截止5月13日，過去一週澳大利亞各大首府城市（包括悉尼和墨爾本內）房價表現趨穩定。CoreLogic數據顯示，澳大利亞五個主要首府城市的平均房價沒有變化，與近幾個月下跌趨勢形成鮮明對比。
悉尼、墨爾本和布里斯班 ——作為澳大利亞最大的房地產市場 ，它們的房價中位數與一週前相比沒有變化。此外，阿德萊德房價上漲0.2％，珀斯房價下跌0.1％，各個首府城市的房價加權平均數保持不變。
然而，雖然從上週來看，主要城市的房價沒有下跌，但是上個月房價整體跌幅達0.2％。
CoreLogic數據顯示，除了阿德萊德以外，上個月所有首府城市的房價都在下跌，墨爾本房價領跌0.4％，悉尼房價也下跌了0.2％，布里斯班和珀斯房價均下跌0.1％。
在過去的一個月，各個城市房價表現參差不齊，其中兩個最大的房地產市場——悉尼和墨爾本的房價中位數分別下跌2.2％和1％。
悉尼和墨爾本包含在內的首府城市整體房價表現較為平緩，今年5大首府城市房屋的加權平均價格下降了1.3％。
鑑於近期地產市場疲弱，與2017年同期形成鮮明對比，5大首府城市房價去年年跌幅為0.7％。
這在很大程度上反映出悉尼房價總體下滑、墨爾本房價年內急劇放緩，以及珀斯地產市場持續疲軟的情況。
CoreLogic數據顯示，悉尼目前的待售房源總數為27071套，同比增長25.1％。墨爾本的待售房源總數也有所增加，全年上漲9.1％，至31,539套。
相比之下，目前，其他首府城市的待售房源總量都低於去年同期水平，這也是悉尼、墨爾本和其他地區房價出現分化的原因之一。
AMP Capital投資策略主管兼首席經濟學家Shane Oliver 表示：“我們預計悉尼和墨爾本的房價今年將再下跌5％，明年再下跌5％，到2020年仍將繼續下滑。”
“去年，APRA勒令只還息貸款的借貸標準全面收緊，這顯然對市場影響很大，伴隨著住房可負擔能力弱、房屋供應量增加、價格增長預期下降等，這些都在推動房價下跌。最新一輪銀行貸款標準收緊，主要圍繞對借款人的收入和支出全面審核。”Shane Oliver說道。
皇家調查委員會會進一步對房價造成影響嗎？
除了AMP Capital表示預測房價會進一步下滑外。本週二，澳儲行（RBA）副行長Guy Debelle在講話中透露出其擔心銀行信貸標準進一步收緊或許會對住房貸款市場造成明顯衝擊。“
Debelle表示，兩個因素可能會導致房價進一步下滑。一個是新一輪只付息貸款到期的來臨，將會有許多貸款者轉只付息貸款到本息連付；另一個是澳洲審慎監管局和皇家委員會對銀行業施壓，迫使他們再次提高貸款標準。
”
據瞭解，繼澳大利亞皇家委員會在對銀行業的大清查活動中曝出了一系列醜聞，相關的監管機構開始向銀行等貸款機構施壓，要求後者嚴格遵守“負責任貸款規定”。在這樣的背景下，銀行開始了新一輪的政策改革。
投行瑞銀（UBS）表示，對於澳大利亞金融服務業而言，皇家委員會可以說是一個“遊戲規則改變者”，主要表現在主要大銀行的高管和董事會開始加大對負責任貸款規定的關注。
儘管Debelle並沒有明確指出皇家委員會的調查是否是引發房價再次下滑的因素，但其明確警告稱，相比其他因素，信貸進一步收緊可對房價產生更大的影響。
那麼，皇家委員會的調查真的會對澳洲房產市場造成如此大的影響嗎？我們在調查的過程中看到了不同的說法：
認為會造成影響
悉尼科技大學（UTS）教授Harry Scheule認為，皇家委員會確實會對澳洲房產市場造成負面影響。
皇家委員會將提高銀行的風險意識，主要為達成的目的是重新平衡銀行貸款總額，確保貸款客戶的潛在收入可以償還債務。澳洲審慎監管局在向委員會提交的文件中明確表示，希望銀行根據客戶的日常支出和貸款利率，慎重考慮放貸數額。
“
銀行貸款限制提升了，相應會拒絕一部分人群，同時放貸的金額也會減少。購房者在做決定時可用的資金變少了，當然會抑制房價的增長。
”
昆士蘭大學經濟學講師Cameron Murray同意Harry Scheule教授的觀點。
與此同時，他還說道：“在過去六年中，影響房價上漲很重要的一個因素是貸款政策較為鬆弛。在監管機構要求銀行收緊貸款後，可以明顯看出貸款數量出現下滑。切記：房價漲跌由市場反饋決定的，房價上漲吸引更多買家，買家增多進一步推動價格上漲。反過來一樣成立。
”
因此，監管政策的變化對市場造成的影響取決於這一衝擊是否足以使市場陷入螺旋式下跌，或者是暫緩上漲。
當然，市場上也存在有反對聲音。
認為不會造成影響
科廷大學經濟學教授Rachel Ong則表示，皇家委員會的主要目的是收緊銀行的貸款標準和對信貸進行嚴格把控。從理論上來講，這回造成家庭貸款更加困難，借貸成本出現上升，導致對房地產需求減少。
然而，從歷史的角度來看，進入21世紀之後，澳大利亞的房價是呈現持續上漲狀態，並一直保持在高位水平。政府出臺的一系列措施，包括：負扣稅、資本所得稅折扣、首次置業者補貼，以及銀行的低利率導致了房地產過度投資。
“
皇家委員對於金融服務業的調查不太可能導致利率突然上漲或者政策環境急劇發生改變。因此，澳大利亞房價將會繼續保持在高位，這反映出政策制定者幾十年來一直忽視的一個長期結構性問題。
”
塔斯馬尼亞大學經濟學講師Maria Yanotti也表示，皇家委員會更可能影響金融服務供應，而不是貸款需求。
“
真正影響房價的因素是土地供應、建築成本、人口增長以及財務狀況和成本。
”
無論房價是否會遭到進一步的影響，現在從數據上來看，房價確實是下跌了。雖然如此，但我們可以看到澳大利亞人口不斷增加，租房市場開始變得緊張，租金收益率出現了回升。
那麼對於潛在投資者而言， 是否意味著現在入市選擇租金收益率高的房產就沒有風險了呢？
房市下行，選擇租金收益率高的房產靠譜嗎？
對於追求租金收益率的投資者而言，過去幾年無疑是艱難的。在低通脹和低利率的時代，租金收益率和其他資產的收益率並無明顯優勢，呈現持續下滑的趨勢。
根據澳洲權威房產研究機構CoreLogic提供的數據，無論是獨棟屋，還是公寓，首府城市的租金收益率均出現下滑，從2012年3月的4.5%和5.1%下滑分別至2017年12月的3.2% 和4%。
不同的是，今年3月份的租金收益率較去年年底出現回升。同時，未來幾個月內，租金收益率有望進一步上升。主要的影響因素則包括租房市場變得更加緊張。
澳洲房產研究機構SQM Research提供的數據顯示，今年4月份，全澳大利亞房產空置率為2.1%，堪培拉、霍巴特、阿德萊德和墨爾本空置率則更低。
在房價下跌而租金上漲的情況下，租金收益率自然錄得回升。
當然，不同地區、不同房型的租金收益率各有差異。悉尼和墨爾本動輒數百萬澳元豪宅的租金收益率可能會低於2％。相反。學生公寓和外環獨棟屋的租金收益率則更有可能超過6-7%。
對於租金收益率高的地區，投資者可能從出租房子第一天起就開始“賺錢”。但是這種情況比較少見，因為目前的貸款按揭比仍普遍在80%左右，此外每個月還有一定的維護和管理成本。
那麼在市場下行的過程中，持有租金收益率高的房產是否為一種最好的選擇呢？
舉個例子，我們知道在股票市場下跌時，持有一些防禦性的股票，如公用事業股票安全邊際明顯要高。即便股票沒漲，但是我們也可以享有一年兩次的派息。
但是，房產市場卻並非如此。在經濟下行過程中，租金收益率高的房產所受到的衝擊只會多不會少。
原因在經濟低迷時期，拖欠租金和空置時間延長的情況更為明顯。投資者往往會因此陷入“現金流斷裂”或房產大幅貶值的風險。
用經濟學中永恆不變的定律來說就是：
“
高風險，高回報！
”
END
短期而言，在不確定的情況下，建議投資者選擇觀望，而不是貿然出手選擇收益率高的房產進行投資。
但是長期而言，持續場外觀望而不投資增值資產對未來可謂是一種損失。作為普通投資者的我們很少能夠在最低點買進，但是卻可以從長期投資中受益。所以，對於投資者而言，忽略短期的市場週期波動，在有條件和途徑的前提下投資不失為一種好的選擇。
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