自媒体后台收到朋友们的一个高频问题:
想买一处农村宅基地(非试点地区),因为不是当地村民,无法办理产权证,担心原房主反悔要回房子,自己的购房款也打水漂了。
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城里人在农村购房置地(非试点地区),由于违反法律的强制性规定,购房合同会被认定自始无效,原房主随时都可要求购房人返还住房。
我国土地管理法第六十二规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
2007年12月,国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)第二条又一次强调:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”
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在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。但是,合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。简单的说,土地使用权是集体的,但是城里人在这个土地上建的房屋是自己的,可以要求补偿,草拟买卖合同时这就是一个关键点。
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尤其是在征地拆迁时,宅基地房屋买卖合同可能无效,但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。各地操作略有不同而在上海,根据沪高法民—[2004]4号文,虽然合同无效,但买受人可以分得70%的拆迁补偿款!!!
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有些城镇居民想去农村环境好的地方居住养老,开个民宿搞个农家乐或者当厂房,该怎么办呢?买不了,可以租啊。法律并没有禁止城镇居民租赁农村房屋,而且随着大批农民进城务工生活,租金不高,这样做不仅压缩了经营成本还能提高农村住房利用率,拓宽农民增收渠道。
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