告訴市界（ID：newsseeker），“碧桂園發債中止，可能與近期大量企業債券違約和取消發行一樣，企業再融資壓力較大。”
再融資壓力增加
此次被中止的碧桂園公司債，全稱為“碧桂園控股有限公司2016年公開發行公司債券”，中信建投、國泰君安、廣發證券是其承銷商。
2017年12月15日，上交所披露了該公司債的募集說明書：發行總額不超過200億元（含）。其中150億元擬用於長租項目，剩餘用於償還銀行貸款。
▲ 說明書披露，擬募集的150億元將投向12個長租項目
據說明書披露，擬募集的150億元將投向12個長租項目。144 億元用於項目建設，6 億元用於償還項目貸款，上述資金不用於支付土地價款。
12個長租項目中，除去一個位於北京懷柔外，另外11個項目全部分佈於廣東省。其中，8個位於廣州，另外3個分別位於深圳龍崗、惠州潼湖、東莞麻涌。
2017年5月，碧桂園成立長租事業部，積極推進長租業務。目前已在上海、武漢、深圳、廈門、廣州等城市開業10餘家長租門店。
碧桂園表示，本次發行的募集資金到位前，公司可根據自身發展需要並結合市場情況利用自籌資金對募集資金項目進行先期投入，並在募集資金到位後予以置換。
原本的置換”算盤“一波三折。2018年2月7日，碧桂園200億公司債變更為“中止”狀態。5月28日，該公司債被再次中止。
碧桂園公司債連續兩次被中止的原因何在？市界（ID：newsseeker）致電碧桂園公關和董秘辦電話，均未接通。
置地通董事長李強告訴市界（ID：newsseeker），“房住不炒”的房地產調控背景下，房企發行公司債監管趨嚴，發行門檻提高，房企償債能力、信息披露、資金用途的要求都更加嚴格。
此外，一位銀行業人士向市界（ID：newsseeker）解讀，“碧桂園發債中止，可能與近期很多企業債券違約和取消發行一樣，企業再融資壓力較大。”
資產證券化成救命稻草？
一條路走不通，那就換一條。此時的碧桂園恰逢資產證券化的東風。
2月2日，國內最大的租賃證券化產品碧桂園百億REITS獲得深交所審議通過。
4月25日，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品。
緊接著，5月24日，碧桂園百億REITs正式上線。首期發行規模17.17億元，發行利率5.75%。
市界（ID：newsseeker）瞭解到，該產品以碧桂園位於北京、上海和廈門三地的租賃住房物業為底層資產，由碧桂園聯合中聯基金共同實施，原始權益人碧桂園對整租租金支付義務進行擔保，整租方佛山碧函公司負責實際對外運營。
據21世紀經濟報道，碧桂園此單產品很快發行成功的背後，監管部門的支持和推動功不可沒。
李強告訴市界（ID：newsseeker），“限制房企用外部資金投資開發，不僅是公司債要求嚴、審批通過率下降，銀行、信託、私募資金投房地產都有了限制。”
他指出，現在政府大力推進住房租賃市場、鼓勵資產證券化和REITS，住房租賃領域的資產證券化和REITs融資工具單數和規模將持續增長。
碧桂園總裁莫斌也曾表示，長租REITs有助於資金快速回籠，在價值鏈上形成新的盈利點。
降槓桿背景下的高槓杆
2017年，在降槓桿的大背景下，曾以高負債著稱的碧萬恆，都在這一年開始發生了變化。
恆大在2017年中報裡提到三個轉變，其中之一就是從高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”轉變。這一“求變”也直接體現在了恆大2017年報數據中，負債率降至71.1%，成效顯著。
但碧桂園負債率不降反升，高達88.89%。即便是負債超萬億的萬科，負債率也較碧桂園略遜一籌，僅為83.98%。
2017年，碧桂園銀行及其他借款1355億元，優先票據319.13億元，公司債券473億元。而這一數據在2016年分別為692億元、292億元以及377億元。其中銀行及其他借款接近翻番，增長96%。
有業內人士分析表示，大規模擴張、併購是碧桂園去年負債率增加的主要原因。2017年，碧桂園新增土地達881宗，平均每天獲取土地達2.4宗。獲取土地建築面積約1.4億平方米，總代價約為4794.5億元。
易觀智庫房產中心研究總監嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker），對於碧桂園來說，當前負債規模上升，說明企業的經營壓力比較大，尤其在行業規模的競爭中，其需要不斷加快高週轉的模式。
高負債模式下的碧桂園只能靠“高週轉”來殺出一條血路。4月5日至11日，碧桂園連續下發三份文件關於提高週轉速度的文件，強調：“任何部門都要圍繞高週轉，為高週轉讓路。”可見，高週轉提速迫在眉睫。
▲ 網傳碧桂園高週轉文件要求設計院當天出圖
對於項目總經理，碧桂園更是獎懲分明：拿地三個月開盤，項目總經理20萬元；超過七個月開盤，項目總經理面臨撤職。
對於企業的高負債、高週轉模式，碧桂園看起來並不擔心。2017年中期業績發佈會上，碧桂園首席財務官伍碧君對媒體表示，“負債率方面，我們現在算是比較低的。”
她表示，中國現在地產是處於行業整合的階段，如果負債率控制到很低的水平，可能規模就上不去，所以碧桂園會在規模和負債之間取得一個很好的平衡。
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