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行家簡介｜梵高先生，職業地產，主聊地產，偶爾生活，拒絕雞湯。
前 言
昨天央行定向降準，釋放約4000億資金，地產圈一下炸了。
很多人朋友跑過來問到底怎麼回事，這裡面的資金會跑到樓市當中去麼？房地產的夜壺又要被提起來了麼？
1.
央行官網4月17日宣佈，為引導金融機構加大對小微企業的支持力度，增加銀行體系資金的穩定性，優化流動性結構，從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）。
中國人民銀行將繼續實施穩健中性的貨幣政策，保持流動性合理穩定，引導貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
中國人民銀行有關負責人表示：降準置換中期借貸便利，穩健中性的貨幣政策取向保持不變。
2.
先劃下重點——
降準範圍：大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行（大部份都降）
降準幅度：1個百分點，降準後準備金率為16%或14%
資金用途：主要用於償還其所借央行的中期借貸便利（MLF），“先借先還”。
釋放資金規模：約13000億元。償還MLF約9000億元，釋放增量資金約4000億元，大部分增量給了城商行和非縣域農商行。
降準目的：加大對小微企業的支持力度。一是可以增加長期資金供應，銀行資金成本將有所降低。置換MLF使商業銀行付息成本有所減少，有利於降低企業融資成本。二是釋放4000億元增量資金，增加了小微企業貸款的低成本資金來源。要求把新增資金主要用於小微企業貸款投放。
具體操作：一是從2018年4月25日起，下調上述幾類銀行人民幣存款準備金率1個百分點；二是在降準當日，持有未到期MLF的銀行，各自按照“先借先還”的順序，用降準釋放的資金償還其所借央行的MLF。
1、此次通過降準置換中期借貸便利將如何操作？
答：此次對部分金融機構降准以及置換中期借貸便利（MLF）的操作，主要涉及大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行，這幾類銀行目前存款準備金率的基準檔次為相對較高的17%或15%，借用MLF的機構也都在這幾類銀行之中。
其他存款準備金率已經處在較低水平的金融機構不在此次操作範圍。具體操作分兩步：
第一步，從2018年4月25日起，下調上述幾類銀行人民幣存款準備金率1個百分點；
第二步，在降準當日，持有未到期MLF的銀行，各自按照“先借先還”的順序，用降準釋放的資金償還其所借央行的MLF，降準釋放的資金略多於需要償還的MLF。
以2018年一季度末數據估算，操作當日償還MLF約9000億元，同時釋放增量資金約4000億元，大部分增量資金釋放給了城商行和非縣域農商行。
2、此次通過降準置換中期借貸便利的主要考慮是什麼？
答：當前，我國小微企業仍面臨融資難、融資貴的問題。為了加大對小微企業的支持力度，可以通過適當降低法定存款準備金率置換一部分央行借貸資金，進一步增加銀行體系資金的穩定性，優化流動性結構，同時適當釋放增量資金。具體來看：
一是可以增加長期資金供應，銀行資金成本將有所降低。置換MLF使商業銀行付息成本有所減少，有利於降低企業融資成本。
二是釋放4000億元增量資金，增加了小微企業貸款的低成本資金來源。人民銀行將要求相關金融機構把新增資金主要用於小微企業貸款投放，並適當降低小微企業融資成本，改善對小微企業的金融服務，上述要求將納入宏觀審慎評估（MPA）考核。
3、降準是否意味著貨幣政策取向發生改變？
答：穩健中性的貨幣政策取向保持不變。此次降準釋放的資金大部分用於償還中期借貸便利，屬於兩種流動性調節工具的替代，而餘下的小部分資金則與4月中下旬的稅期形成對沖，因此，在優化流動性結構的同時，銀行體系流動性的總量基本沒有變化，保持中性。
同時，還要看到，中國是發展中國家，為了防範金融風險，仍需保持相對較高的存款準備金率。中國人民銀行將繼續實施穩健中性的貨幣政策，保持流動性合理穩定，引導貨幣信貸和社會融資規模平穩適度增長，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
3.
業內解讀——
鳳凰樹：此次是“定向降準 ” 樓市不會轉危為安
知名地產評論人鳳凰樹表示：房地產行業正是一個“給點陽光就燦爛”的行業，央行降準，地產人紛紛轉發降準消息，甚至有人山呼皇恩浩蕩，央媽放水4000億，房價要漲了？
一般而言，降準是釋放流動性；此次下調準備金只是對沖硬著陸風險。股市可以此來炒作一時，當對於深度調整中的樓市不會轉危為安。
央行此次下調人民幣存款準備金率1個百分點，是用於（1）解決小微企業貸款融資；（2）償還借央行的中期借貸便利（MLF）；（3）給連跌4天即將下破3000大關的股市打一針強心針。
可見這是“定向降準”。地產界更應該關心的是，去年下半年以來各銀行對房貸“定向加息”有無鬆綁？房貸放款速度是否加快？媒體人聽風是雨愛喧囂，地產人久經風雨能應對。
宋丁：降準用途很明確，對房地產沒影響
中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示：我認為對房地產沒什麼影響，因為4000億這麼一個量很大一部分是商業銀行要歸還央行中期借貸便利的一個行為；另一部分錢是定向給其它領域的，比如中微小企業等的支持。
此外，這次降準可能與美國貿易戰也有關係，因為貿易戰打擊了中國的高科技產業，這個錢應該也是有定向往這方向走，所以此次出降準，錢的用途很明確！
鄧志旺：對樓市有一些積極影響，但作用不大
深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺認為：銀行定向降準主要還是從銀行本身的角度出發，為了降低銀行的經營成本，擴大銀行的流動性。
這個政策肯定對樓市也有一些積極的影響，資金充裕了，相應的對房地產這一塊配套的資金會增加一些。但是我覺得作用不會太大，因為不是針對房地產做出這樣的寬鬆政策。
朱羅紀：貨幣政策很難繼續收緊 並非利好樓市
深圳自媒體大V朱羅紀表示：以目前的態勢，如果維持好“去槓桿”的節奏——不可過緊也不可再松，我是完全不擔心中國的房地產會步日本之後塵出現崩盤的（在階段論上，我一直堅持，中國的房地產現在顯然不是在日本的1980年代，而是它們的1970年代）。但如果我們在面對毛衣大戰時過於緊張，再啟夜壺，則房地產的未來很難設想。
我怕的是，我們因為這個而重啟房地產，再讓房地產扮演救國救民的大英雄。我雖然不認同現在推行的關於房地產的行政管制，但至少以去槓桿為基調的貨幣政策的控制是正確的。
現在的市場也好，槓桿水平也好，都無法再經受起新一輪的放水。儘管泡沫在很多方面看來都好像是不可避免的，但是日本的教訓顯示：被動的避免或者延遲它，還是要好過主動的刺破它。
今天的放鬆，當然還只是一個存款準備金率的“定向放鬆”，沒有任何證據可以讓我們得出結論說：中國又要刺激房地產了——官方的整體口徑依然是“穩健中性的貨幣政策取向保持不變”。
張大偉：突發降準，緩解房地產資金但影響不大
中原地產首席分析師張大偉分析認為：首先，歷史看，只要降準，對於房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓力。1-3月份，房地產開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。
個人按揭貸款明顯下調。銀行降準能一定程度緩解房地產資金收緊壓力。其次：降準影響不大，資金價格上行是趨勢。
4月16日，央行官網發佈公開市場業務交易公告，為對沖稅期、金融機構繳存法定存款準備金和央行逆回購到期等因素的影響，維護銀行體系流動性合理穩定，人民銀行於2018年4月16日以利率招標方式開展了1500億元逆回購操作，包括800億元的7天期、700億元的14天期。
其中，14天期逆回購中標利率2.7%，較上次上調5個基點。
中原地產研究中心統計數據顯示：截止日期，房地產企業海外融資年內高達193億美元，同比2017年同期的106.85億上漲了80.6%，資金成本明顯上漲。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。
從數據看：雖然樓市調控重壓，但市場表現依然樂觀，從全國看，房地產銷售面積與金額再次刷新歷史同期記錄，房企也收穫歷史最豐收一年。房企年度目標完成平均超過100%。大部分房企超額完成年度任務。
嚴躍進：有助於實現更為寬鬆的房貸環境
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，央行此次降準政策，顯然和很多市場預期不同，充分證明了當前宏觀經濟和產業經濟發展的特殊性。
其邏輯在於，當前流動性不足的風險開始增加，從銀行體系的穩健運作，以及產業經濟的成本降低等角度出發，實際上都需要有類似降準的做法。類似做法自然是在當前資金面持續收緊的情況下，屬於“送春風”的效應。
應該說降準的直接效應就在於銀行的可用資金會增加，這樣會直接帶來流動性的增強和資金成本的降低，所以對於各類銀行來說未來在貸款等領域的自有度會上升，同時對於相關產業的支持力度也會加大。
從房地產市場的角度看，當前也開始面臨了一些資金面收緊的風險，尤其是銀行貸款等方面確實是收緊了。所以類似的政策顯然能夠緩解房地產資金面不足的風險。考慮到近期國家統計局的數據，本身來說是略顯悲觀，但此次央行降準政策，有助於實現更為寬鬆的房貸環境。
對於此類環境來說，也需要看到，主要是配合供給側結構性改革的導向，“房住不炒”依然是紅線，這一點是不會突破的，但是對於部分開發商來說，將可以獲取更低成本的資金，這有利於今年房地產開發投資等數據的上升。
而對於購房者來說，可能銀行此前相對苛刻的貸款政策也會有所改觀，這是有較為積極的作用的。但必須看到，資金寬裕是創造一個公平的環境，而不是說鼓勵各類違規資金進入樓市，這和過去的寬鬆化的貨幣環境是有本質區別的。
央媽是親媽or後媽？
＊整理自@咚咚找房
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