南沙區 | 天璽灣

五一小長假的最後一天，是老鄺時隔4個月的又一次南沙一手房踩盤，之前在2018.01時看的越秀濱海御城已經全部售罄，感興趣的可以回顧之前的文章。當時我對南沙的投資預判是8-10年，此次陪著客戶來做二手房的踩盤，想著過來一次南沙不容易，還是看看一手樓盤吧。

線下交流時，有一位小夥伴諮詢我對碧桂園璽悅+天璽灣的看法，雖然一手樓盤不適合我的客戶，但我還是帶他體驗了一下開發商的套路。璽悅的售樓部在天璽灣（二手盤）小區裡面，後者作為一個已經成型的二手樓盤，期間老鄺還被一位小夥伴認出，算是一個小花絮。

1、基本面分析

碧桂園璽悅位於進港大道東邊，背山望海是它的賣點，雖然老鄺買房從來不看環境資源，但不得不承認碧桂園在打造環境方面的用心。產業上，樓盤依託的仍然是南沙海關、港口產業人群，我們踩盤當天是公眾假期，路上行人不多。

樓盤規劃圖標註的十五號線是這個樓盤的另一個賣點，踩盤當天晚上另一個小夥伴諮詢我對隔壁時代長島怎麼看？他是因為十五號線“蝴蝶洲站”而購入的。老鄺對於開發商的宣傳是不在意的，我對ZF官方的規劃心裡面會把預期打對摺，如果是開發商宣傳的預期則是對摺後再對摺。

老鄺認為廣州地鐵的平均施工週期是5年一條線路，現在通往南沙的地鐵重中之重是18+22號線，這兩條線下了軍令狀的線路我不擔心進度。目前廣州這麼多條地鐵線路在施工，且財政收入有限，若我是城市規劃者，我會優先把18+4號線串起來，也就是去年提出的“蕉門—橫瀝”接駁線，至於環島線東邊的其他站點，優先級上不會太高。因此我對於開發商宣傳的2023年通車持懷疑態度。

2、戶型和報價

五一假期，碧桂園璽悅沒有加推任何產品，目前屬於“儲備客戶”階段，老鄺在現場看了幾套樣板間，無論是86㎡的小三房、99㎡的三房兩衛、還是113㎡的四房，設計的比較緊湊，可以說樓盤的產品定位偏向剛需，吹風價在2.1-2.7w之間。

鑑於南沙的備案價是1.4w/㎡，項目的裝修合同為7000-9000/㎡，能不能分期或者貸款就看開盤時的具體政策。老鄺在現場觀察到看房客還是挺多的，這個看房量對於尚未進入推貨期的樓盤來說已經很不錯了。

3、南沙投資分析

其實碧桂園這個樓盤沒太多值得說的東西，藉著這篇文章，老鄺還想再聊幾句南沙的投資策略。首先讓我們回顧一下珠江新城的發展，珠江新城的建設自1993年啟動，1999年市政府對原規劃做了一次檢討，2003年形成新的規劃，2004年獲得亞運會主辦權，集全廣州之力於2010年完成，比原計劃提前了兩年。

2012年南沙新區成立、2015年南沙自貿區掛牌、2018年粵港澳大灣區規劃將會公佈。與此同時，天河96平方公里v.s南沙783平方公里，珠江新城6平方公里v.s南沙自貿區60平方公里。先不論土地面積的大小，光從發展年限來看，目前僅6歲的南沙新區在17歲的珠江新城面前還是一個“小朋友”，老鄺預計起碼還要10年才能完全兌現南沙的這一大堆預期。